2023年至今，房地产市场走过了一个较为波澜的过程。

首先是年初受供应缩量、房企推盘积极性低等影响，整体市场较为惨淡。

随后，在疫情全面解绑、降首付、降利率等外部利好刺激之下，从春节起，部分城市成交出现了显著复苏，整体楼市点状复苏。

进入4月，在前期积累的刚需刚改需求释放完毕后，市场供求均迎来“拐点”，整体热度虽走弱但部分城市仍有一定持续力。

刚刚过去的“五一”假期，得益于疫情管控全面解绑，旅游行业呈现爆发式增长。但房企整体推盘积极性不高，除了广州、武汉等等极个别城市集中在节前一周取证开盘、蓄势待发之外，余下多数城市推盘量较去年同期均有了不同程度回落，青岛五一期间甚至出现0供应。4月末5月初整体新房增长动能也在持续放缓。

我们认为，当前楼市主要受到供给约束、需求疲软两方面制约。在五一短期回温后仍面临阶段性的调整期。

从CRIC监测的“五一”成交备案数据来看，2023年“五一”期间（2022年4月29日-5月3日，下同）44个重点监测城市累计成交78.85万平方米，较2023年4月日均降幅达64%，同比持增21%，不过尚不及2021年和2019年同期水平。

其中，一线城市需求相对“坚挺”，同比翻番，广州、深圳成交表现略好于2019年五一假期，北京则明显缩量，“五一”期间同比下降65%，日均也较4月日均下降91%。

二线城市跌多涨少，苏州和南京同比增长，涨幅分别为21%和8%。三四线城市春节后涨幅不及二线，但目前较4月日均回调幅度也略小于二线。

考量到备案数据或将存在一定的延迟，因此我们结合了克而瑞城市机构调研数据，结果显示：“五一”假期整体市场成色一般，26个重点城市成交环比下降48%，近乎“腰斩”，同比持增33%。

一线城市运行平稳，北京及上海两城“热点恒热”，广东和深圳则低位持稳。

具体来看，上海“五一”期间，共3盘开盘、7盘完成认筹，10个盘中仅3个楼盘去化表现较差，主要原因为区位差、蓄客时间短、无价格优势等。

北京“五一”期间项目分化持续加剧，部分刚需刚改楼盘得益于“老带新”、一口价、特价房、到访礼、认购礼等多重优惠政策，假期期间认购量在25套以上，日均到访量达40组左右，而相对冷门楼盘假期认购量在10套以内。

广州因4月底扎堆开盘，客户分流，“五一”期间去化率仅为15%，同比下降13个百分点。

深圳“五一”成交平平，房企推盘积极性不高，仅一刚需盘加推，去化不足15%。

二线城市呈现轮动复苏状态，多数城市较4月末增长动能放缓，环比持降，主因源于前期积累的刚需刚改需求释放殆尽，仅武汉、郑州、昆明等少数城市小幅回升。

武汉主要得益于房交会补贴政策，实际优惠额单套在3万元左右；郑州同样得益于前期限购政策松动扩大购房基数，叠加短期内房企加大营销折扣，短期内刺激了一波抄底需求释放。

随着返乡置业热潮已过，三四线整体延续下行走势，环比下降56%，同比下降23%，在不同能级城市中降幅居首，整体去化承压，仅洛阳、开封等个别城市轮动复苏。

从项目去化来看，短期内各城市大体呈现出如下特征：

一是郑州、武汉、昆明等以刚需客群为主导城市，短期内依托价格优势尚能走量。以昆明为例，典型民企项目平均认购11套，较4月周均认购套数增加5套，涨幅45%。认购套数高位的项目除华夏金地世博一号渠道+降价双管齐下外，筑友双河湾降价+送产权车位降低实际成交单价、万科城凭借长期红盘+五一期间特价房噱头实现认购套数在20套以上。

二是广州、深圳、济南、青岛、天津、厦门等改善盘整体去化优于刚需：广州中心区中高端需求旺，天河、荔湾核心区推新去化约3成，外围增城、从化去化不足10%。厦门改善楼盘在五一前及五一期间抢开，天琴海、五缘湾海两大湾景楼盘均凭借价格差策略实现了7成以上高去化。济南改善项目铁投仁恒河滨城开盘去化率达到95%，刚需刚改项目大华公园城市去化率仅为7%。

总体来看，春节后的短暂脉冲式复苏行情已然告一段落，二手房也存在回落，但是整体降幅低于新房，部分城市诸如北京、杭州、苏州等二手房成交量仍处于高位维持。

若5月供应端可以稳步放量，改善盘加大供应，整体成交尚有止跌企稳的可能。城市间分化还将持续加剧，对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，整体成交还将平稳运行。