房子，房子！

它是最大的财富，也是最大的软肋，任何一点有关房子的风吹草动，都是热点。

偏偏这两年，有关房子的消息特别多。

这些消息背后，有一条清晰脉络：不管是买还是租，房子正回归“住”的本质，而且“住有好房”的趋势越来越明显。

这其实对整个中国房地产和住房租赁行业指明了新的方向，也提出了新的要求：

住房供给必须马上进行一场品质“升维”。

今年，政策端已经明确提出了“好房子”的说法，而行业端，需要有人推动它在这个大棋盘上落子生根。

（一）从两会热词“好房子” 看中国住房变革的大棋局

今年两会期间，《政府工作报告》提出了一连串概念：

要“适应人民群众高品质居住需要”，要“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。

被首次写入《政府工作报告》的“好房子”，成了2025年春天的第一个热词。

房地产，好大一盘棋，也是很复杂的一个命题，我极少说它，但如今大局已定，围绕“好房子”这个词，我们不妨做一些关键思考。

比如说，想买到好房子还算容易，但“租房市场越来越大，政策之下，谁来为广大的租房人群打造一间好房子？”

你可能想象不到，中国有多少人正在租房？

根据《2025中国城市长租住房市场发展蓝皮书》（下文简称《蓝皮书》）统计，当下，全国租房人口已近2.6亿，一线城市近50%人口通过租房解决居住问题。

而且，今天的租客结构也在发生深刻变化：

“越来越多的群体回归租房市场，长租和改善型需求崛起，多居室整租客源量同比增幅超50%，居住品质成为新常态下的核心诉求。”

跟买房人一样，租房人也需要“好房子”。但跟供给过剩的买房市场不一样，租房市场仍然存在着很大的错配问题。

（二）供需错配下的租房市场 亟待提质增效

租房市场有多“魔幻”？

从《蓝皮书》数据来看：一边是渐成规模的“品质租房”需求，一边是亟待提升质量的大存量供给时代。

“多看，多挑，然后把结果交给运气。”“大海捞针”一样的租房体验，是品质房源太少的必然结果，而这背后，关乎租房市场的客观规律。

供给，到底能不能跟上需求？

你可能没太注意过，一方面，中国租房市场个人房源占比高、个人业主占比高构成了供给侧显著的“双高”态势。

这个数字是多少呢？蓝皮书显示：

在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租。

个人出租更直接，更广泛，但也有不少问题，比如难统一标准、难高效运营、难有效管理。时间久了，这就带来了多种层面的错配。

另一方面，保障性租赁住房正加速筹建，但也面临存量利用、需积极引导和支持多主体参与的问题。

《蓝皮书》显示，当下租房市场中，就存在三个主要错配：

产品方面，供给房源普遍存在设施老化、配置不全、安全隐患等问题，这与租客“品质租房”的需求错配；

服务方面，当下租客越来越多的服务需求，与个人房东难以覆盖的服务现实错配；

运营方面，海量的分散式个人房源缺少专业化、规模化、平台化、机构化的规范运营管理。

（三）为什么机构化长租是“最优解”？

梳理清楚了逻辑，一个关键问题就浮出水面了：

谁能让分散的“蚂蚁雄兵”升级为统一管理的“正规军”，谁就能解开“为2.6亿租房人提供一间好房子”这团乱麻。

清华大学房地产研究中心主任吴璟教授有一个发现：

在模式、产品、服务、科技等领域上更领先的长租机构，正以长租房市场新质生产力代表的角色，承担起推动房地产市场消存量提质量、为城市居民打造“好房子”的重要价值。

这里其实提到了一个词：

“机构化长租房”。

这正是国际上其他国家解决租房市场诸多问题的普遍解法之一。

实际上，比起中国人热衷于买房，世界上大多数国家，主流是租房。这也导致了中外租房市场成熟度的巨大差异：目前，我国住房租赁市场机构化率仅约 10%，而在德国，这个数字是40%，在日本超过80%。

这些成熟的租房市场中，各个“机构”的方法、模式各不相同，但都起到巨大的调节作用，让整个市场趋于稳定、持续、向上。

无独有偶，跟吴璟教授一样，在今年两会上，也有专家肯定了机构化长租房的价值，并提出了进一步提高机构化长租房占比的具体实践建议。

比如，全国政协委员商文江认为：“针对个人房源，建议长租机构对城市用于出租的老旧房屋做改造，同时政府对于改造达到标准的房屋进行补贴，满足民生需求”。

全国人大代表田轩也表示，鼓励保租房运营引入长租机构模式、产品、服务、科技运营能力。由此助推住房租赁市场高效实现消存量、优质量，快速提升城市“好房子”供给、提升城市新市民生活幸福感。

专家们的建议并非无源之水，无根之木。他们的洞察不仅来自外国的成功经验，也来自中国企业的相关尝试。

过去的几十年里，中国也有不少机构在进行相应的探索和尝试——

目前，国内长租机构头部企业自如，管理房源近100万间，为近百万业主、500万次租客提供服务。另据机构数据显示，集中式长租公寓TOP30的企业，累计开业房源量达122.6万间；集中式租赁社区管理规模超过3万间的运营机构，占比达到14%。可见，机构正在成为弥合租房市场供给和需求之间的巨大鸿沟，让租客住上好房子，让房东长期受益的推动者之一。

这着实不是一件容易的事，但正如很多事一样，行则将至。

至少这个行业里领先的自如是这样想的。

（四）大势已成，但仍需有人落子生根

任何行业都会随趋势自然进化，但想要加速这一进程，往往需要“探索者”带来的突破。

自如或许就是这样一个探索者。

2011年，中国城市化脚步加快，无数青年人带着憧憬走进城市，他们需要做的第一件事，就是租房。

自如率先推出长租模式，以产品标准化、服务标准化提升租房体验，完成了行业的破局。

如今，房屋出租行业的第二个“局”出现了。“租有好房”的需求和“各类错配”的供给之间，亟需一个在“机构化租房”这件事上有能力、有信心的探索者来弥合。

破局者，还会是自如吗？

答案或许是肯定的。

一是因为实力，如今的自如是机构长租赛道中当之无愧的第一，管理房源近100万间，业务覆盖全球8个国家和地区。

二是因为经验，过去十余年时间里，自如在分散式机构化长租房、集中式长租公寓、集中式租赁社区等多种类型房源中全面布局，打造了成熟的服务模式。

三是因为专注，其实早在2011年，自如就洞察到了“有的住”向“住得好”转变的行业大势，并提出了“一稳四好”的运营策略，顺着趋势进行产品、服务和运营的全方位变革。

从租房市场“品质无标准”到大师设计、深呼吸、1800承诺，让行业品质整体螺旋上升；用智能锁管理房源、AI算法匹配需求，将行业推向科技服务赋能运营；从租房延展至家装、二手房买卖，打造“住”的全生命周期服务，让“好房子”落到实处……可以说，正是自如租房这样的探索者，推动中国租房行业一点点进化。

这让自如成为了机构化这条路上走的最稳、最远的那一个。

如今，好房子已经是全民居住新关键词，以机构化为抓手，也已经是住房租赁消存量、优质量、稳发展的确定选择，那么，这个大棋盘上，推动棋子落地生根的角色，也就很关键了。

住房，关乎我们每个人的幸福生活，也是很多人现在最大的痛点。

期待自如，让我们的生活更自如。