文/图 记者 陈玉霞

对于楼市而言，4月可谓“五一”楼市黄金周的前哨站，不少楼盘从4月初就开始发力抢占市场。和以往的4月相比，今年的4月楼市呈现出明显的特点——以“新”主打。“新”，不仅是指全新的楼盘，更是指该批新盘绝大部分已是容积率新规下诞生的新品，整体实用率创新高、超过百分百。同时，为增强楼盘竞争力，新盘往往配置了名校，齐刷刷的名校加持，成为现阶段楼市的新特征。

新盘齐聚 同个板块内扎堆亮相

进入4月份，广州楼市已经非常热闹，最直接体现是新盘连番亮相。从记者掌握的情况看，4月份起码有超过10个的全新项目会推出市场，其中绝大部分新盘热盘集中在天河、海珠、荔湾、番禺和黄埔等区。想着今年置业的买家，可以多留意这几个区域的新品。

这一轮的新盘新货潮，有个很明显的特点，即在同一个板块内扎堆供应，这与去年广州土地市场供应有必然联系。例如，在热门的海珠客运站-大干围一带，就聚集着中交·天翠、绿城·馥香园、越秀·江湾潮起等新盘；同样热门的双沙-文冲地铁站周边，则有全新的广州地铁地产·珑岄上城，还有持续上新的中建海丝城、未来方洲；天河智慧城片区的全新盘珠江·天河都荟，2.5公里范围内也还有城投·天禧、中建·精诚壹号等热门项目。

相近的地段内聚集多个项目，对房企而言，非常考验其产品力、品牌力等综合实力，毕竟，对于精明务实的广州楼市买家而言，货比三家是少不了的。因此，同一个板块内聚集了较多项目，对于购房者来说是好事，一来这个板块的市场影响力会增强，二来购房者在购买时能实现更高的性价比。

容积率新规新品井喷 实用率超百分百

现阶段广州楼市的“新”意，还体现在新盘均为容积率新规下的产品，通过室内大飘窗台、花池、多功能空间等赠送设计，让户型实用率超过百分百，创下商品房市场化以来平层产品实用率的历史新高。

2024年以前，广州楼市里的产品均为旧规设计，绝大多数户型的实用率只能达到80%-85%，做得好一些的赠送空间，可以令实用率达到90%。而在2024年特别是2024年下半年至今，容积率新规带来的新品，实用率可以超过百分百。目前，热门供应区域内的新盘，基本都是新规产品，室内实用率能达到110%-120%，个别楼盘最高的实用率能达到130%-140%。保利、越秀、中海、珠实、万科、广州地铁地产等房企旗下的项目，在这一方面做得越来越出色。本周，在业界备受关注的番禺区全新项目龙湖亚伦·央璟颂，在户型设计上再进一步，将飘窗台进行了落地化设计，直接将室内空间再度扩展，成为新规楼盘的又一闪亮代表。

对于购房者来说，实用率提高，意味着用同样的价格能买到更多的使用面积。以建筑面积100平方米的单位计算，90%的实用率下，能获得的使用面积为90平方米，而在120%的实用率下，能获得120平方米使用面积。换言之，容积率新规为买家省下不少购房支出。

70多平方米有四房空间 多名校加持

容积率新规之下，室内有了更多可设计的空间，70多平方米的户型设计成四房已经不再罕见。例如，广州地铁地产位于番禺的珑曜上城，带有73平方米的“3+1”空间，其中的“1”为入户花园，稍加改造可以变成一个房间使用。不过，从近期开放样板房的新盘新品看，80平方米以上的户型供应更多，这种面积段的户型，往往也被设计成纯四房或“4+1”空间，以更好满足三代同堂居住需求。海珠区的绿城·馥香园、中交·天翠、中建·天钰，番禺区的广州地铁地产·珑曜上城，天河区的珠江·天河都荟，黄埔区的广州地铁地产·珑岄上城、中建海丝城、未来方洲等项目，都带有八九十平方米的四房至五房。

容积率新规下的产品，通风、采光和观景性能都比较好，然而，当每个楼盘都达到了超百分百的实用率设计，超高实用率也就不再是楼盘最核心竞争点。如何在市场上形成“人无我有，人有我优”的竞争优势，房企于是做起了配套文章，抓准购房人的需求痛点，努力将名校引入楼盘。例如，中建三局·白云之星引入华中师范大学白云学校、中建海丝城引入华中师范大学黄埔实验学校、保利天瑞引入广东实验中学教育集团办学、缦云广州和越秀观樾引入天河外国语教育集团办学、珑曜上城引入广外附属广州新城学校（暂定名）、华润万博悦府引入东风东教育集团办学等。可以预见，未来买家们能看到越来越多“家门口的名校”。

羊城楼评

听劝的广州房企

方寸之间的市场敬畏

近期到广州楼市踩盘可以发现一个新现象，依据容积率新规设计的房子，原本宽度达80厘米的飘窗台，已经被主动瘦身，只保留了30厘米宽，把其余体积“还”给了室内可落地的空间，让室内空间更实用。

2023年，广州天河区后天河北板块内的西派天河序项目，首次亮相了广州容积率新规的产品，从样板房可见，该户型内的飘窗台达到了80厘米宽，让看楼者眼前一亮。随后，越秀、保利、中海、万科、华润、珠实、广州地铁地产等实力房企项目也迅速掀起了新规产品浪潮。大面积及270度转角飘窗台的出现，在美轮美奂的样板房中，着实让看楼者看着十分惊艳。一时间，这种大飘窗设计成为楼盘营销主要卖点之一。

然而，新事物总免不了要接受现实检验。当看过了多个样板房后，精明的看楼者发现，80厘米宽的飘窗台如果装修不得当，会变得非常鸡肋，过宽的台面既不能有效利用，又挤占宝贵的室内空间。于是，当越来越多“将飘窗台改造”的声音出来后，精明的房企迅速听劝，用务实的姿态将看楼者的意见转化为现实——将80厘米宽的飘窗台，留下30厘米保留飘窗台功能，将另外的50厘米宽所在的体积进行落地化处理，令室内空间更加实用、好用。

飘窗台的尺寸调整，并非简单的尺寸调整。从中，我们可以看到的，一是购房者话语权的实质性提升，近年来房地产市场供求关系发生重大改变，买方市场的到来，需要房企重新尊重需求敬畏市场；二是深耕广州的房企的务实精神，哪种产品能赢得买家的心，就遵循它并实现它。当房企学会在“方寸之间”倾听市场需求，当每个设计决策都经得起使用场景的检验，中国房地产就能找到穿越周期的新密码。

真正的产品力，从来不在恢弘的营销说辞里，而是藏在那些被仔细丈量过的方寸之间。

（陈玉霞）