前言

刚刚过去的三月的北京楼市，春风裹挟着楼市的暖意与焦灼一同扑面而来。

CBD的玻璃幕墙折射着晴雨交织的天光，像极了此刻购房者的心情——政策利好如融雪浸润土地，二手房挂牌量却如雨后春笋节节攀升，新房案场的咖啡香里，经纪人正用“最后一套特价房”的焦虑和对海淀王炸新盘的期待，调制一杯名为“市场复苏”的魔幻饮品。

一边是海淀红盘的爆款热卖，一边是朝阳老盘的降价维权，这种冰与火之歌，像极了刚刚冲泡的一杯焦糖拿铁，浓郁清香，让人回味。

今日带来3月份北京楼市开盘播报，中海时光之境、建发观宸、和樾望雲、和樾玉鸣、颐海澐颂、城建国誉颂6个楼盘，一个月卖了272亿。

01

中海时光之境开盘喜提13.6亿

时光之境项目源自去年中海153亿拿的巨无霸地块当中的小红门地块。

项目土地为北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块，中海企业发展集团有限公司（中海）2024年11月29日以153.32亿元竞得。

该项目为朝阳区小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块，项目位于南三环至四环之间，交通便利，配套齐全。 北侧就是分钟寺“三朵金花”东叁金茂府、合生缦云、北京天誉，都已经交房，二手房挂牌价10万+.

这次的中海时光之境，建设用地面积2.55万㎡，规划建筑面积5.82万㎡，住宅容积率2.5，其中商品住宅规模5.45万㎡。项目规划7栋9-18层商品住宅楼，1梯2户、2梯2户设计，从北向南为从高到低排列。

项目商品住宅主力户型面积105-135-155㎡三居-四居产品，共432套，期房住宅销售指导价80000元/㎡。

项目于3月30日开盘，当天推出180套房源，官宣认购13.6亿。

02

城建国誉颂开盘喜提10.6亿

副中心第一个“好房子”洋房产品开盘成绩单。

项目土地为北京市通州区宋庄镇双埠头村、大庞村、大兴庄村土地一级开发项目TZ03-0403- 6008、6015地块R2二类居住用地、 TZ03-0403-6012地块A334托幼用地，北京城建于2024年9月27日以15.96亿元底价摘得，该地块住宅指导价4.7万元/㎡。

项目位于通州区徐宋路与宋通路交叉口西北角，六环以外，紧临徐宋路主路。

地块建设用地面积4.68万㎡，规划建筑面积8.02万㎡，住宅容积率1.8。

项目主入户大门采用酒店式归家大堂形式，石材+金属的高奢质感与韵味，极富归家尊崇感；南地块的归家大堂，通过艺术楼梯及电梯，可抵达地下的U字型社区空间，中间环抱奢雅的地下庭院，隐奢意味十足。

国誉系低密洋房，1.8容积率住宅地块，规划纯9-11层低密洋房，宽绰楼距，轴线对称院落布局，五重归家动线。建筑整体沿用传统三段式构图，以现代手法彰古画园意，构筑“一轴双环八境”大区景观格局。建面约88-158㎡户型产品，运用前瞻设计理念，打造通透阔朗、三面宽境、极致舒阔的空间格局，以超高的空间使用率，奢配满妆，为精英家庭打造宽敞的人文家园。

项目于3月22日开盘，推出北区房源220套，官宣认购210套，认购金额10.58亿。

03

建发观宸开盘喜提22.4亿

建发的好伙伴福州裕诚房地产有限公司（福州裕诚）2024年11月29日竞得北京市丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块R2二类居住用地。

地块建设用地面积3.04万㎡，规划建筑面积6.08万㎡，住宅容积率2.0，成交金额24.345亿元，销售指导价83000元/㎡。

项目位于丰台区南四环与南五环之间槐房西路东侧，邻近大兴线、19号线新宫站，周边坐拥丰台大悦春风里、万达广场、南苑森林湿地公园等优质配套资源，同时接壤首都商务新区、丽泽金融商务区、丰台科技园三大商务区。

建发金茂观宸项目循古而不泥古，以创新再传承，以“清新儒雅，精致飘逸”为美学内核，以“轻、闲、霁、金”为匠造手法，提取五大宋代建筑元素-版引檐、方格挂䈋、避风䈋、擗帘杆、钩窗阑槛融入建筑肌理，为北京定制首座宋韵巨著。小区北侧两栋楼首层局部架空，配备下沉庭院会所，具备泳池、健身房等功能。

项目总建筑面积9.28万㎡，其中商品住宅规模6.04万㎡，分1期开发。项目规划建设11栋6-18层板楼，梯户设计为1梯2户、2梯2户。项目商品住宅户型面积为113-132-165㎡三居四居，共479套。

3月23日开盘推出282套，当天官宣认购223套，销售金额22.4亿。

04

和樾望雲一分钟85亿+

海淀功德寺2大红盘开盘，首先恭喜3位粉丝盆友，都抢到了心仪的房源，两套玉鸣140㎡+1套望雲175㎡，年度大事搞定了。

先说和樾望雲，越秀拿地，后华润入股。项目土地为北京市海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-002地块R2二类居住用地， 武汉康景实业投资有限公司（越秀集团）于2024年11月5日以63.825亿元竞得。

地块建设用地面积4.25万㎡，规划建筑面积8.92万㎡，住宅容积率2.1，该地块住宅指导价期房10.5万元/㎡。

项目由越秀集团、华润置地联合开发，采用越秀“和樾系”的高端产品系，与香山樾的“樾”一脉相承。

项目打造风格为富有内涵的“现代东方名园”，承载了对海淀的殷切期望。“望”解释为伫立海淀人文厚韵之上，望观宇宙未来。“雲”是硅谷雲创，改变世界科技格局的雄心壮志，也有云卷云舒的松弛自在。

项目采用新古典主义建筑风格，外立面典雅大气，历久弥新；园林景观由国际知名团队精心打造，移步异景，四季皆美；户型设计方正通透，空间布局合理，满足不同家庭的生活需求。

项目总规模14.08万㎡，其中商品住宅面积8.84万㎡，规划14栋住宅楼。项目共693套住宅房源，已供应户型产品为98~178㎡的三居至四居。

3月21日晚，功德寺双盘绽放，和樾望雲一分钟卖了85亿，粉丝小伙伴夜里抢到房，激动地睡不着觉，微信跟大白话报喜。

05

和樾玉鸣开盘喜提67亿

项目土地为北京市海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块R2二类居住用地， 北京尊诚置业有限公司（绿城集团）于2024年11月5日以51.75亿元竞得。

地块建设用地面积3.47万㎡，规划建筑面积7.28万㎡，住宅容积率2.1，该地块住宅指导价期房10.5万元/㎡。

项目位于海淀区，五、六环之间，距离地铁13号线、昌平线清河站不到2公里，又有京新高速、马连洼北路、永丰路等主干道环绕；北侧紧邻中关村软件园和百度科技园，整体来看项目周边交通便捷，基础设施配套齐全，产业氛围浓厚。

项目由绿城集团、越秀集团联合开发，采用越秀“和樾系”的高端产品系，与香山樾的“樾”一脉相承。

项目提取圆明园“万方安和”中“安和”理念融入整体产品设计中，致力为海淀之士创生一种“此心安和”的生活方式，使其在大时代的浪潮中，找到自己的吾心安处。

项目采用石材＋铝板＋玻璃幕墙，建筑主打擅长的“法式”风格，转角有圆弧导角，融合古典与现代的设计风格，以恭王府为蓝本，强调府邸的秩序感与理性美，同时引入南方园林的轻松与自然。

项目总规模11.22万㎡，其中商品住宅面积7.42万㎡，规划13栋住宅楼。项目住宅户型产品为131-139-162-178-216-267㎡的四居产品，共444套房源。

21日晚间开盘，444套房源全部推出，官宣认购405套，销售金额67亿。

06

颐海澐颂开盘喜提72.5亿

颂系，作为海开高端住宅产品系，以其独特的隐奢、优雅、礼序的高净值审美，以及 “SONG 生命之颂” 康居体系，致力于打造领先时代、满足客户身心栖居需求的生命场域。

值得一提的是，颐海澐颂是目前海淀新房当中唯一一个地铁盘。

项目距离地铁 16 号线永丰南站仅约 300 米，未来还可便捷换乘预计 2025 年开通的 13 号线 B 段，快速连接后厂村、西二旗这些大厂聚集地，覆盖百度、腾讯、网易等互联网公司。

国际知名设计大师操刀，诠释现代建筑美学

设计的价值在于创造，创造全新的视角实现人与空间新的对话。或张扬或内敛，终归都是自身信仰的诠释与安放，赋予居者美好人居体验的同时，唤醒其对理想生活的无限遐想，在都市喧嚣中拥有一方守静之地。

颐海澐颂选用大象VAAS、笛东规划设计、深圳郑中设计等国际级大咖团队操刀项目建筑及室内外设计。

项目立面打造上突破了海淀市场以真石漆为主，风格沉稳的惯性，采用目前独有的玻璃幕墙设计，公建化处理，简单大方且极具现代感，颜值MAX，提升居住品位。在简约、纯粹的建筑形式下，表达自然、高级的审美与智慧；围绕成长理念，融入科技属性，以美学焕新海淀城市界面。

立面选材工艺精良，彰显项目质感

颐海澐颂外立面采用国内一线豪宅标配的超白玻璃幕+石材+金属铝板组合，外立面边框笔挺的线条由石材与金属铝板制成，工艺精良的灰金色金属铝板勾勒出的线条是立面的点睛之笔，既彰显出建筑的现代质感，也传递出温暖柔和的居住氛围。让建筑不仅是居住的空间，更是一件艺术品。

最难能可贵的是景观退线，给生活更多安宁

颐海澐颂匠心考究，南北双地块均做南向景观退让，其中北地块约退线24-25米，南地块约退线27-39米，社区建筑巧妙避让街道，提升城市美观度的同时，优化通风采光条件，让临街楼栋的居民生活环境更加静谧安宁。

退线设计让小区各楼栋间距及园林景观更加的均质化，也体现了海开对于产品的执着。

一城久侯的宽境洋房，让理想生活一步到位

颐海澐颂项目总图远低近高的楼座分布，以高低搭配的方式打造海淀科创菁英的低密舒居范本。北区为低密改善型纯四居社区组团，南区为成长进阶型社区，户型面积区间为建筑面积约97 - 171㎡舒阔三居四居产品。

北区为6栋 6 - 15 层的建筑面积约 137 - 171㎡宽幕洋房，南区为9栋13 - 15 层的 97 - 124㎡高质价比进阶户型，南北两地块共 752 套户型，满足不同家庭的多层次居住需求。

无论是小高层还是洋房产品，最让人惊喜的是，专梯专户设计。颐海澐颂以两梯两户为主，配合部分一梯两户独立电梯厅的配置，相当于专梯入户，每一户有独立的归家动线与电梯厅，为出行高效、私密、舒适保驾护航，塔尖住宅的仪式感，唾手可得。

3月16日，颐海澐颂开盘，推出752套房源，当天认购606套，认购金额72.05亿。

以上，今日份，3月份北京小阳春的开盘播报完结，6个新房开盘卖了272亿

北京楼市：二手房三环正式进入3万时代

最近复盘了大量小区的成交价，发现三环附近的小区已经步入3万时代。

让人震惊的是，甚至有的小区的成交价已经2万起步了。

△马家堡西里1/3居室：

2025年2月，80㎡户型成交价220万，单价2.7万/㎡

2025年1月，46㎡户型成交价170万，单价3.7万/㎡

2025年1月，47㎡户型成交价165万，单价3.5万/㎡

△西罗园1/2居室：

2025年3月，54㎡户型成交价180万，单价3.3万/㎡

2025年3月，60㎡户型成交价220万，单价3.7万/㎡

2025年1月，61㎡户型成交价225万，单价3.7万/㎡

△潘家园南里1/2居室：

2025年2月，46㎡户型成交价169万，单价3.6万/㎡

2025年1月，44㎡户型成交价174万，单价3.9万/㎡

2024年12月，40㎡户型成交价145万，单价3.5万/㎡

△东大街西里2居室：

2025年2月，50㎡户型成交价187万，单价3.7万/㎡

2025年1月，57㎡户型成交价210万，单价3.6万/㎡

2024年5月，58㎡户型成交价205万，单价3.5万/㎡

可以发现，成交价3万开头的小区主要集中在东三环和南三环，都是以老破小为主，也没有学区和产业的加持。

这也证明，老破小在逐渐被市场抛弃，年轻人更青睐好品质的房子。

北京楼市：东三环被打回原形

最近复盘比对了东三环的价格走势，发现很多小区的跌幅都在30%以上。

甚至有小户型房源的跌幅超过40%，直接被打回原形了。

△苹果社区北区59㎡1居室：

2025年3月，成交一套，成交价275万

相比于2021年3月，同户型成交价375万，↓100万，-27%

相比于2020年1月，同户型成交价380万，↓105万，-28%

相比于2017年3月，同户型成交价460万，↓185万，-41%

△华威西里55㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交价225万

相比于2023年3月，同户型成交价345万，↓120万，-35%

相比于2020年11月，同户型成交价325万，↓100万，-31%

相比于2019年8月，同户型成交价340万，↓115万，-34%

△松榆西里56㎡2居室：

2025年1月，成交一套，成交价290万

相比于2023年1月，同户型成交价389万，↓99万，-26%

相比于2021年12月，同户型成交价410万，↓120万，-30%

相比于2018年7月，同户型成交价371万，↓81万，-22%

△合生国际花园61㎡1居室：

2025年3月，成交一套，成交价498万

相比于2023年2月，同户型成交价665万，↓167万，-25%

相比于2021年12月，同户型成交价630万，↓132万，-21%

相比于2017年2月，同户型成交价580万，↓82万，-14%

东三环的大跌，主要原因是这片区域多为老破小区，居住体验一般，也没啥学区和产业加持。

同时，供需关系发生变化，市场更青睐新房和次新房，老破小正在被逐渐抛弃。

北京楼市：西二环跌疯了

西二环涵盖了很多知名的板块，比如金融街、月坛等，也坐落了很多金融企业的总部。

但在最近一轮下跌中，西二环附近的很多小区跌幅并不小，甚至有小区跌幅达到了45%。

△双槐里44㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交价306万

相比于2023年1月，同户型成交价558万，↓252万，-45%

相比于2021年10月，同户型成交价508万，↓202万，-40%

相比于2019年11月，同户型成交价466万，↓160万，-35%

△天宁寺西里61㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交价352万

相比于2024年12月，同户型成交价455万，↓103万，-23%

相比于2023年1月，同户型成交价546万，↓194万，-36%

相比于2021年5月，同户型成交价518万，↓166万，-32%

△德宝新园59㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交价460万

相比于2022年9月，同户型成交价690万，↓230万，-34%

相比于2021年3月，同户型成交价675万，↓215万，-32%

相比于2020年12月，同户型成交价593万，↓133万，-23%

△新文化街53㎡2居室：

2025年2月，成交一套，成交价784万

相比于2024年7月，同户型成交价870万，↓86万，-10%

相比于2023年4月，同户型成交价1190万，↓406万，-34%

相比于2019年11月，同户型成交价960万，↓176万，-19%

总体来看，和小户型的老破小相比，西二环附近的大户型次新房明显更抗跌。

这也印证了市场改善需求的增多，小户型越来越不受市场待见，同一个小区内不同户型的分化也很严重。

北京楼市：总价150万上车海淀

最近海淀的新房热度很高。复盘了海淀的房价走势，发现大量的二手房小区跌幅也很大。

目前在绿中介的挂牌价，已经低至150万，如果再砍砍价，可能130-140万就能拿下。

另外，有大量小区的挂牌单价，也不足3万/㎡了。对于想在海淀上车或用于海淀户口的刚需来说，已经很有性价比。

此外，海淀的很多小区跌幅都达到了40%，简直超乎想象，已经基本跌回2015年。

△北太平庄路50㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交价296万

相比于2021年12月，同户型成交价501万，↓205万，-41%

相比于2020年7月，同户型成交价440万，↓144万，-33%

△双榆树北路6号院43㎡1居室：

2025年3月，成交一套，成交价350万

相比于2021年8月，同户型成交价592万，↓242万，-41%

相比于2020年12月，同户型成交价440万，↓90万，-21%

△王庄路27号院42㎡1居室：

2025年3月，成交一套，成交价275万

相比于2023年10月，同户型成交价370万，↓95万，-26%

相比于2022年4月，同户型成交价400万，↓125万，-32%

对于目前的市场而言，海淀还是具体“定海神针”的作用。海淀新房的火热，一方面通过推动了二手房的交易，因为大量业主是卖掉二手房再买新房，另一方面也给市场注入了信心。

北京楼市：当下市场的买房逻辑

当前，房地产市场环境发生着显著变化，人口结构、经济形势等因素都在推动其变革，买房逻辑已经发生彻底的变化。

一、刚性需求减少

近几年北京人口增速下滑，甚至出现了人口净流出的情况，刚需大大减少。北京发展进入新阶段，人口流动趋势也已发生变化，人们对于在京定居的意愿也有所改变。

几年前还有大量的刚需购房者疯狂涌入北京楼市，促使北京的房价快速上涨，如今越来越多的年轻人却在逃离北京，这给市场带来了不小的冲击。

二、改善需求增大

随着社会老龄化的加剧，老年人口比例不断增大，养老和改善居住条件的需求也随之大幅增加。

越来越多的老年人希望拥有更舒适、便利的居住环境，以满足他们的生活需求。同时，一些中年人也在为未来的养老生活做准备，积极寻求改善型住房。

三、老破小正在被抛弃

如今的 90 后购房者，在购房观念上与以往有了很大不同。他们不愿意或不接受居住在老旧、狭小的房子里，更倾向于选择大户型的住房。

90后购房者对于居住品质的要求更高，更注重房屋的舒适性和便利性。老破小的房子逐渐失去了吸引力，被越来越多的购房者所摒弃。

四、杠杆率逐渐降低

当前经济大环境不佳，就业形势严峻，人们对于未来的预期也变得不那么乐观。从过去追求 “升职加薪” 到现在 “找到工作” 就满足，这种心态的转变导致购房的杠杆率逐渐降低。

大家不愿意背负过多的债务，且购房容错率更低，需要更加谨慎，这也使得房地产市场的活跃度有所下降。

五、学区房需求下滑

由于新生儿数量的极速降低，未来对于学区房的需求将会快速下滑。随着人口出生率的下降，学龄儿童的数量也在减少，直接影响了学区房的市场需求。

六、市场更注重品质

目前的经济环境下，买房人对于房屋居住属性的重视程度大大提升，更加注重居住的舒适度。

人们不再仅仅满足于有一个栖身之所，而是希望拥有一个高品质、宜居的生活环境。

开发商也在卷新房的品质，以满足购房者日益增长的需求。

最后，总结一下当前市场的买房逻辑：买大不买小，买新不买旧，买城里不买郊区，买好品质不买差品质，同时杠杆不要上太大。持最好的心态，做最坏的打算。

<买房相关问答>

目前是只看海淀和朝阳挨着海淀的这一部分，预算600左右，首付大概300万。想买个80平左右的两居，工作在北三环，还是希望这附近或者往西往北都行，东不过三里屯，希望小区稍微新，户型方正，能挨着地铁最好，不要回迁 不要经适房。请您推荐一些能看的楼盘呢。

可以看看清河那边的观景园、世华龙樾一期西区，西三旗的富力桃园，或者学院路的逸成东苑，600万左右能买个2居。因为北三环附近基本都是老破小，想买次新就得考虑远一点的。

想咨询下，手上有1000万，想买个4居，预算不超过1500。目前住月坛学区房，大孩上小学，小孩学龄前，未来几年还是住月坛。所以买房主要考虑保值增值，到七八年后自主也行，或者再置换也行，请问有推荐的楼盘吗？想尽量靠里，五环外不考虑了。

保值增值的话，我觉得肯定买新房，即使是次新二手，过个七八年楼龄也老了。可以等等海淀西边的新地块，四季青、田村的，或者现在的中海万泉寺，在五环内，也有稀缺性。

目前房子在苹果社区南区161平米的三居，想去东城区史家胡同的学区或者西城上学，目前三个选择：1.卖房1200万置换东城学区房，价格也差不多1200左右，但是居住条件较差；2.卖房后买小学区房占学位，租房读书；3.卖房后去读西城的一般学区（有新街口学区房），租房读书。请问您觉得哪个方案更好，性价比更高？

如果是我，肯定选2，买个最便宜的占坑房，甚至平房都行，学区属性拉满。主要花1200万买个老破学区房，降低了生活品质不说，而且过几年大概率还要降，因为入学人数在降低，供需关系摆在这里的。至于西城的一般学区，那还是选史家学区，东城这边更平衡一些。

预算500-600万，考虑自住和保值，是买回龙观的次新还是朱辛庄的新房都是两居？回龙观次新和朱辛庄新房分别推荐哪个小区？另外有一套龙华园五层两居面积80.67，现在大概能卖到什么价位？什么时间置换比较合适，是先卖后买好还是先买后卖好？

这个预算，重点考虑朱辛庄的星耀未来，98P的三面宽三居。回龙观的次新就算了，品质肯定被朱辛庄的新房吊打。肯定是先卖后买。趁最近小阳春卖了，具体价格的话可以参考去年11月 同户型的成交价，你可以先挂得高一点。

您好，我现在能筹备出600万的首付，首套刚需。我想买个两居室或者小三居室，就想在知春路地铁站或者五道口地铁站周围5公里的地方，您能不能给我推荐推荐呀？谢谢。

可以看看知春东里、稻香园、小南庄，都是好学区。还有牡丹园东里、志新村、东王庄、静淑东里。小三居的话，展春园不错，就是价格可能有点吃力。

想咨询下，手上有1000万，想买个4居，预算不超过1500。目前住月坛学区房，大孩上小学，小孩学龄前，未来几年还是住月坛。所以买房主要考虑保值增值，到七八年后自主也行，或者再置换也行，请问有推荐的楼盘吗？想尽量靠里，五环外不考虑了。

保值增值的话，我觉得肯定买新房，即使是次新二手，过个七八年楼龄也老了。可以等等海淀西边的新地块，四季青、田村的，或者现在的中海万泉寺，在五环内，也有稀缺性。

您好，想问一下非京籍二套，首付120万左右，北五环有哪些小区推荐，最好在八号线沿线。

首付120万，总预算还是得看你的贷款比例。假设总预算在300-500万左右，可以看看西三旗、清河的次新，比如莱圳家园、世华龙樾这些，一居没问题，两居有点超预算。或者再往北，比如国风美唐、公园悦府，这些都能买个两居。

知哥您好，麻烦问一下，想买清河橡树湾两居室，现在买就可以，还是等等朱房村开卖后再看看对价格影响再买比较好？

朱房村对橡树湾的两居没啥影响，都不在一个总价段。现在价格是稳住了，甚至橡树湾有的房源是微涨，有需求或者有合适的就可以买。

想今年年底或者明年年初，把户口落到海淀便于孩子上学（优先农大附近）。购买海淀二套的预算不充足，总价400以内。二套买了大概率不会住。因此，想请教您，马连洼或者上地附近又适合我们落户的房子吗，或者针对我们的情况您有什么建议。

小区的话，可以看看西北旺的东馨园、马连洼的梅兰竹菊园，或者加点预算考虑学院路的逸成东苑。因为买了不会住，所以主要考虑的就是租金收益率。另外一个思路就是把大兴的房子卖了，多点预算考虑海淀这边的次新学区房，一步到位，兼顾学区+自住。

请问我手里有个在焦化厂的回迁房“祈东家园”，目前没有置换需求，看不清以后的市场，请问此房是继续持有还是应该卖掉？

其实房子没啥升值的可能，留着就是纯赚个房租。如果你需要用钱那可以卖掉，如果不急需用钱或者没有别的用途，可以留着收房租。

您好，我们家在考虑望京陈分的学区，目前徘徊在澳洲康都66平一居和利泽西园72平板楼（可考虑自住），价格都差不多。如果只从保值来看，哪个合适些呢？

这俩对口的小学都是陈经纶中学分校小学部利泽校区。澳洲康都的物业、楼龄和市场热度都更好一些，但也需要注意澳洲康都的户型非常多，尽量还是买方正的户型。

请问奥森板块有适合上车的小区吗？主要自住保值为主，预算600-700左右，2居或3居都行。

可以看看万科星园、天居园、拂林园，具体的话还是看你自己的需求，以及自己喜欢哪个。毕竟有自主需求，还是住的舒服优先。

您好，可以对比一下东城上龙嘉园和朝阳的国典华园对比吗？总价相同的房子推荐哪个呢？上龙嘉园是个只有两栋楼的东城老商品房，没啥小区环境，但是位置很好，挨着北二环，上学上班很方便。

上龙嘉园还有临街的问题，从长期来看国典华园的潜力更大一些。如果有东西城户口的需求，就买上龙嘉园，如果没有的话就买国典华园。

您好，想请教下预算1000万左右，想在海淀买一个小三居，自住+学区，有没有推荐的区域啊？学区比陈经纶嘉铭分和朝外好点。

其实没多少可选的了，上地东里的小三居和华清嘉园。

预算500-600万，考虑自住和保值，是买回龙观的次新还是朱辛庄的新房都是两居？回龙观次新和朱辛庄新房分别推荐哪个小区？另外有一套龙华园五层两居面积80.67，现在大概能卖到什么价位？什么时间置换比较合适，是先卖后买好还是先买后卖好？

这个预算，重点考虑朱辛庄的星耀未来，98P的三面宽三居。回龙观的次新就算了，品质肯定被朱辛庄的新房吊打。肯定是先卖后买。趁最近小阳春卖了，具体价格的话可以参考去年11月 同户型的成交价，你可以先挂得高一点。

孩子27年上小学。海淀区1200万，兼顾居住和学区（中等即可），目前看过中关村片区的太阳园、满庭方，八里庄片区的世纪城、曙光花园、美林花园、中海雅园，青龙桥片看过博雅西园。1. 在这里面你有推荐的片区吗？还要考虑流通性保值性。2. 万泉小学曙光分校和中关村四小，综合性哪个好。3. 世纪城的房子 27年入学值不值得今年入手？目前世纪城的房子还有没有水分， 啥时间入比较好？

1、兼顾学区和自住，又想考虑保值，那可以首选中关村、世纪城。中关村的问题就是塔楼，以后流通性可能不好。2、中关村四小。3、明年再买，今年是最后一年入学高峰，明年需求会减少，虽然世纪城比前两年也跌了20%左右了。

预算在1200万左右，请问四季青这边，有哪些好的小区推荐。没有学区诉求，能离6号线近一些更好。

今年海淀会有很多新的供地，比如西边的田村、四季青板块，建议等新房。现在那边的次新，也基本都是20年房龄的小区了，比较老，居住体验一般，以后也没啥增值空间。而且1200万预算，三居买不到板楼，两居又不甘心，新房可以直接四居。

您好，考虑保值增值，也会自住，不考虑学区和通勤，目前在看清河橡树湾、中海紫御公馆、红杉世家（都是两居）、太阳公元（两居或者小三居都行好像价格差的不多），请问应该怎么选呢？或者有其他推荐的吗？

根据你说的这些小区，估计你的预算是在1000万左右，但现在这个市场情况就别想着增值了，还是以自住需求为主。你应该根据自身的居住需求来考虑，并且尽可能买三居，两居以后不好出手。

想今年年底或者明年年初，把户口落到海淀便于孩子上学（优先农大附近）。购买海淀二套的预算不充足，总价400以内。二套买了大概率不会住。因此，想请教您，马连洼或者上地附近又适合我们落户的房子吗，或者针对我们的情况您有什么建议。

小区的话，可以看看西北旺的东馨园、马连洼的梅兰竹菊园，或者加点预算考虑学院路的逸成东苑。因为买了不会住，所以主要考虑的就是租金收益率。另外一个思路就是把大兴的房子卖了，多点预算考虑海淀这边的次新学区房，一步到位，兼顾学区+自住。

我们是一对生活在北京的博士夫妻，工作地点待定。预计明后年生小孩，如果考虑海淀学区，认为万寿路和八里庄是最好的。总预算在550万左右，请问根据目前房价行情，什么时候买房比较合适？是否考虑先租房再观望买房？若买房需要考虑面积90平以上，双方通勤开车30分钟内，价格在 5～600万左右，以及未来房产保值及学区问题。

（1）如果有需求，现在就能买，普遍比前两年跌了20-30%。（2）如果不着急就先租房，短期内房价不会有大波动。如果买房是因为生小孩，那就是刚需，就尽快下手，如果不是刚需那就持币待购。（3）朱辛庄那边的新房，比如星耀未来。5-600万，在北大附近只能买老破小，或者就近一点的次新两居，比如学院路的逸成东苑，75平左右。学区不用考虑，还早。如果是我，就先租房，主要问题是两个人工作地点还没确定，如果现在买房，到时候可能还要折腾一下。

积分落户，不住只租，希望保值。我的基本情况：已购买城六区住宅1套，使用公积金贷款，贷款未还完。目前首付资金比较低，希望购买百万左右的房子。我中意的小区：这个预算基本都是一居室，房山康泽佳苑南区、通州华业东方玫瑰、通州长城国际。想跟您咨询买哪个地方合适，您还有推荐的其他地方吗？

这三个里面的话，优先选康泽佳苑南区的板楼吧，其次华业东方玫瑰，长城国际就算了，都是塔楼，以后流通性差，不好出手。其他的地方我看了下，好像没有比前两个合适的了，因为100万左右想保值，满足近地铁+次新+板楼就行，因为以后接盘的人大概率是刚需。

想今年年底或者明年年初，把户口落到海淀便于孩子上学（优先农大附近）。购买海淀二套的预算不充足，总价400以内。二套买了大概率不会住。因此，想请教您，马连洼或者上地附近又适合我们落户的房子吗，或者针对我们的情况您有什么建议。

小区的话，可以看看西北旺的东馨园、马连洼的梅兰竹菊园，或者加点预算考虑学院路的逸成东苑。因为买了不会住，所以主要考虑的就是租金收益率。另外一个思路就是把大兴的房子卖了，多点预算考虑海淀这边的次新学区房，一步到位，兼顾学区+自住。

这几年在外地，准备过几年再回北京，主要考虑是保值增值。请问远洋山水如果还有捡漏的话，值得捡吗？保值增值意义大不大。还是说等过几年回来买新房？

如果要我选，那肯定还是买新房。一是捡漏可遇不可求，而且现在市场没那么多捡漏房源了；二是远洋山水也20年楼龄了，等你卖的时候，可能都算不上次新了，保值增值潜力一般。

问您下，马连洼兰园小区房子，孩子开学3年级下在中关村上学，因马连洼的房子刚装修完住了2年，但是考虑后期孩子上学距离问题，还是想在中关村租房子，您有什么好的建议吗？

我更倾向于租房，如果没有强烈的诉求，不太建议再卖房换房。即使卖掉，在中关村那边也只能买老破小，没啥意义，还不如留着在学校附近租房。