摘要：谁在崛起？谁在退场？（）

撰文|蜜妹

在政策红利与市场规律的双重绞杀下，TOP10房企正在经历前所未有的“核爆式分化”。

刚刚收官的2025年3月，TOP10房企延续了2月的趋势，继续分化中。根据蜜妹的计算统计，如下图，和2月份一样，前3月 TOP10房企销售额同比变幅呈现“5涨5跌”。表面看是均衡，实则是暗战。

10强房企里，涨幅TOP1为华发股份：前3月销售额同比增幅44.77%,虽环比2月的58.56%有所缩窄，但仍领跑行业。

作为珠海本土房企，华发深耕粤港澳大湾区，凭借区域经济复苏和政策红利，成功抓住市场回暖机会。但以后面临的问题是：区域型房企的崛起能否经受住全国性市场的考验？

涨幅榜第二位的越秀地产也是一家区域色彩相对浓厚的房企。和华发一样，重仓粤港澳和长三角。

越秀地产相比前2月在变幅榜中上升了一位，超越的是中海地产。值得玩味的是，前2月还以32.56%的同比增速位列第二的中海地产，到了3月突然滑出增长阵营，转为同比大跌22.89%，变幅榜排名降至倒数第二。

作为央企，中海在土地获取和融资成本上具有优势，但其全国性布局的效率较低，叠加市场需求的萎缩，或让其增长受限。

在蜜妹印象里，2024年中海地产拿地较少，导致2025年上海、深圳新盘可售量少。为保利润率也比较抗拒打价格战，某种程度上也会造成客户流失加剧。

同时蜜妹顺便也看了眼中海2024年的利润率：净利率创9年来新低，首次跌破10%为9.61%。无论是中海2024年利润率新低，还是前3月的增速骤降，都反映出核心城市房地产市场竞争的白热化。

前三月10强房企里还有3家销售额同比也上涨，分别是排名第3-5位的建发房产+1.65%、华润置地+0.93%、保利发展+0.16%，其中华润和建发相比前2月增幅缩窄明显，保利发展则是由负转正。

下跌的5家房企里，除了中海地产是由正转负，其他4家今年都跌得比较稳定。其中比较有希望转正的是绿城中国，其前3月的降幅相比前2月的-3.93%缩窄至-1.54%。

作为“品质房企”的代表，绿城在高端市场的竞争力较强，但其高成本模式在竞争激烈的市场中面临盈利压力，其2024年净利率大跌，从前一年的4.77%降至2.62%。此外，绿城的全国性布局也面临效率低下的问题。

前10强里目前仅剩的一位民营房企滨江集团3月销售额降幅缩窄，从前2月的-20.79%缩窄至-12.31%。

另外两位招商蛇口和万科地产，则降幅都扩大了。

图表来源|中指院（特此感谢）

总的来看，10强房企里有6家的销售额变幅跑赢百强房企大盘。中指院数据显示，2025年1-3月，TOP100房企销售总额为8101.0亿元，同比下降9.8%。3月单月，TOP100房企销售额同比下降10.6%。1-3月销售总额超百亿房企17家，较去年同期较少4家，五十亿房企38家，较去年同期减少2家。

目前的情况是：国企凭借政策与资金优势把控核心资源，优质民企通过差异化创新突围，而掉队者逐渐退出历史舞台。

对于投资者而言，房企的估值逻辑正在重构 —— 从 "土地储备为王" 转向 "运营能力定价"，只有那些能在分化中完成 "基因突变" 的企业，才能穿越周期迷雾，成为最后的赢家。

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