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楼市“黑铁时代”,贝壳找房扛不住了

IP属地 山东 编辑:张尔马莱 头部财经 时间:2022-03-12 18:15:40

3月10日,中介寡头“贝壳找房”公布2021年全年财报。

2021年,贝壳实现营收808亿元,同比增长14.6%;净亏损5.24亿元,同比大跌118.87%。

具体经营数据上,去年贝壳平台GTV(总交易额)约3.85万亿元,同比增长10.1%。其中新房GTV约1.61万亿元,同比增长16.3%;二手房GTV约2.06万亿元,同比增长6.1%。

在中国楼市整体遇冷的2021年,贝壳交易额能取得10%的正增长,看起来韧性十足。

但资本市场并不认可,年报发布后贝壳股价大跌23.93%,1年多来累计暴跌超80%,总市值蒸发5000多亿元。

中国楼市不败神话终结后,贝壳找房如何自保?

贝壳自2018年成立以来,表面上一直顺风顺水。

从转型互联网开放平台,打“假房源”乱象,到赴美上市,再到2020年GTV突破3.5万亿元,贝壳中介寡头的形象深入人心。

但规模只是表象,这几年在国家“房住不炒”基调下,楼市调控政策不断趋严,限购、收紧信贷、二手房指导价等措施轮番出台。

这导致贝壳持续面临高压,财报显示,2017年—2019年贝壳分别净亏损5.38亿元、4.28亿元、21.80亿元,仅在2020年实现全年盈利。

2021年,中国楼市再度遇冷,上半年广州、深圳等地二手房指导价政策发布,下半年信贷收紧,全国市场开始冷清。

国家统计局数据显示,2021年全国商品房销售面积179433万平方米,同比仅增长1.9%;销售额181930亿元,同比增长4.8%。

全国百强房企销售额,更是出现10年来首次下滑,排名前五的房企中,碧桂园、万科、中国恒大全年销售额分别下滑4%、11%、36%。

行业惨淡,贝壳找房作为中介方自然不可能独善其身,全年销售额正增长基础上,业绩还是再度转亏。

其实2021年楼市遇冷,主要发生在下半年。

2021上半年时,贝壳各项数据还在增长:整体完成GTV 人民币2.29万亿元,同比增长72.3%。净利润21.70亿元,同比增长35%。

到了三季度,受调信贷收紧、全国楼市降温影响,二手房交易迅速下滑,贝壳业绩因此遭受重创。

三季度,其营收为181亿元,同比下降11.9%;净亏损17.66亿元,同比大跌2462%;GTV为8307亿元,同比下降20.9%,其中二手房交易GTV同比下降36.8%。

贝壳研究院数据显示,2021年三季度全国二手房市场GTV同比下降了41.6%。

受此影响,贝壳一度传出裁员消息,波及上海、北京、杭州、深圳等地分公司。

三季报也验证了裁员传闻:半年报时贝壳尚有54.8万经纪人,三季报只剩51.5万人,裁掉3.3万人。

四季度,贝壳又裁掉6.1万经纪人,截至2021年底,只剩45.4万经纪人,同比减少7.8%。

裁员同时,去年下半年贝壳还关店1800多家,截至去年底门店数量为51038家。

2021年度业绩会上,贝壳找房CFO徐涛称2021年的感受是“前所未有的难”,2022年或许仍难言轻松。

不难看出,贝壳股价暴跌、多年亏损,主要和中国楼市整体下行趋势有关。

贝壳在年报中也提示了政策相关风险:“中国楼市也受制于政府规定,近年来政府宣布一系列措施,包括住宅限购、收紧信贷、现房交易参考价等。

例如,2021年2月8日,深圳发布现房交易参考价,为全市近3600个住宅小区中的每个小区指定量身定制的参考价格。受此影响,深圳现房成交量明显下降。

如果政策扩大到其他城市,我们在这些城市的业务和经营成果,特别是对现房交易业务,可能会受到重大不利影响。”

房住不炒大基调下,中国楼市走向何方,成了碧桂园、万科等房企、贝壳等中介的生死符。

长远来看,随着新生儿数量暴跌,人口老龄化加速,中国正在全力解决三座大山对年轻人的压迫,“房住不炒”政策必将持续贯彻,再现全国集体上涨盛宴已无可能。

所以万科在2018年喊出“活下去”,2022年又提出房地产进入黑铁时代,这将是背水一战的一年,要么死、要么活。

但房地产又是总值近400万亿的支柱产业,不能让其硬着陆。国家既要压制房价上涨,又要保证房价不崩。

基于此,未来楼市再无疯涨可能,大概率是涨了就打压,深跌就呵护,稳才是关键。比如2021年楼市一片肃杀后,2022年就进入短暂呵护期。

目前,高层已释放“稳地价、稳房价、稳预期”的维稳信号,各地也跟进出台“降低首付比例、降低利率”等刺激措施。

这种短期的刺激措施,是否有效尚无从得知,但高负债的房企已不愿再等了。

3月10日,SOHO中国宣布将以七折价格销售3.2万平米京、沪两地的优质物业,收入将全部用于降负债、不分红。

考虑到房地产相关政策潜在影响,贝壳也预计2022年第一季度总收入将在115亿元至125亿元之间,同比下降约39.6%至44.4%,预期很悲观。

中国20年不败神话终结,市场预期彻底逆转后,房企、中介的黄金时代随之消散。

未来中介行业终将走向拼服务与口碑的成熟期,贝壳若想扭转困境,必须在新业务上有所开拓,比如财报里不断提及的家居家装业务。

新业务成熟前,中介一哥仍将艰难前行。(来源:东文财经)


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