来源|WIN商业地产头条（ID：Dtoutiao）

作者|苏珊、致珍

编辑|付庆荣

头图来源|官方渠道

大环境一片哀嚎，“稳字诀”越来越难念。

近日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房产基金”）如期交出2024半年度业绩答卷：

上半年整体经营收入10.34亿元，同比下降2.5%；物业收入净额7.43亿元，同比下降2.6%；整体期末出租率为84%，与去年同期持平，整体期末月租金单价上涨2.7%（不包括酒店和公寓）。

基本盘还算稳健，写字楼依旧扛大旗，公寓、专业市场、商场有了小突破。

发布会现场，越秀房产基金董事长及行政总裁林德良表示，商业地产不是短平快的快周转产品，而是一场“长跑”，需要长线持有和稳定投入。

作为中资REITs赴港上市“第一股”，越秀房产基金多元的资产组合在REITs市场上具备较强的稀缺性，长期持有的配置价值日益凸显——2024年中期拟向基金单位持有人分派的分派总额为1.85 亿元，按年计算的分派收益率为8.52%。

商业地产业态分化

零售物业的韧性很强

作为最早在港交所上市的内地中资REIT，也是目前市场上业态最多元的境外REIT，越秀房产基金是市场观察商业REITs绝佳窗口之一。

写字楼、购物中心、酒店，是承载实体经济的主体，反映着B端企业的活跃度和C端居民的消费能力。

越秀房产基金目前有10项物业组合，涉及商场、写字楼、专业市场、酒店公寓等多个业态，不同的业态表现各有差异。

具体为，广州国际金融中心（含商场及酒店公寓）、财富广场、城建大厦、越秀金融大厦、VT101维多利广场、广州白马服装市场、上海越秀大厦、武汉物业（包括武汉越秀财富中心和武汉星汇维港购物中心）、杭州越秀·维多利中心以及香港越秀大厦。

从收入结构上看，按业态划分，写字楼整体经营收入5.82亿元，占比达到了56%。但为了对不同的业态进行更好的比较与评价，可以使用物业收入净额指标，即经扣除酒店及服务式公寓直接开支、物业相关税项、租赁代理费用及其他物业经营开支后的收入。

物业收入净额上看，写字楼业态的占比高达65%，专业市场占比13%，酒店及公寓占比12%，零售商场占比10%。写字楼的业态对业绩的贡献依旧最大。

拉长时间序列来看，越秀房产基金酒店及公寓业态、专业商场自2022年开始恢复得极为景气，物业收入净额增加明显，零售商场平稳增长，写字楼业态则受到宏观经济的影响动态复苏中。

▶▶ 零售商场

夯实品牌资源库，提升品牌价值，其中最为核心的物业广州IFC国金天地以及VT101维多利广场商场，出租率和客流提升明显；

▶▶ 酒店及公寓

积极应对市场变化，经营业绩保持韧性。伴随国内休闲商旅和消费市场延续复苏态势，越秀房产基金紧抓消费者酒店需求转变，上半年实现收入2.54亿元，占比25%，成为公司的现金流保证。

其中，广州四季酒店为业绩贡献主力，上半年经营收入1.94亿元，平均入住率约为79%，平均房价2214元/间一晚，平均房价和RevPAR指数均较竞争群酒店高出近15%；广州IFC雅诗阁服务公寓收入同比上涨3.6%，平均入住率达到90.5%，平均房价1134元/间一晚，RevPAR指数同比提升3.1%，领跑第一梯队。

▶▶ 专业商场

广州白马服装市场出租率达95.6%，同比提升5.1%；月租金单价452.5元/平方米，同比大幅提升34.4%；上半年日均客流约2.16万人次，同比提升17.8%，业绩超预期。

▶▶ 写字楼

稳经营，持续优化租户结构，上半年整体续租率达67.3%，优质租户占成交总量40%。

林德良在业绩会上表示，“目前，写字楼出租率的确有一定压力，公司在出租率、租金及租户结构需要作出一个平衡。但总体来说，公司的写字楼都是地标物业，包括地铁上盖，所以抗风险能力较强”。

越秀房产基金的业态分化，也与当下商业地产的经营趋势高度相关。

从核心资产的角度来看，广州国际金融中心毫无疑问是最重要的资产和业绩压舱石。面对写字楼市场下行趋势，其上半年续约率达88.2%，出租率同比提升1.4%。

据越秀房产基金副行政总裁及执行董事区海晶介绍，在写字楼板块，越秀房产基金结合现阶段市场需求，一方面着力提升小户型产品竞争力，加快单元去化，另一方面主动推进单元整合，提升高区去化效率，为项目引入抗风险能力更强的稳定大租户提供了更多空间。

另值得一提的是，作为境外REIT，越秀房产基金管理人把握人民币融资成本利差窗口，继续进行多笔以人民币贷款置换存量境外外币融资，同时降低汇率波动带来的不确定性。

截至今年6月末，越秀房产基金已累计引入73.8亿人民币融资并用于置换港元融资；中期末，人民币融资约84.04亿元，占比上升至41%，平均融资成本4.55%，较去年同期下降35个基点，较2023年末下降19个基点。

对于现在市场预期美国将在下半年降息的情况，林德良表示，“目前，公司一年内到期的债务占比为34%，因此在降息周期，如果接下来能抓住这一波再融资的可能，对公司的债务将产生积极影响”。

创新商场业态内容

提升租金坪效、续租率

上半年，越秀房产基金旗下三大零售商场收入0.87亿元，同比去年微涨。

商业竞争下半场，已从比拼规模和增速转为比拼招商、运营、服务等多维能力。新形势下，越秀房产基金将目光聚焦于新商品、新服务、新体验、新场景，以取得运营突破。

“大家都知道商场在我们整个基金占比不算太多，但是出租率都非常高。”

林德良强调，在经营过程中需要很好地平衡租金、出租率跟租户结构，通过内容创新提高粘性，让租户有更高的续租意愿。

区海晶也表示，越秀房产基金更加关注租户的利益和需求变化，及时调整针对性业态内容，既提升了出租率，也丰富了商场的品类，此外在消费层面通过一些会员活动增加写字楼客户和