部分江景项目定位为综合体，产品价格差异较大 陈玉霞 摄

羊城晚报记者 陈玉霞

在房地产深度调整期，购房者入市除了更看重房子的品质，也会看重项目所拥有的资源，或是名校、医院，或是地铁，当然还有珍贵的云山珠水等自然资源。

随着中心区出让土地的增多以及城市更新的持续推进，以江景为卖点的一手住宅项目也随之增加。从羊城晚报记者了解的情况看，从8月开始，荔湾、海珠、黄埔等区域内的多个一手江景项目将会陆续推售，且供应结构丰富。广州的一手江景产品供应一改往年“稀缺”的状态，供应大增之下，全新江景产品的定价会更亲民吗？

不再凤毛麟角，珠江两岸新盘增加

以往广州有江景资源的住宅项目主要集中在两个板块，一为海珠区的滨江东，一为天河区的珠江新城。两个板块里的江景楼盘，均处于一线江景位置，或北向望江，或南向望江，且一字排开、串珠成链，形成了高端项目一条街气势，成为广州经典的高端住宅市场名片。

两大板块江景项目的开发完毕后，广州的江景项目大多处于点状布局状态，近十年内市场上知名度较高的项目，如珠光御景壹号、天誉半岛、珠江鹅潭湾、时代大家、越秀天悦江湾、中海观澜府等，大家“各自为战”，没有再现“第二个滨江东”。

但这样的状态，今年开始会有转变。转变之一，是市场上的江景项目供应会有较大幅度的增加；转变之二，江景新盘的聚集效应会在荔湾区和黄埔区再现。

据了解，荔湾区全新江景项目保利珠江天悦已于近日正式亮相，这个项目位于东沙片区，属于白鹅潭商圈内一颗“新星”，其主打的港湾式江景产品，会让该盘在本季的广州高端楼市极具竞争力。以该项目为始点，沿着珠江向北8公里内，依次还有广州幸福湾、广船滨江上都、白鹅潭悦府等项目，形成了近年少有的高端项目聚集段。

黄埔区也会有多个江景项目陆续上市，目前，双沙城市更新项目——一城江山海已经对外开放展示区，项目由多个地块组成，其中有部分属于望江地块；同一路段上，还有文冲东和珠江村的城市更新项目，两者也均有望江产品供应。

江景项目的增加，和近年来推出的优质地块增多有紧密关系。为了提升房企拿地的积极性，广州推出了不少中心区内具有地理优势或资源优势的宅地，这些新地块多在天河、海珠、荔湾等区；与此同时，随着广州城市更新的持续推进，这些项目里的融资地块也或多或少带有自然资源。例如广船滨江上都项目，即源自于广船的旧改项目；在海珠区后航道一带，新近审议通过的海珠区联星（南箕社、东方红社）片区城市更新单元详细规划，显示仍会有一些望江地块补充供应。

江景资源是临江楼盘一大优势卖点 项目提供

江景产品的价格，与多项因素有关

房地产产品价格受供求关系影响，江景项目供应量大增，那么，全新江景产品会如何定价？

可以肯定的是，江景产品定价会和整体市场环境相关。面对现阶段楼市成交整体乏力的行情，此类产品虽然说有自然资源支撑，但操盘手也不敢贸然自信，而会更加倚重对大环境、区域小环境及目标群体购买力的具体分析。相对于持续在售的项目而言，新项目的定价会更加自由（没有价格变化等后顾之忧），参考竞品价格，结合楼盘自身筹客情况来定新品价格，是目前江景项目操盘手的选择。从这方面看，江景新品的定价，将会更加理性，更贴近市场。一些新项目首波开售，部分产品售价会低于同类邻盘价格，也在情理之中。

除了和市场整体行情有关外，江景产品的定价会和自身定位关系密切。从目前广州可售的江景产品来看，这些产品的差异化非常明显。一是地段差异，位于珠江航道哪一段，且因此带来的江景景观面等不同，产品定价都会不同；二是产品差异，虽然都说可以望一线江景，但对于江景产品的打造，每个项目也会有所差异。从产品面积看，有的江景产品面积段在110平方米以上，户型选择较多，有些楼盘产品面积则在200平方米以上，户型均为一层两户望江大宅，定位相对更为纯粹和高端，类似这样的设计差异都会带来价格的差异。

从过往十多年广州江景产品行情来看，真正的高端江景项目，其售价和目前的二手价都不会低。这种高端项目，除了具有核心地段、高端产品设计等硬件优势外，项目的服务管理、所在的圈层氛围打造等软性优势也缺一不可。

因此，今年新一批江景产品的定价，因供应量增加，从整体上看，其定价会更加贴近市场；但从个体来看，真正定位高端的江景产品，其价格不会太“亲民”，开发商会创造出多样的价值以支撑其高价。最终的定价情况，将是市场多方博弈的结果。