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栋察早报 内容提要

热门▶ 2025年一季度房地产，确实令人意外

商业▶ 沈阳恒盛广场或将重启

交通▶ 6号线大南边门站-南塔站区间右线盾构顺利始发

项目▶ 办事速度+服务温度=项目建设“加速跑

民生▶ 沈阳多条线路更换车型

2025年一季度房地产，确实令人意外

今年一季度，房地产市场总体运行平稳，自去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效。春节后核心城市在土地市场回暖带动下，购房者信心有所增强，加上高品质项目供给增加及传统营销季推动，3月重点城市新房、二手房成交量回升明显。

从趋势来看，今年两会政府工作报告首次将“稳住楼市”写进总体要求，为市场传递信心，预计接下来重点将是加快推动各项政策落地见效。此外，“好房子”也首次被写入政府工作报告，好房子建设提速有助于住宅产品迭代升级，以优质供给促进市场止跌回稳，预计二季度核心城市新房及二手房销售有望延续修复态势。

（1）市场供求：2025年一季度，核心城市市场延续修复态势，尤其是3月以来重点城市新房、二手房成交量持续回升，多个核心城市迎来“小阳春”行情，市场延续修复态势。在供给缩量与销售修复推动下，重点城市可售库存普遍下降，出清周期有所缩短。

（2）房价：2025年1-2月，百城二手房价格累计小幅下跌0.93%，截至2月，环比跌幅已连续7个月收窄；受改善型楼盘入市带动，前两月百城新房价格累计上涨0.34%。

（3）土地市场：一季度，300城住宅用地成交面积仍小幅缩量，同比降幅较去年全年明显收窄。房企投资进一步聚焦一线及杭州、成都等强二线城市，叠加核心城市优质地块供应节奏加快，带动一季度300城出让金同比增长约两成，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至7成左右。多地竞拍出高溢价地块，一季度杭州三次刷新地价纪录，成都两度刷新地价纪录。拿地企业方面，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，仍是市场拿地主力。

（4）政策展望：3月政府工作报告首次将“稳住楼市股市”写进总体要求，宏观调控更加重视资产价格，并再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，同时报告用较长篇幅全面部署了房地产各项政策，预计接下来各项举措将加快落实。促需求方面，因城施策调减限制性措施，城中村和危旧房改造工作有望提速；去库存方面，预计使用专项债券资金收回收购闲置存量土地、收购存量商品房等配套政策将进一步完善；防风险方面，针对企业的融资支持力度有望加大；新模式方面，各地“好房子”建设标准加快出台有助于推动优质供给增加，促进住房需求释放。

（5）市场展望：随着各项政策加快落实，叠加高品质项目供给增加，预计二季度核心城市成交量将继续修复，一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳”，不同城市及城市内部板块之间分化行情或将延续。同时，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措，预计接下来各地盘活存量用地进展将加快，进而改善市场供求关系，促进市场进入新的循环。

2025年一季度中国房地产市场形势总结

（一）成交规模：一季度核心城市市场延续修复态势，二手房保持较高活跃度

图：2023年至今全国新建商品房累计销售面积及销售额同比增速

数据国家统计局，中指数据CREIS

全国新房销售：根据国家统计局数据，2025年1-2月，全国新建商品房销售面积为1.07亿平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额1.03万亿元，同比下降2.6%，降幅比上年全年收窄14.5个百分点；其中住宅销售额下降0.4%，降幅收窄17.2个百分点。

现房销售表现仍好于期房，占比持续提升。2025年1-2月，商品房期房销售6940万平方米，同比下降11.8%；现房销售3806万平方米，同比增长10.0%。从占比来看，1-2月现房销售面积占总销售面积的比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点。

图：北京、上海、广州、深圳新房周度成交走势

数据中指数据CREIS

重点城市新房销售：一季度核心城市市场延续修复态势。去年9.26一揽子政策落地以来，楼市政策环境已处于近几年最宽松水平，为居民置业创造了良好条件，有效带动了住房需求释放，重点城市新房销售明显恢复。今年以来，核心城市房地产市场延续修复态势，春节后市场交易回归常态，一线及部分核心二线城市市场修复更加突出。今年一季度（截至3月27日），深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20%。在供应缩量及销售加快共同推动下，重点城市整体可售库存规模持续下行，出清周期有所缩短。

图：30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比

图：2025年1-2月30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比

数据中指数据CREIS

重点城市新房成交结构：改善性需求是新房市场重要支撑，120平方米以上户型成交占比有所提升。从成交面积段来看，2025年1-2月，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力，30城整体占比仍接近四成。一线城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套数占比均超四成，其中上海占比达56%。北京、上海120平方米以上大户型占比超30%；二线代表城市中，长沙、成都、合肥、西安、济南等城市120平方米以上大户型成交占比超60%，改善性住房需求仍占主导，其余城市90-120平方米产品成交套数占比均接近或超过四成；三线代表城市中，佛山、东莞、芜湖、唐山90-120平方米住宅成交套数占比均超40%。

从成交占比变化来看，与2024年同期相比，30个代表城市中，19个城市120平方米以上改善类产品成交占比有所提升，其中宁波、合肥、沈阳、佛山120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超过7个百分点，南京、苏州、济南等核心二线城市120平方米以上住宅成交套数占比也提升明显。

图：北京、深圳、成都、杭州二手房周度成交走势

数据中指数据CREIS

重点城市二手房成交：“以价换量”带动下，节后核心城市二手房成交活跃度持续提升。今年一季度（截至3月27日），深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30%。节前部分积压需求与节后教育需求的加快释放，带动核心城市二手房市场活跃度持续提升，3月（截至27日），一线城市中，深圳二手房网签成交套数同比增长57%，北京、上海同比增幅均超30%；二线城市中杭州同比增长76%，成都、厦门成交同比增幅均超30%。

综合来看，自去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效。今年一季度，核心城市新房销售量同比继续修复，二手房保持较快增长。同时，两会政府工作报告首次将“稳住楼市”写进总体要求，为市场传递信心，预计接下来政策落实将加快，加上供应改善及高品质项目供应增加，核心一二线城市市场活跃度有望延续回稳态势。

（二）价格水平：1-2月百城二手房价格累计下跌0.93%，环比跌幅已连续7个月收窄；改善型楼盘入市带动百城新房价格前两月累计上涨0.34%

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化

数据中指数据CREIS

二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%。年初以来，中央继续强调要推动房地产市场止跌回稳，核心城市在政策利好持续作用下，二手房交易活跃，业主心理预期趋稳，带动百城二手住宅价格环比跌幅持续收窄。2月百城二手住宅均价为14071元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅较1月收窄0.09个百分点，月度环比跌幅已连续7个月收窄。

分梯队看，1-2月，一线城市二手住宅价格累计下跌0.35%，跌幅较去年同期收窄0.5个百分点；二线城市二手住宅价格累计下跌1.04%，梯队内成都房价现筑底企稳态势，二手房价格累计上涨0.20%；三四线城市二手住宅价格累计下跌1.05%。

新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.34%。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，2025年1月、2月百城新建住宅价格环比均上涨，2月百城新建住宅均价为16711元/平方米，环比上涨0.11%。

分梯队看，1-2月，一线及二线城市新房价格累计分别上涨0.60%和0.34%，其中合肥、上海、成都在置地·雲台映月（合肥）、越秀·苏河·和樾府（上海）、金融城交子缦华（成都）等高品质改善项目入市带动下，新房价格累计涨幅位居百城前列。前两月三四线城市新建住宅价格累计下跌0.01%。

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化

数据中指数据CREIS

从涨跌城市个数看，二手房方面，多数城市仍延续“以价换量”态势，2月二手房价格环比上涨的城市共3个，分别为成都、德州及嘉兴，其中成都二手房价格已连续4个月环比上涨。新房方面，2025年1-2月，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持平稳，基本维持在40-50个之间。

（三）土地市场：一季度300城住宅用地出让金同比增长约两成，核心城市加快优质地块供应节奏，房企补仓意愿较强，土地市场有所升温

开年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，300城住宅用地出让金同比增长约两成。根据中指初步统计，2025年一季度（截至3月27日），300城住宅用地成交规划建面为7319万平方米，同比下降5.9%，降幅较去年全年收窄16.3个百分点；土地出让金3449亿元，同比增长20.2%；溢价率提升至12.4%。核心城市优质地块土拍升温，主要原因有两点：一是房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率；二是各地政府加大优质地块的供应力度，一季度各地推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。（注:自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径）

表：2025年一季度300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化（截至3月27日）

注：推出面积按公告时间统计，下同。

数据中指数据CREIS

各线城市住宅用地出让金同比均增长。根据中指数据，2025年一季度（截至3月27日），多数城市供地保持“量缩质优”的特点，各线城市土地出让金同比均实现增长，其中一线城市优质地块供应较充足，上海推出面积同比增长，北京推出地块价值较高，房企举牌积极，一季度北京、上海住宅用地出让金分别达569、345亿元，叠加低基数影响，一线城市整体出让金同比增幅超两成；二线城市中，杭州、成都、苏州等核心城市供地节奏加快，推出面积同比增幅较大，房企积极补仓，带动二线城市土地出让金同比增长三成以上；三四线城市土拍表现相对一般，土地出让金同比小幅增长。在房企投资进一步聚焦核心一二线城市背景下，土地出让金集中度继续提升，根据中指数据，2025年一季度（截至3月27日），TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至7成左右（2024年全年为51%）。

重点城市来看，为了提高房企拿地积极性，今年以来各地政府在土地出让方面进行了多项政策优化。一是核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域开发，如成都、杭州等地一季度核心区宅地供应占比均过半。1月，北京还明确提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。同时，低密度住宅用地（容积率≤1.5）的供应占比提升。根据中指数据监测，2025年一季度（截至3月27日），22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达17.6%，较去年同期增长2.0个百分点。其中苏州推出15宗宅地中，容积率1.5以下的有9宗；沈阳推出的3宗宅地，容积率均在1.5以下。二是产品设计条件放宽，助力好房子建设。去年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，助力好房子建设。去年以来，北京、重庆、杭州、南京、苏州、江苏、安徽、湖北、四川等多个省市出台“好房子”建设相关规范，其中今年2月北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，示范效应和风向标意义明显，预计后续将有更多城市优化相关政策。

土拍热度方面，去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性回稳，土地市场也迎来积极变化，核心城市土拍情绪升高，2025年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.2%、28.1%，成都、苏州平均溢价率也在20%以上，北京、杭州、成都等地成交楼面价创新高。

上海、杭州土地市场升温明显：一季度，上海三次土拍共计成交10宗宅地，9宗溢价，5宗溢价率超30%；杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40%，有4宗溢价率超70%，其中3月25日，滨江西兴单元BJ030102-25地块成交楼面价72915元/㎡，刷新杭州地价单价最高记录（之前最高记录为1月24日滨江竞得的湖墅单元GS0201-R21-05地块，成交楼面价为64834元/㎡），3月28日，杭州地价单价最高记录再次被刷新，一季度杭州三次刷新地价记录，西湖蒋村文新单元XH030203-01

（3）地块成交楼面价88029元/㎡，溢价率115.39%。

南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高，整体土地市场低温情绪未改。福州、武汉、无锡一季度出让地块均为底价成交。

表：重点城市2025年一季度高溢价成交地块（截至3月28日）

注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于25%统计

数据中指数据CREIS

拿地企业方面，央国企仍是拿地主力，地方国资占比降低。根据中指数据，2025年一季度（截至3月27日），22城累计拿地金额中，央国企占比为56%，其中北京、上海、成都、广州央国企拿地金额占比均超7成；地方国资占比12%，较2024年全年降低20个百分点；民企占比24%，较2024年全年提升7个百分点，其中滨江一季度补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升。

近两年，中小房企拿地多聚焦“小而美”地块，这类地块能够帮助房企更好地平衡发展规模与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率。而与之相比，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，除通过获取“小而美”地块实现较快周转外，也通过加大深耕城市高总价地块获取，实现货值补充，巩固市场地位。

整体来看，2025年一季度，房企投资保持“聚焦深耕”策略，叠加多地优质地块供应节奏加快，核心城市土拍热度较高，带动300城住宅用地出让金同比增长。短期来看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应；另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿。

此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。2月广东省发行收购存量闲置土地的专项债券落地，为市场释放了更加积极的信号，随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。（明源地产研究院）

沈阳恒盛广场或将重启

提起沈阳恒盛广场，这个项目烂尾也有12年了，2011年，恒盛广场动工，结果2012年10月停工，2022年11月有过一次复工，之后很快归于沉寂。

图片来源网络，如侵删除

恒盛广场是位于北于洪怒江北街沿线的商场，占地面积约3万平米，建筑面积约12万平米，体量较大，包括地下两层、地上四层，定位为辐射沈阳北部的中高端购物中心。

2023年于洪区人民政府工作报告提及，恒盛商业广场等闲置商业项目已成功盘活。但是之后一直没有明确的消息。

最近有消粉儿给我们爆料，这个项目终于要重启了，不过仍在努力中，主要原因还是要完成剩余的建设收尾，当然还有资金到位。

而网友也爆料，据传万达对该项目有兴趣，不过前提还是能工程顺利完成。

恒盛广场周边小区不少，比如阳光尚城、依云北郡、五彩园、万科魅力之城、亚都名苑、七彩阳光等等，区域人口比较密集。这个地方真的缺一个大型购物中心，希望能这次真的盘活，更多消息，我们继续跟踪。（沈阳消费网）

6号线大南边门站-南塔站区间

右线盾构顺利始发

决战决胜 勇于争先

抢工期、拼进度、保质量

奋力加快推进地铁建设

3月下旬，6号线大南边门站-南塔站区间右线盾构顺利始发，项目正式进入盾构施工阶段。

大南边门站-南塔站区间右线全长883米，采用盾构法+暗挖法施工，其中暗挖段全长42.3米。盾构机由南塔站下井经暗挖段空推至盾构始发处始发，先后下穿、侧穿及上跨多个二级、三级风险源到达大南边门站。

为全力确保右线盾构机顺利始发，中煤三建项目部针对盾构暗挖段空推、暗挖段内反力架安装等难题，制定了详尽的施工方案和应急预案，采用“顶升盾体、移动托架、盾体在托架上平移”的施工方案，安全高效完成了右线盾构机空推到位的始发准备工作。同时，严格落实领导带班制度，管理人员现场全过程盯控，严格履行安全管理职责，为现场安全、平稳、连续作业保驾护航。(沈阳地铁）

办事速度+服务温度=项目建设“加速跑

春意盎然的大地，涌动着干事创业的热潮。3月25日，在新民市举办的2025年重点项目审批推进会暨“企业会客厅”活动现场，辽宁新民经济开发区、新民市自然资源局等职能部门负责人与10余家企业代表围坐一起，面对面协调解决企业诉求。

遇到问题现场办

当沈阳市鑫雨建筑安装工程有限公司负责人王立新抛出“现在我们厂区南侧规划道路缺失”这一问题后，开发区及自然资源局的同志现场办公，经研究后很快调整了道路规划，确保项目投产后道路也能修建完毕。

“原本跑多个部门可能都难以弄清的问题，今天半小时就明确了办理部门和解决办法。这效率，没说的！”王立新为职能部门解决问题的效率深深折服。

当天，这场别开生面的现场答疑会共解决企业各类难题20余个。

“这样的高效场景，是我们新民市优化营商环境的常态。”新民市营商局相关负责人表示。为进一步激发市场活力，推动县域经济高质量发展，新民市以“放管服”改革为抓手，聚焦市场主体关切，通过打造便捷高效的政务环境、亲商安商的投资环境等一系列扎实有效的举措，全力打造营商环境新高地。

审批手续并肩办

“过去办手续绕来绕去的，现在审批人员成了‘导航员’。”在新民市政务服务中心“肩并肩”服务专区，沈阳达森新材料有限公司负责人齐昊和审批专员并排而坐，电脑屏幕上跳跃的审批流程图清晰可见。

这种打破传统窗口界限的服务模式，让企业体验从“求人办事”到“并肩作战”的转变。更让企业感到惊喜的是，原本需要月余的搬迁审批，如今通过“拿地即开工”模式，当天就拿到了相关手续，还享受了“送证上门”服务。

在服务创新的背后，是领导干部“换位思考”的深度变革。年初至今，新民市已开展3次“领导干部走流程”活动，市长、局长、科长“三级领导干部”26人，化身“办事群众”，在13个部门亲历20项高频审批事项。他们深入政务服务一线，以企业和办事人员的身份体验企业审批、项目申报等流程，亲身感受企业在办事过程中遇到的难点、堵点，及时协调相关部门优化流程、简化手续，真正做到“发现问题在一线、解决问题在一线”。

项目落地再提速

不断完善“拿地即开工”审批模式，执行“联审联批+容缺受理”。年初至今，新民市通过组织各审批部门靠前服务、提前介入，压减审批时限，提升审批效率。

为进一步简化审批流程，提升办事效率，新民市还推出AI智能问答助手“新”易办。依托DeepSeek先进的语义分析技术，快速洞察企业、群众办事想法和要求，提供24小时在线咨询服务，力求让数据多跑路、群众少跑腿。这个搭载先进算法的智能平台，将解答企业、群众咨询等待的时间压缩了不少。“就像有个‘数字秘书’随时待命。”刚完成环评备案的创业者孙刚点赞道。

通过持续深化“放管服”改革，建立“一项目一专班”全周期服务体系，新民市为企业、群众提供了更加高效协同、更为精准的服务，从而吸引了越来越多的企业投资新民、深耕新民、奉献新民，实现了项目建设工作量、实物量、投资量“三量齐增”。

当“新民速度”遇见“新民温度”，一幅县域经济高质量发展的新图景正徐徐展开。据悉，2025年新民市已储备重点项目197个，其中，新建项目80个、续建项目52个、储备项目65个。年初以来已实现开复工重点项目47个。这些项目建成后，将有力推动新民在新能源、新材料、原料药等方面实现新突破，为区域经济高质量发展注入新动能、塑造新优势。(沈阳日报）

沈阳多条线路更换车型

近日，沈阳地铁巴士调整部分线路车型。

206路车型更换为中车TEG6105BEV15型，配车27台，来源于各线路抽车，原有车辆下线。

283路车型更换为金龙XMQ6106AGBEVL33型，配车16台，来源于各线路抽车，原有车辆下线。

259路车型更换为中车TEG6105BEV15型，配车20台，来源于各线路抽车，原有车辆转给220路11台，279路10台。

另外，199、201、203、204、207、208、216、226、238、269、276、277、278、282、286、287、288、291、313等线路均有车辆调整，以抽车减车为主。

其中，208路目前为三种车型混搭，分别是3台中车TEG6105BEV15型、1台金龙XMQ6106AGBEVL33型、14台金龙XMQ6106AGBEVL31型。

小编注意到，206路换车后的车隔似乎有所增大。你感觉到了吗？（话沈阳）

▶编辑| 李佳蔚