日前，来自虹口四川北路、杨浦滨江、松江新城、青浦重固的四宗地块上架第四批土拍名单，将于5月上中旬开拍。

关注度最高的，非两宗城央地块莫属。

信息上海土地市场官网

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北外滩腹地上新

但不是纯宅地

唯一一宗位于内环内的地块，地处虹口四川北路。向南越过海宁路就是北外滩，东北侧是瑞虹新城。轨交方面，直线距10号线四川北路站仅约300米，周边还有北横通道、外滩隧道等城市动脉。

项目北侧200米，就是华润置地虹口项目，成交楼板价92934元/㎡，溢价率11.97%，目前规划方案已公示。

位置示意图

该组合地块比较特殊，由两幅地组成。196-08地块是纯宅地，体量不大，比较狭长，容积率6.2，建筑面积约2.3万㎡，要做100米的高层住宅；hk196-06地块是商业文化用地，容积率1.39，限高12米，需匹配区域文化设施需求。

详控规划示意图

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杨浦滨江上新

周边新盘众多

内中环间也有一宗地块上新。它是一宗纯宅地，出让面积2.12万㎡，限高60米，容积率2.5，住宅建面约5.3万㎡，体量比较适中。

详控规划示意图

其地处杨浦滨江南段边缘，直线距黄浦江约500米，直线距中环约300米，周边有12号线爱国路站，与上海国际时尚中心、超极合生汇距离也不远，预计2027年左右，杨浦滨江南段核心科创集群要投入使用了。

地块周边新盘不少。地块北侧的中建壹品·外滩源著已入市两次，均价10.8-10.9万/㎡，还有部分高层和风貌别墅等待加推。今年，地块西侧约400米是中海云邸玖章，即将首推入市。再向西就是缦云上海，均价12.1-12.2万/㎡。

位置示意图

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中环热度会超内环吗？

按照今年上海整体土拍的热度来看，这两宗城央地块备受瞩目。悬念是谁的热度更高？

有人认为，内中环间的杨浦滨江，热度会超越虹口。理由是虹口四川北路新地块，住宅捆绑商业文化组合出让，再加上核心的地理位置和较小的面积，对房企的开发要求比较高，抢手程度预计不如杨浦滨江的纯宅地高。

再加上杨浦滨江目前呈现店多成市的态势，想要分一杯羹的房企并不少。

也有人认为，虹口地块毕竟在内环内，热度还是不容小觑的。虹口内环，近两次拍地溢价率分别为11.97%、38.2%，不仅溢价率大幅提升，而且成交楼板价屡创新高。

反观杨浦滨江的土拍溢价率并没有那么高。本次地块周边的中海项目，两次溢价率分别为2.32%以及16.33%，其他地块的溢价率基本在20%以下。

信息上海土地市场

上海城央拍地的趋势，要么精肉搭块肥肉，要么入局板块重塑。四批次的杨浦、虹口两个地块，不管届时谁的热度更胜一筹，都将是一场好戏。