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我有一套XX小区的房子，现在卖不出去怎么办？

我有一套XX小区的房子，现在买家只给XXX价格，我现在要不要卖？

这两个问题是我们日常当中咨询最多的问题！

以上统称为郑州卖房房东的[迷茫症]！

我相信郑州目前全网16万挂牌房东，大部分人都有这个迷茫，迷茫背后两个潜台词：

① 郑州房价都跌这么久了，再跌也跌不到哪里去了吧？也该回回价格了吧？

② 这个价格我不满意，卖房我不甘心，不卖我怕跌的更多，怎么办？

我们先来解答第一个问题：我有一套XX小区的房子，现在卖不出去怎么办？

答案是，郑州从来都没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格! 所有说我的房子卖不出去的房东，本质都是能够卖出去的价格我接受不了！

所以第一个问题和第二个问题本质是同一个问题：我有一套XX小区的房子，现在买家只给XXX价格，我现在要不要卖？

背后的潜台词：快点告诉我2025年房价回暖还是继续跌？如果回暖我现在不卖了，如果继续跌，不行我咬牙卖了！

可能性1 房价回暖，先不卖

可能性2 房价继续走低，咬牙折损

ok，来判断一下郑州房价！

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02

房子本身是一个商品，不考虑人民币贬值情况下，决定商品价格最核心的一个因素就是供需关系。

一、房屋供应端

① 郑州新房的供应已经连续5年走低，2025年供应应该和2023年持平。

② 目前二手房全网挂牌量持续在16万套，有新增，有卖出，数量级不变。新房的库存显著在降低，二手房库存没有显著降低。

二、购房需求端

① 经济因素

从去年的放水到今年的民营企业大会，2025年预期都是强于2024年，这一点外资的转向就是最好的证明。

经济因素决定普通人的购买力，预期直接影响着购房行为。

② 郑州的人口增长情况

城市发展有两个维度指标：城镇化率、城市常住人口，郑州的城镇化率目前增长放缓，但仍在增长！

郑州常住人口增长率同样放缓，但每年的常住人口仍然在稳定增加！有增加肯定是利好。

③ 常规促进类政策

取消限购、限售，首付比例15%，公积金利率、多套房首付比例、贷款利率、落户0门槛、人才补贴、税费补贴、郑州都市圈公积金政策、全国公积金可用、提高公积金贷款额度。

今年还会继续进行的是房贷利率继续降低，有极大可能从3.0%降到2.5%！

④ 非常规的促进政策

郑州房票安置的速度、力度！

郑州以旧换新的速度、力度！

这两样对郑州市场的促进是立杆见影的。以旧换新每年收购的5000套本质就是去二手房库存5000套、新房库存5000套！房票安置同样如此！

⑤ 信心和预期问题

这个目前确实不够，正在靠国内的政策、市场变化修复。

以上总结完之后，决定2025年郑州市场的三个重点：

① 国内的货币政策、财政政策的力度；

② 房贷利率是否能来到2.5%；

③ 郑州地区非常规促进政策，包括以旧换新、房票安置的速度和力度！

03

以上对吗？很对！但一定程度上也是正确的废话！

所有想要卖房的朋友要知道郑州市场目前从趋势性市场，变化为结构性市场。举个例子，国内目前的汽车市场本质就是结构性市场，新能源车起，燃油车落。有没有做的好的，卖的好，有利润的燃油车？有，但是大的机会在新能源车。

如果你的二手车价格折损比较严重，不能单纯归咎于市场不好，买车的人少等等。

如果你看懂以上案例，代入下我们当下的郑州市场：

① 土地供应持续往主城核心区靠拢；

② 第四代住宅开始在2025年疯狂推行；

③ 100%得房率成为基础；

④ 硬件配置，如大门、会所、泳池、下沉式庭院、风雨连廊，都在提升；⑤ 产品迭代速度惊人；

打败大消费的可能是AI或者机器人，打败现代二手车价格的可能是燃油车等等，不一定都要归咎于市场！

所以，2025年郑州房东卖房选择的核心在于：好苹果/烂苹果理论。

我房子XXX价格卖不卖？

我要不要等等市场回暖？

终极的一切先去判断你手中的房子是好苹果，还是烂苹果。

举个简单例子：商场最近比较冷清，你在商城卖苹果，寄托希望于马上节假日来了，就会有大量的人来买苹果。

但是我们扪心自问：如果你的苹果已经烂掉，会因为人流量多，就有人去买你的烂苹果吗？这个概率有多大？

只有好苹果才有观望的权力！

当下郑州卖房第一步不是对市场的预期判断如何？因为郑州已经是结构化市场，应该先判断手中的房子是好苹果，还是烂苹果？

什么是我们房子领域的烂苹果？

老破、没有电梯、远郊、公寓、房龄老、户型差、物业差、维护差、梯户比高等等，放在市场当中真的找不到竞争力和卖点。

以上都是房子领域的烂苹果。烂苹果本着能早卖就早卖的心态，不要等，放下沉没成本，及时止损。

记住，只有好苹果才有观望的权力！才有等的时间和机会！