在地产行业深耕20年，狗哥也算是把楼市这碗饭嚼出了滋味。

这些年常跑一线，经常会和买家、业主打交道，对于双方心思不能说能顷刻心领神会，但也有能迅速感知到他们“博弈”背后的市场变化。

互联网织就的“信息茧房”里，房价涨或者跌的认知，早就被信息化的洪流冲刷。或许大家看到的“二手房市场的全貌”，其实是被割裂成的无数个“局部真相”。

今天狗哥打算不煲鸡汤、不扯闲篇，对于最近接触到的市场和感受的变化，跟大家说一些掏心窝的话。

当下重庆的二手房市场，像极山城的雾，看似平静，实则暗流涌动。

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先说买方的变化。

过去三年，重庆二手房市场是典型的“买方市场”，买家可以慢慢挑、狠狠砍。

今年的行情，出现了反转。

身边买房的朋友，或者同行带看的客户，突然发现前两个月都还挂在架上的房源，再想看的时候，突然就消失了。

这几年，大家都习惯了等和观望，狗哥觉得这是认知上出现误区。有个逻辑一定要明白：自身条件好的房源，在市场中本来就具备有竞争力，再不济，都不会差到哪里去。

同样的价格，和你有相同需求的人，就看谁先落定。

上几周，我们筛选推荐了位于礼嘉的某高层小区，没过几天房子就被买走。

狗哥再说一个身边朋友的真实例子。

老何，一直想买别墅，两年前就在看房，对比来对比去，不是嫌贵、就是嫌地段不好，好不容易有个相中的，但是他认为可以再等等，结果第二天就被其他客户买走了。

好房子，永远不缺市场，拼的是手速。

再看卖方的变化。

想要卖房的业主，从“割肉止损”到“持房等待有缘人”。

现在楼市的调整期结束，价格虚高的房源早就被整合，业主能挂出来的价格，肯定是诚心出售。很多时候，真心想买房的朋友们，真没必要一味的压价。

还有就是经过这三年的调整，卖家有点缓过来了，当然没有缓过来的，该卖还是得卖。

买方变得急迫、卖方变得从容，是最近狗哥观察到市场正在发生的微妙转变。

以上，狗哥是针对的刚需、刚改市场的感受。为什么不说把高端改善这块一起说？

因为，重庆纯高端二手房太少了，甚至可以说缺货。

过去的重庆市场是天量的刚需市场，高端产品有，但稀缺。

这两年，住宅用地供应本来不多，加起来就几十个项目，开发商开始往纯改善的方向走，从云河颂、启元、观宸这些项目来看，市场对于纯改善的需求是旺盛的。上周末，金开大道开盘的“240平，实得超过300平的大平层项目”，当天售罄。

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变化产生的底层逻辑是什么？狗哥认为要基于以下几个维度分析。

1、外部传导

昨天，观音桥长安三厂地块溢价率29.64%，楼面价 13923元/㎡成交，多家房企参拍，最终由建发拍下。目前来看，是今年地价最高的地块。从侧面也反应出市场的信心。

来源，重庆锐理数据

全国的土地市场，北京、杭州的地价均由央国企刷新记录，上海两块地的地价再创新高，则由民企主导。

“国家队”带头，优质名企紧跟，大家的决心和共识已经非常清楚。

土拍“蝴蝶效应”与预期共振，正如股市中的“板块轮动”，资金开始向价值洼地迁徙。

2、内生动力

政策松绑的“强心剂”。

2月初，重庆“新春第一会”召开。会上对重庆房地产的发展所用的词是“企稳回升”，从去年“回稳”到今年的“回升”，信号感强烈。

紧接着，官方再放出两个大招。一取消外地“三无人员”的房产税，另一个就是全面取消两年限售，政策松绑让市场流动性陡增。

产业与人口的“双螺旋”驱动。

新能源汽车年产量突破95万辆，空天信息、半导体等千亿级产业集群加速成型。2025年计划吸引40万青年留渝，到2027年目标150万。城市能级的跃升为房价提供硬核支撑，人口红利正转化为楼市购买力。

在大管家的牵头下，重庆和央企的双向奔赴，越来越紧密。

就说2月，深化中央企业与重庆市合作打造新时代西部大开发重要战略支点和内陆开放综合枢纽座谈会在北京举行。45家中央企业与重庆市政府及地方国企代表齐聚一堂，现场集中签约17个重大项目，总投资1005亿元。

3、市场情绪催化。

2月一般来说是楼市的传统淡季，不过重庆今年有很大不同。

中心城区1到2月共成交二手住房182.5万平方米，增长6.4%；成交套数环比上涨13%，连续四周保持上涨。

与此同时，重庆核心区的住宅用地已经连续4年下降，今年核心区新增住宅用地估计50万方都凑不齐。

根据克而瑞重庆的统计，重庆商品房住宅市场整体狭义库存近一年以来持续缩减，目前狭义库存为737万方，去化周期为17.5个月。

与此同时，部分核心区板块的新房甚至进入“断供倒计时”。

新房供需失衡下，“卖一套少一套”的焦虑感，传导到二手房市场，催生买家急迫情绪。

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当然，狗哥说这些，绝对不是为了给大家制造危机感，分享市场的真实情况，是我们一直在做的事情。

对于买方和卖方的建议，狗哥认为是“在迷雾中寻找锚点”。

从买方角度，建议是警惕“羊群效应”，锚定价值而非情绪。

如果是刚需，不必被市场噪音干扰，关注核心区“次新盘”和配套优质的房子。

重庆北区（照母山、礼嘉）、西永、大学城等板块，2018年后交付的次新盘，挂牌价虽比老破小高15%-20%，但去化速度却比后者快。这类资产如同楼市“黄金米粒”——体积小（总价可控）、能穿越时间周期（流通性强）。

如果是改善群体，借金融端和政策的东风，“换舱升级”。2025年重庆的改善再次爆发，大家可以重点关注四代住宅。

狗哥之前统计了重庆在售的四代宅项目，感兴趣的朋友，可以点击下面的链接。

《改善领跑楼市！2025年重庆“四代宅”即将全面爆发》

卖方角度，建议跳出“价格幻觉”，把握出货节奏

不是特别优质的资产（如老破小、远郊盘），建议趁市场热度及时出货，未来分化加剧下，这类房源可能长期滞销。

核心资产，可适度观望，但需警惕政策波动，避免“贪多反失”

理性定价，避免“高估幻觉”。

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重庆楼市从来不是非黑即白的赌场，而是一座需要“微观体感+宏观视野”才能穿越的迷雾森林。

买家要像中医把脉般感知片区温度，卖家需如期货操盘手般预判政策周期——唯有如此，方能在涨跌博弈中，找到属于自己的确定性锚点。

重庆要复刻2016年的“疯狂”是很小概率，狗哥觉得它更多会像嘉陵江的流水，看似平静，却以不可逆的势头向海奔涌。

“暴涨”不是出路，“稳健攀升”才是未来。