文 | 源媒汇,作者 | 利晋,主编 | 苏淮
3.1万人,这是2024年上半年贝壳找房(NYSE:BEKE,02423.HK)新增经纪人的数量。
8月12日晚,贝壳找房发布了2024年中期财报。其中,经纪人数量,达到45.87万人,相比2023年末足足增加了3.1万人。
截图来源于公司公告
在目前恶劣的就业环境下,贝壳找房妥妥成为了吸收就业的大户。不过,这新增的3.1万名房产中介,却也给贝壳找房创造了多达26.85亿元收入。
今年以来,房地产市场一直处在“待复苏”的状态,无论是新房市场还是二手房市场,成交量都出现了不同程度的下滑。
然而,商业社会就是一个简单的经济学原理:供需关系。市场成交量下滑,大量就业人口涌入,必然会让卖房这件事卷到极点。
况且,贝壳找房凭借自身在行业的龙头地位和市场掌控能力,为了营收、盈利进行“内部创收”已经不是新鲜事。其2023年就通过压缩佣金、门店成本、减少直营品牌门店、研发费用等方式,实现毛利暴涨57.25%、毛利率上涨5.2个百分点。
今年上半年,贝壳找房理所当然会故技重施——控制成本、减少佣金,以便度过寒冬。
看清房产交易市场的形势,今年上半年,贝壳找房着重扩张家装、租房两大业务,对应的收入也迎来大爆发,一个增长24%,一个增长176.7%。
贝壳找房或正在悄悄构建一条“工作到贝壳,租房到贝壳,买房到贝壳,装修也到贝壳”的商业链条。
个人卖家难伺候,重点拓展国央企
先来看一下当前整体房产交易情况。因为市场形势,直接影响着每一位房产中介的收入。
贝壳找房被视为国内房地产市场交易的风向标,市场好与坏,从贝壳的中期财报就能窥探一二。
我们从贝壳找房的财报可以看到两点重要趋势:
1、整体上房子更加不好卖了,总交易额同比下降16.2%至14,689亿元。新房交易暴跌是成交下滑的主要原因,二手房交易下跌幅度较小;
2、房地产行业“内卷”加剧,国央企成为重点扩展对象,并且给贝壳找房带来不错的变现收入。
在贝壳找房中报中,今年上半年新房成交额3871亿元,同比减少32.4%;二手房交易额10,238亿元,同比减少8.7%。这份数据直接体现了当下房地产市场的现状:新房交易低迷,二手房交易相对活跃。
来自国家统计局的数据,今年1-6月,新建商品房销售额47,133亿元,下降25%,其中住宅销售额下降26.9%;销售面积47,916万㎡,同比下降19%。
消费需求开始涌入性价比更高的二手房市场。中指研究院研究报告指出,今年上半年,二手房市场“以价换量”态势延续,百城二手房价格累计下跌3.61%。二手房市场整体保持活跃,表现明显好于新房市场,成交规模整体处于较高水平。
这些数据直接折射出贝壳找房的营收增减情况。
今年上半年,贝壳找房录得净收入397亿元,与上年同期基本持平。翻看数据可以发现,来自房产交易业务的收入减少了20.5%,家装、新兴两大业务有较大增长,合计同比增长63.3%。
截图来源于公司公告
所以,房子真的更加不好卖了。贝壳找房的整体变现能力进一步下滑,今年上半年为1.84%,相比2023年末下降了0.09个百分点。
深究发现,变现下滑的反而是交易活跃的二手房市场,净收入为131亿元,变现率为1.28%,同比下降了0.11个百分点。新房交易净收入129亿元,变现率则同比增加0.35个百分点为3.33%。
这份数据说明,相比开发商,二手房交易触达率更低。翻译成大白话:对于房产中介来说,“个人卖家更难伺候”,需要付出更多时间和人力成本。
关于新房业务,贝壳找房执行董事、首席财务官徐涛在业绩发布当晚的电话会上称,“过去渠道和开发商普遍认为是相互博弈的关系,而随着新房进入买方市场,房子的成交难度在增加,客户需求也发生了很大的变化”。
国央企是过去几年重点拿地群体,项目开始进入入市销售阶段。这些对象,恰是贝壳找房在房产交易端切入的重点。
贝壳找房在财报中透露,国央企开发商佣金收入占比也由2023年第二季度的约47%,提升到今年第二季度的约55%。
“今年我们也持续拓展对核心国央企和优质头部房企的覆盖,通过创新的新房服务更好地满足他们的诉求。”徐涛表示。
保利(600048.SH)、中海(00688.HK)、越秀(00123.HK)等国央企房地产企业都有自建营销渠道或分销公司,但中铁建(601186.SH,01186.HK)、中建系(601668.SH)等营销能力往往相对薄弱。
而且,保利在广州大本营一样需要拉来贝壳找房帮忙销售去化。
中铁建、中建系这类企业现在依然是拿地主角。根据中指研究院今年1-7月的数据,中建壹品、中铁建、中建智地等登上了拿地金额前十名。
对于在渠道上拥有绝对掌控力的贝壳找房来说,还有一片蓝海等着去开拓。
新增经纪人创收26.9亿,佣金率又降了
新增2131家门店、3.1万位经纪人,贝壳找房积极布局新房业务,结果成为了吸纳就业的大户。
快速扩张之后,今年6月末,贝壳找房的门店、经纪人数量分别为45,948家,经纪人458,690名,同比增加为6.9%、5.2%。
新增门店和经纪人规模,硬生生把贝壳找房的业绩撑了起来。贝壳方面透露,“在渠道去化能力上,我们牵引扩大新房经纪人规模,而买方市场下更好的新房业务货币化率也给了经纪人更大的激励”。
徐涛则不认为是通过“人海战术”实现创收的。“过去我们采用的是人海战术,今年在技术工具的助力下,夯实新房精细化运营,激活二手市场中潜在的新房客户的转化,实现新房去化能力的显著提升”。
那么,一家门店、一个经纪人,可以创造多少收入?答案是:86.4万元、8.66万元。按此计算,3.1万新增经纪人,给贝壳找房创造了多达26.85亿元收入。
相比去年同期,钱确实更难赚了,门店均营收比、经纪人均营收比都有所下滑,为6.65%和5.23%。
但不要忘了一个重要背景:房地产行业还在等待复苏中。如此大规模的新增门店和经纪人,贝壳找房自然不希望也不需要投入太多成本,简单调整加盟费和佣金率就实现了。
几近无本套利,这才是贝壳找房恐怖的渠道掌控力。
三个关键数据可以说明:
一是门店成本,今年上半年门店成本为14亿元,与上年同期基本持平;
二是內部佣金及薪酬不增反减,同比减少13.8%至81亿元;
截图来源于公司公告
三是一般及行政费用为41亿元,增加了4亿元。但这笔费用的增加,贝壳找房给出的理由是:“主要由于家装家居及房屋租赁服务的扩张致使人力成本增加”。
房地产行业仍待复苏的形势,更能彰显贝壳找房的话语权。只要它愿意舍弃加盟服务费、平台服务费这些“蝇头小利”,就能在佣金上赚取更大的利益。
今年上半年,贝壳找房下调了佣金率。其中,内部佣金率为1.67%,外部佣金率为0.96%,平台赚钱差价值为0.53%。相比2023年末,佣金率出现了较大幅度的下降。
贝壳找房转头就把“内部创收”的钱投放到了三个地方:家装家居业务、房屋租赁和拿地开发。
其中,家装家居业务、房屋租赁合计新增成本达到了48.6亿元。投入的多,赚的也多,两项业务分别增长24%、176.7%,合计新增收入达到了61.3亿元。
特别是“二房东”生意上,贝壳找房在管房源翻倍增长。今年6月末,省心租在管房源规模超过30万套,集中式长租公寓在管房源规模超1.4万套。
在拿地开发上,贝壳找房终于有所收获。今年上半年,西安嘉家致和置业有限公司以1.34亿元拿下西安未央区两宗涉宅用地。根据天眼查显示,该公司为贝壳找房控股公司。
拿地后,贝壳找房成功完成搭建“房屋租赁、房产交易、家装家居、房产开发”全链条。
45.87万经纪人的房屋相关需求,在自家平台上就能得到满足。而入职贝壳找房,就是第一步。