导语：

滇池度假区内也有第四代住宅了！

海埂片区首次迎来四代宅

昨日，昆明规划局发布公示，滇池宜城(西南海)J2011-027-17号Q地块建设项目。

（图来自昆明市规划局）

该项目位于度假区海埂片区，东临广福路，西邻南绕城高速，南邻长城滇池花苑小区，北邻前卫西路。

总用地面积约66.42亩，容积率4.32。

该地块是龙湖接手西南海后续的5个地块之一，位于此前销售的御景地块北侧，也是龙湖山海原著待开发的最后一个地块。

（之前的4个地块分别是，两个洋房地块山海原著、上宸，两个高层地块，揽境、御景）

其中最引人注意的莫过于，本项目共拟建11栋住宅建筑中，其中最中间位置的6楼的楼栋高度为66.7米，这样来看，该产品的单层层高至少在3.1米以上。且因位置在最中央，正对下沉式庭院，应是楼王产品。

为何没有一股脑儿全部做第四代住宅？

或许是开发商对第四代住宅相对谨慎，加之主城区此前也少有类似住宅实际交付入住，是否适合昆明气候和消费者还有待观察，先盖一栋小试身手也无妨。

无论如何，考虑到海埂片区已无其他可供开发的住宅地块，这个6#楼也将是海埂片区唯一的第四代住宅了。

此前有小道消息，龙湖将在这一地块上将配置得房率超120%的大平层产品，且定位为龙湖某高端系，考虑到揽境地块都已经配置180~200平米级别大平层，那新地块产品或将进一步突破尺度。

南市区率先完成新盘进阶

新盘不断迭代，目前，南市区2024年后亮相的新盘基本已改头换面，要么冲高得房率、要么往第四代住宅发展：

滇池路板块，邦泰·观云，第四代住宅，实享率约118%~120%，精装交付，吹风价2.3-2.5万。

会展板块，万科·桂语东方，得房率约96%-104%，精装交付，销售价格1.6-1.9w。

会展板块，万科·都汇半岛，得房率约100%，精装交付，销售价格1-1.3w。

双塔板块，锦粼天曜（天际组团），宣传“负公摊”，精装交付，具体价格待定，预估价格1.9-2.3w。

双塔板块，邦泰·璟和，得房率108%左右，精装交付，销售价格1.8~2.2w。

（近期新盘邦泰·观云的第四代住宅设计）

去年少数几个亮相的传统型住宅，多半是接盘或既定现实/规划无法更改的项目，如新螺蛳湾板块的绿城云筑臻邸，传统设计，价格9300左右。

还有日新中路和陆家路交汇处的学府苑，乃是此前佳兆业壹号公馆的未售完房源，已经盖好，无法调整户型，68-142平米，价格8500起。

（传统设计并非不可取，但传统的塔楼设计确实有点跟不上需要了）

这类楼盘，对比上述提到的其他改善型新盘，价格至少砍了一半。

接下来，还将会在近期面市的是，新希望经开区项目（小麻苴城改三期），目前已经确定案名为新希望·锦官府。

我们了解到该项目为25-30层住宅，户型建面从80多平米起，但也是高得房率产品，可能会在100%左右。售楼部、接待中心还没有，前不久发布了宣传海报。

（这里强调了是“新希望'新规'首作”）

此前，南市区滇池路板块还有个阳光城檀境，2024年时明确委托中信城开代建，随后在11月又启动项目施工总承包招标，推测今年将会面市，但该项目实际已经开工，无法调整相关户型布局，看来也是个传统公摊型户型了。

从此前过规的公示图上看，阳光城·檀境住宅楼栋30-34层为主，还意味着它的层高也不到3米，还是新规后的“不低于3米层高”香点。

传统20~30%公摊项目如何去与得房率100%的项目竞争？

随着龙湖多盘、邦泰观云等改善项目入市，南市区第四代住宅、高得房率住宅基本铺开，率先形成“第四代住宅产品线+高得房率价格锚”的双重驱动。（而东市、西市都还没有哦）

但更残酷的是，当购房者开始用“实享单价”替代“建面单价”去比价时，低总价的传统项目，也将面临更为艰难的去化困局。

最后，还需提醒一句，把价格“去皮”后，再看实际户型有效空间，会更妥当。