（杭州日报房产研究院）

盘点3月楼市，最热闹的应该就是3月25日滨江区水电新村地块楼面价高达77408.51元/平方米，3月28日西湖区蒋村低密地块楼面价高达88029.06元/平方米。

全杭州最高的地价诞生在蒋村，而且放到全国也能排上前三名。

蒋村低密宅地实景

这块地拍出后，不仅杭州房地产行业沸腾了，蒋村居民更是激动。地块周边的西溪诚园、中杭府等小区，一些业主群里的讨论十分热烈。

据蒋村板块的中介说，近几天，西溪诚园、中杭府的看房客户都有所增加。3月份，西溪诚园意向成交了27套房子。买家的心态也不像以前那么淡定了，不仅下单速度加快，而且有的还要拼手速。

3月30日， 有一位中介发了朋友圈，有四个客户同时看中了中杭府一套172㎡、低楼层的房子，大家都抢着要买。杭报房产联系上了这位中介，他说自己从业多年，遇到这样的抢房盛况，还是感到有点震惊的。

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位于西溪湿地北侧约500米的这块地，是杭州主城核心区罕见的1.1超低容积率用地。

蒋村低密宅地实景

蒋村坐拥了城西顶配的景观、商业、教育等资源，可以说是西湖区的灯塔板块。大型地铁上盖商业综合体龙湖西溪天街、西溪银泰城等商业都在2公里范围内，向北过余杭塘河就是浙江大学紫金港校区，向南步行可达西湖区文体中心。一南一北双地铁，分别是19号线西溪湿地北站和5号线浙大紫金港站。

已升级为蒋村市集的农贸市场就在这个低密地块的马路对面。

早在地块出让前，业内人士就预测，蒋村地块由于“城市核心区+西溪湿地”的稀缺价值，会成为今年一季度土拍最大看点，最终的土拍结果也是不负众望。

蒋村低密宅地和西溪湿地

蒋村其实一直是重塑杭州豪宅市场格局的重要板块。它承载了“城西老钱”和“未科新贵”、浙大高知以及地缘客户等各方置业需求。

2006年开始，蒋村先后由万科西溪蝶园、坤和西溪里两个楼盘先行启动了宜居改善概念，此后“百亿楼盘”绿城西溪诚园开盘，则开启了蒋村“高端改善”的时代。

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距离蒋村新地块最近的大型楼盘西溪诚园，是当年绿城二代豪宅样板，被一些人称为城西的“武林壹号”。在2009年-2014年分成知敬苑、明礼苑、守纯苑、正信苑、致诚苑共5期开发。

西溪诚园在2009年首次开盘时，精装修标准就达到了5000元/平方米-6000元/平方米，建筑外立面是石材，室内也采用了高端产品。玄关、餐厅、客厅、卫生间墙面和地面都铺了大理石；大户型配备了嘉格纳进口冰箱、烤箱、微波炉；卫浴设施是唯宝、汉斯格雅、TOTO智能马桶等。

西溪诚园实景

西溪诚园每一期的大堂都很气派，有客人来访，门口的保安还会帮忙开车门、拿东西，给人一种五星级酒店的感觉。而且小区都是小高层，楼幢之间的空间宽阔，法式花园大气。

据西溪诚园周边的中介透露，蒋村低密地块刷新了杭州最高地价后，西溪诚园的二手房挂牌价目前变化不大，诚心出售的业主，并没有上调挂牌价。但是一些之前来看过房子的买家，在拍地后，下单的速度加快了。西溪诚园3月份的成交量，在近几年都算是高的。

据悉，西溪诚园一直以来都是大户型的成交价比小户型高，而且很多房子是小区内的业主复购，或是业主推荐亲朋好友前来购买。2022年，西溪诚园有一套280.28平方米的大户型，以3150万元成交，折合单价超过了11.2万元/平方米，据了解，当时这套房子就是业主复购的。

正信苑实景

中介说，去年同类户型的成交价是1700万元-1750万元，如果按此估算，今年大约上涨了100万元。

180平方米-204平方米的户型，目前成交价6.5万元/平方米-7.5万元/平方米。由于西溪诚园的165平方米是三房设计，成交单价比四房大户型略低，因为市场上的次新房，这个面积段基本都是四房设计了。还有5期致诚苑的89平方米，3月份成交量比较大，成交总价大约500万元-580万元，折合单价5.6万元/平方米-6.5万元/平方米。

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新拍出的蒋村低密地块，是蒋村板块自2021年中杭府后首宗“商改住”宅地。除了产品形态引发市场遐想，这个地价也意味着杭州城西价格体系的重构。

根据规划指标，3.5万平方米的占地，要建成3.9万平方米的地上建筑，限高20米，且不得建设别墅。业内人士估计，大概率会呈现4层排屋或合院产品。

西溪云庐实景

如果推出的是合院产品，类比西溪云庐二手合院11万元/平方米的成交行情，蒋村地块有着更优质的城市界面与配套，业内预估新房单价12万元/平方米以上，或有可能突破15万元/平方米。

假如新地块推出了部分叠墅产品，那么蒋村板块内只有中杭府的同类产品可进行对比，当年中杭府开盘时叠墅限价6.2万元/平方米。

中杭府实景

据中杭府周边的中介透露，中杭府在交付之前热度较高，在交付前后，成交价处于巅峰。

中杭府交付之后，高层和叠墅在挂牌单价和成交价方面相差不多，而叠墅成交比较少。目前上叠225平方米，挂价1700万元；中叠233平方米挂价1699万元；下叠240平方米，挂价1850万元。去年中杭府有叠墅成交，225平方米成交总价约为1400万元。

蒋村低密地块拍出最高价之后，来中杭府看房的客户增多， 于是出现了多组客户看上同一套房的情况。

晓月澄庐实景

位于西溪湿地附近的晓月澄庐，最近也有2套叠墅成交了，成交单价6.6万元/平方米。挂牌在售的12套房源中，199平方米、208平方米、215平方米挂牌价在7万元/平方米-8.5万元/平方米，上叠和下叠的价格差不多；业主诚心出售的几套房子，面积约195平方米，挂牌价是6.1万元/平方米-6.3万元/平方米。

晓月澄庐的叠墅总价1200万元起步，中杭府的叠墅1400万元起步，和蒋村板块内的一些高层房源总价差不多。地价8.8万元/平方米的蒋村新宅地，大概率套均总价会比板块内的二手房高出许多。

据西溪诚园周边的中介透露，在蒋村拍地之前，有多家开发商来到中介门店调研，了解西溪诚园的成交价和客群需求。有业内人士认为，参照目前杭州的高端二手房行情，拿地开发商建发预计会启动蒋村板块内顶级豪宅的产品设计，预估目标将锁定总价3000万元以上的高端改善客群。