出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

进入4月，财报季已过半，从目前已披露业绩的上市房企看，房企迎来最冷年报季，2024年盈利者凤毛麟角，与复苏的市场形成鲜明反差。

2024年经历三次降息，各地限购、限贷、限售、限价等陆续放开，首付降到历史低位，尤其是9月首提“止跌回稳”以来，房地产市场呈现出积极的变化。

进入2025年，《政府工作报告》提出持续用力推动房地产市场止跌回稳，“好房子”国家标准也在3月底发布，成为当前楼市的关键词，市场信心正在逐步提振。

土拍市场率先回温，热门城市地王频现，如成都高新区新地王，刷新成都历史最高单价；北京海淀区新地王，楼面价每平10.23万元，成为北京首宗10万+地块，苏州和杭州也在3月拍出新地王。

在此背景下，房企的业绩也将迎来触底回升，中金公司预测2026年将成为开发业务的拐点，预计未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱，但2025年开始恢复强度的企业或有望在2026-2027年开始率先呈现出业绩弹性。

克而瑞也指出，楼市的止跌回稳已经初现端倪。但是由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，叠加企业库存去化压力仍未减轻，房企仍需积极应对。

这一点，从一些盈利房企刚结束的业绩会上，也能明显感知到，龙湖、华润置地和招商蛇口等就是其中的典型。

主动“踩刹车”，攻坚去库存

从当前的地产行业情形看，企业的生存仍是首要任务，而通过加速去库存，从而优化财务结构，已被幸存房企视为重中之重。

作为民营房企中“最具防御性开发商”之一，去年守住了千亿销售额，签约回款率也超过100%，管理层对这个结果非常满意，直言2025年的目标还是继续攻坚存货去化。

这与其对市场的洞察与预判有关，近几年房地产开发业务规模持续下降，从最高峰的18万亿跌到去年9.8万亿，整个行业的容量少了一半。

在这种形势下，这家企业自2022年一季度起，就启动了一系列提前“踩刹车”的动作，认为只有提前踩刹车，才能更加从容应对缩表周期下的债务兑付，将债务安全作为第一位，优先于增量的投资。

财报显示，龙湖的可售货源超1600亿，相对比较充裕。据其管理层透露，今年去库存会从两方面着手，一方面会大幅提升的传统行活能力，如在产品力打造、营销能力、服务标准等方面都会进一步迭代，不断提升竞争力；

另一方面，基于龙湖数字化的底层能力，今年会把所有项目进行分类管理，成立一些专职团队对包括商办、车位、现房等在内的项目进行精细化的管理，促进快速去化。

龙湖管理层认为，今年还是存在较多的机会窗口。

华润置地的重心也转移至了去库存，其管理层去年便提及这一点，认为房地产行业已全面进入存量时代，开发销售型业务过去有依赖增量的惯性思维。在今年业绩会上，再次强调去库存仍是当前的重要工作。

“行业的高库存压力依然存在，长期稳定依然需要重新建构一个大的商品房供求平衡关系。那么近期也依赖于商品房收储，房贷利率等政策的落地的节奏与力度。” 华润置地管理层指出。

招商蛇口也在处置存货降风险，去年计提资产减值及信用减值损失合计约60.34亿元，其中存货部分计提减值达35.75亿，占据一半。

这家央企近几年一直在修复资产负债表，据管理层解释，把一些不良的存货资产积极地进行处置，此次计提60亿元减值规模也是基于把一些风险给提前释放掉。

随着房企去库存的节奏加快，中金公司预测，到2026年房企货值结构会改善，毛利率可能开始修复，但结算规模料有所下行。

这也意味着，在持续“止跌回稳”之下行业或将迎来拐点。

2025年触底，2026年回升

春江水暖鸭先知，身处当中的房企，对于行业的变化感知最为深刻。在今年业绩会上，绿城中国管理层判断，行业规模可能会进一步缩减，但同时也看到市场逐步企稳的态势。

龙湖管理层认为，预计2025年市场整体下降的空间有限，但是不同城市、不同板块之间的分化会加剧，后续市场还是会依赖于整个政策的变化以及市场预期的变化，存在一些不确定性。

“今年以来，尤其是春节以后，房地产市场热度也在迅速恢复。” 华润置地管理层指出，得益于中央和地方的增量政策组合拳，去年四季度市场销售快速回暖，有效提振了市场信心。

银河国际也强调，伴随着近期二手房交易价格回升，且中国一线城市核心区域土地销售四季度以来保持强劲，中国房地产市场正趋于稳定。

在此背景下，部分房企业绩已可预见的出现向好趋势。

华润置地去年开发销售型业务营业额为2371.5亿元，结算毛利率16.8%，较2023年下降3.9%。但管理层预判，该业务的结算毛利率在2025-2026年会基本实现触底，而签约毛利已提前到2024年，最慢在2025年已经在持续往上走。

汇丰、华泰证券和花旗等机构预判，开发业务将继续对其盈利构成压力，但预计利润将在 2025 年触底、2026 年恢复增长趋势。

华泰证券的理由是，随着龙湖经营性业务持续构筑业绩基本盘，将一定程度上对冲地产业务下行带来的不利影响；汇丰银行甚至直接言明，目前市场已经充分意识到短期的盈利压力，尽管时间被推迟到 2026 年，但龙湖最有可能出现 V 型盈利反弹。

对于这家挺进“决赛圈”的民营房企，这几家机构给予了极高的期待。

更重要的是，龙湖的动作也释放出一些信号，虽然还在“踩刹车”审慎拿地，但去年在“量入为出”的原则下，聚焦一二线核心城市，先后在北京、上海、苏州、杭州、西安、成都、武汉等高能级城市拿下9幅土地，新增权益地价51亿元。

今年一季度，龙湖又在上海、苏州获取了两幅优质土地。根据其管理层的表述，在开发板块仍将持续投资未来，在保障偿债的安全性前提下，还会择机获取新土地，并根据市场变化弹性供货。

显而易见，随着政策与市场共振、行业拐点可期的回温趋势下，一些房企也在同频回升，等待业绩的反弹。