万科再用行动回应市场。

7月9日晚，万科发布两则公告，一则披露了2024年上半年业绩预告，预计上半年实现销售金额1273.3亿元，扣除非经常性损益后的净利润为亏损50-65亿元。

另一则公告表示，公司骨干管理人员共计1862人计划于6个月内自筹资金2亿元增持万科A股股票，增持计划的期限为7月9日起的6个月内，不设定价格区间，且增持股份自愿锁定2年。

公告披露，万科本次增持主体包括在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，总部、开发经营本部和各业务单位的主要管理人员以及核心骨干员工等。

万科官方表示，本次管理层增持，是为增强市场信心，此次公司管理团队及骨干人员共同参与，在能力范围内进行最大力度增持，以表达对公司前景的充分信心及同舟共济的坚定决心。本次增持计划，管理团队增持金额将不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定，有助于推动瘦身健体一揽子方案尽快取得阶段性成果，相信公司未来将重新走到健康发展的轨道上。

今年上半年万科快速推进瘦身健体一揽子方案，实现大宗交易回款 93.4 亿元；印力集团完成商业基础设施 REIT 的发行，发行规模 32.6 亿元；5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，6月落地交行固融资产包融资；在项目白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，将大部分在建项目向属地城市做了申报。此外还利用经营性物业贷的机会，开展专项行动，上半年新增149.8亿元。

据悉，万科上半年合计新增借贷超600亿元，偿还债务超500亿元，有息负债总体规模有所增长，但降低了短期的到期债务，整体债务结构得到优化。

在经营方面，受累于房地产行业总体销售金额下降，上半年万科累计实现销售额 1273.3 亿元，同比下降 37.6%，但仍保持克而瑞销售前三排名。 6月份万科实现销售业绩环比增长，销售面积 197万平米，销售金额251.3亿元，环比分别增长了5.3%和7.7%。在交付端，万科上半年交付7.4万套房子，全面完成预定计划。

对于上半年亏损金额大幅增加，万科回应称：尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界，部分非主业财务投资出现亏损。同时，公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高，特别是今年进入结算高峰的项目很多来自于2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，随着这些项目在2024 年进入结算，结算业绩受到了重大影响，另有部分项目计进行了计提减值准备。此外，为确保现金流安全，公司通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，导致公司业绩压力进一步加大。

但万科亦透露，大宗资产交易并不必然会产生亏损，“上半年的大宗交易中，有亏有赚。”比如出售上海万科七宝广场股权，实现了12.3亿元的权益利润，未来通过提升资产经营水平，打造越来越多的优良资产，也是万科实现债务优化的一个方向。

在上述方向下，万科并不打算将所有经营性资产打包售卖，除了保留长租公寓等核心业务，还会努力广泛地链接和服务包括地方政府、本地产业、和个人投资者在内的资产买家，提供客户需要的产品和服务。

今年上半年，万科租赁业务的GOP利润率为90.1%，同比提升1.3pts，单房运营成本158.8元/间/月，同比下降13.3%，不仅实现了运营提效，出租率也保持在95%以上，并没有受到房地产市场的整体下滑影响，预计公寓业务的整体NOI率在2024年全年依然会有10%的增长。

上半年万科还获取了更多来自于国企、政府、大企业的合作机会，如深圳平山村项目，通过“国企统租+合资运营”模式，获取6,000间房源；与济南城投、长春安居、天津滨海建投等多城市国企签署战略合作意向，其中济南城投已明确合作房源约1.2万间；与小米战略合作，获取北京小米宿舍项目，房源2658间。

尽管面临挑战，万科在公告中表示，公司将聚焦现金流安全，按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级。公司有信心、有决心聚焦主赛道，在房地产发展新模式中，尽快重回健康可持续发展道路。

对于万科的快速调整和积极自救，开源证券分析表示，万科上半年销售规模排名前三，虽然拿地强度收缩，但土储相对充足，融资端获支持力度充分，贷款担保动作较频繁，并通过出售持有资产换取现金流，负债结构将会不断优化。