我非常反对一种判断方式：仅凭１－２月数据环比跌幅收窄，就开始欢呼“重大转折性变化”出现了，进而断言 "楼市小阳春要来了"。

这跟股市的道理一样 —— 如果没有趋势性的指标信号，仅凭分时图上的短期背驰就盲目入场，是不负责任的。中国楼市能否在 2025 年触底，要看五个关键指标是否形成共振，这才有可能做出一个定向分析。

哪五个指标？

第一个指标：库存去化周期回归健康线

按国际货币基金组织（IMF）研究显示，健康市场的库存周转数应在 12-24 月。如果我们把楼市的存量比做超市的牛奶货架，那么，牛奶上架后12-24 月售罄，这就是一个供求平衡的健康市场。如果不到12个月新楼盘一抡而空，成交量一定会暴涨，反之，那就说明供过于求，开发商资金链有断裂的风险。

2025年初库存去化周期深圳降至12月、杭州库存降至14月，开发商拿地金额同比上涨70%，这是一个非常积极的信号，虽然目前还是孤案，但出现的很不寻常；全国总库存去化周期也从 2021 年的 31 个月缩短至 25 个月，临近健康线。

从历史上看，2015 年库存周期触底后，房价在半年内企稳。

第二个指标：销售面积回归均衡值

均衡值是中国社科院的一个历史数据模型的测算，在城镇化率 65% 阶段的合理销量应为每年10.8 亿平方米 。这就是所谓的中国楼市的马奇诺防线，守住10亿销售面积的大底，是楼市改变预期的一个重要标志。

2024 年全国商品房销售面积 ９.７ 亿平方米，接近均衡值，今年初也发出了积极信号，开年一线城市销售面积增长 21%，二手房成交回暖更显著，深圳二手房成交量暴涨 170%。

二手房的流动性是决定性的，一个不能流动的资产会失去资产价值，所以，很多专家调侃说中国的房子现在已经不是资产，赶紧去买股票。然而，二手房有了流动性，楼市就走出了重症室。

三月份的数据很重要，标准普尔研究显示，销量连续 3 个月稳定在均衡值附近，市场触底概率超过 70%。等待着我们的等待吧。

第三个指标：二手房价格指数企稳

个人认为，以中国当下的楼市论，二手房价格指数企稳最具有标志性。

新楼盘有政府收购，它怎么样不用去看，70 城二手房价格同比跌幅收窄至 7.4%，环比降幅仅 0.34%，一线城市更是风向标，深圳南山二手房成交周期从 120 天缩短至 60 天，议价空间收窄至 3%，上海的业主已经有了加价的冲动。

2015 年提供的验证，二手房价格连续 6 个月收窄后，新房价格也会企稳，这一规律验证准确率达 83%。也就是说到六月份，一个基本的定向分析可以确定了。

第四个指标：开发商信心回暖

南京河西土拍现场，38 家房企代表紧盯着大屏幕。当主持人喊出 "44.8 亿成交" 时，现场响起掌声 —— 该地块溢价率达 40%。这也是一种楼市触底信号，当然，按克而瑞研究数据， 土地溢价率连续 3 个月突破 8%，才预示着触底。

更令人不可思议的是，长三角核心城市土拍溢价率 8.5%，民企拿地比例回升至 52%；如果说是城投在拿地，很可能是为了给地方财政解困，不过是左手倒右手的负债游戏，但民营是市场化的，至少对中长期有预期才敢拿地。土地流拍率降至 12.3%，接近历史低位 10%，但风险与机会同在，一位民企的高管说："现在拿地像在赌场押注，但我们看到了机会。"既然是赌，它的理论胜率可以接近50%；希望这不会是一个黑色幽默。

我们同样可以对比历史数据，2019 年土地溢价率回升后，房价在半年内企稳了。

第五个指标：政策仍然是关键

高盛去年预测中国楼市将在2027年底触底，2025年的大放水改变了高盛的预测，认为2025年有机会触底，但有一个前提，8万亿要砸进市场。无论以什么方式，是土地收储，还是降低贷款利率和交易税。改变楼市供求关系的无非是两端，或者减少供应端，或者增加需求端，但房子不是牛奶，不是过剩了想倒就可以倒，不但不能倒，还要保交付，那就只能刺激需求，形成 "需求刺激 + 供给优化 + 风险缓释" 的政策闭环。

2025年楼市能不能触底，从短期数据中，还不能做出方向性的判断，但是开年五大重要指标在悄然变化，也是事实，能不能延续到二季度，还是要看政策的决心与力度。

结论：触底有机会，但要清醒，这个机会是政策用钱砸出来的。

另外，给投资性购房者一个忠告，触底≠回暖，前者是市场出清的阶段性标志，而后者需要供需关系出现根本性的改善。