01

最近有点懵逼了。

事情源于近期杭州地王三次易主，其中滨江地王单价7万7，预计后续房价11万，跟海淀功德寺差不多。那么对于购房者而言，杭州这样的价格，究竟是不是泡沫？

▲在滨江地王后仅三天，蒋村地王又破了最新记录。

我的读者给我的反馈，确实是倾向于功德寺的。毕竟，北京海淀无论经济实力还是社会影响力，都远大于杭州滨江。

然而，一位拥有家族企业的大哥，看了我的帖子却说，你是一点都不明白啊。

大家买功德寺，那是因为改善+有学区，这是海淀中产普遍的需求；

而杭州地王，那是卖给杭州富人的。

换句话说，现在买二线顶豪的，那才是真富人。

所以两个项目的目标人群不一样，价值观念也不一样，两个项目又怎么能对比呢！

我满头疑问：这两类目标客户，有多不一样？

他细细地说：一线城市是给足了优越感，对北京而言，960万平方公里都可以算是它的公摊，毕竟是首都。

但是，买二线城市2000万房子的人，和买北上深2000万房子的人，完全不是一个阶层——花这么多钱完全可以买一线的，却仍然买二线，你不想想背后的原因吗？

因为这两者，虽然都是有钱人，但有钱程度不一样：

在二线城市买2000万豪宅的人，人家是和一线有钱人一样有钱的人，而且很有可能在二线城市有自己的产业，不愁做生意和就业。

而在一线城市有个一两千万房子的人，虽说跟那些80%的资产都放在房子里的小市民拉开了差距，但往往还是码农上班族，有的甚至还背着房贷，跟那些在二线混得有头有脸、根本不靠工资生活的人，还有不小的距离。

你要知道，最近几年，二线城市的就业环境远远不如一线。杭州虽然是二线里的排头兵，也有不少的高精尖和互联网产业，但规模和影响力，比之京沪深还是要小很多的。

所以你跑去二线上班，收入大概率会降低不少。但是那些买二线顶豪的人呢？

人家不买一线只是因为人家在这周边有家业跑不了，绝对不是因为买不起或舍不得。

看看那些新杭州人，基本都来源于周边的绍兴、金华、嘉兴、宁波、湖州、温州.......这些浙江州县，基本就没有穷的，就连农村都富得流油。

▲听了大哥的话，我感到真相确实很扎心：

一个一线城市居民和一个二三线城市居民，如果总资产一样，肯定是二三线那个人的收入甚至是社会地位大幅高于一线的。

这个，跟北京有很多坐拥几百万房产的“穷人”，其实是一个道理。

当然，话说回来，不论是几线城市，现在还有钱买房的，对比普罗大众，都还是有钱人。

02

由此，根据上述所述，杭州、成都的那些地王，是卖给大富豪的，它跟普通人并没有太大关系。

▲也正因为如此，最近地王频出，大家虽一窝蜂感慨“历史又要重演”，房价很可能重启上涨，但我认为，今日已不同于往日。

事实上，当下杭州一二手楼市的体感，是很撕裂的。

所以，我并不认为杭州地价涨了，杭州楼市会全面普涨。

事实上， 北京上海杭州成都地王频出，是因为当地政府拿出了压箱底的宝地，如果不是前些年的限价，如果在楼市红火时推出，这些地块早就超过了目前的成交价（比如北京树村地块，22年推出的话，估计会破13万楼面价）。

光看容积率，这些地块不是超低容积，就是超高容积，懂行的人都知道，超低容积就是别墅排屋，超高容积就是大平层，它跟普通人没有多大关系。

现在房地产的逻辑变了，开发商已经不再关注刚需，尤其是杭州不限价后，地产商已经把目标对准了新富豪势力。

而杭州近几年来，城市营销做得好，高净值人群是净流入 ，而低端可能已经是净流出，进而造成两极分化——新房爆火，而刚需房不温不火，郊区房无人问津，这些都是开发商与市场博弈的结果。

由此，利用这波行情，清空普通区域产品力低下的低价房或老破小，整合资产、迭代持有核心区更具竞争力的新房，减量提质，这才是大家当下应该做的。