房地产行业进入深度调整期，各企业都在寻找新的发展模式。实际上，随着城镇化进一步提升，中国房地产市场依然存在发展空间，但发展方式已从“三高”、粗放型发展转变为高质量发展。

这也意味着单纯依赖地产开发的产业模式很难保证业绩增长，企业想要穿越这一轮周期，必须具备的两大条件，负债保持在较低规模，拥有高经营性收入。

以华润置地为例，据其2024年年报显示，报告期内实现营业收入2788亿元，同比增长11%；核心净利润254.2亿元；其中，值得注意的是，经常性业务营业收入达416.5亿元，同比增长6.6%，占比总营收14.9%。

值得注意的是，华润置地经常性业务核心净利润首次突破百亿大关，达103.4亿元，占比整体核心净利润40.7%。在多条经营性业务上实现高质量发展，持续增加经营稳定性同时，也给予资本市场更多信心。截至2024年12月31日，华润置地上市公司市值1608亿港元，稳居内房股第一。

据华润置地首席财务官郭世清在2024年业绩会上介绍，华润置地经常性收入与利润逐年稳步增加，预计2025年依然会保持这一趋势，利润占比有望进一步提升至45%以上。

多元业务协同，构建城市投资开发运营生态圈

拆解各家房企2024年财报，绝大数企业仍在商业、物业、酒店等传统赛道中内卷。反观华润置地，据其年报显示，经营性不动产业务营业额为233亿元，同比增长4.8%；轻资产管理业务营业额为人民币121.3亿元，同比增长14.0%；生态圈要素型业务营业额为62.2亿元，同比增长0.5%。

具体而言，购物中心全年零售额1953亿元，整体经营利润率接近61%，再创历史新高。截至2024年底，在营购物中心92个，全年新开购物中心16个，为历年最多，平均开业率超过95%。其中，西安万象城开业当天涌入40万客流，销售额破亿，社交平台话题量超3亿，成为当地商业新地标。

写字楼业务平均出租率75%，全年新租、续租面积均创历史新高；酒店业务全年实现营业收入20.7亿元，正式与凯悦集团达成合作，6家在营木棉花酒店全年营业收入3.15亿元。2024年，华润置地资产管理业务规模达到4621亿元。

轻资产管理业务方面，2024年，华润万象生活实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%，核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，市值及市盈率持续位居行业首位

生态圈业务方面，城市代建业务实现营业收入11.8亿元，累计在管面积约7600万平方米，全年新签政府代建面积位列行业第二。租赁住房业务实现营业收入8亿元。截至2024年底，累计在营项目45个，在管项目64个，管理规模行业排名第九。文体场馆运营业务全年营业收入7.8亿元；2024年在管项目达到17个，在管大型体育场馆项目数量排名行业第一。赛事营业收入达1.3亿元，实现首年大规模承办赛事即盈利。

完成上述业绩结果的背后，是华润置地以城市投资开发运营商的战略定位为指引，构建了开发销售型业务、经营性不动产+资管业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动的一体化业务模式。

深度参与新型城镇化建设，完成新旧动能转化

经常性业务保持稳定增长背后，是华润置地多年来秉持“政府所需、社会所盼、华润所能”，以核心城市重大项目为实践载体，有机整合多元赛道，参与片区规划、城市更新、产业整合、空间运营等不同阶段和内容，形成多种不同类型的城市投资开发运营样板模式。

在深圳南山，华润置地用时十余年，通过大冲城市更新、大沙河生态景观提升、后海新区建设，成功构建统筹内外部城市运营要素的大型片区综合运营模式。

2022年，华润置地携手南山区政府，聚焦后海3.5平方公里公共空间，围绕“智慧运营、艺文活动、商圈统筹、城市空间服务”承接一体化城市运营服务，进一步强化了运营环节，成功书写了“南山模式”的后半篇文章，成为华润置地城市投资开发运营业务的示范样板。2025年，华润置地还获取深圳重大公共类设施，深圳湾文化广场和环西丽湖碧道运营权。

以“南山模式”为起点，十四五期间，华润置地将这一成功经验推向全国，结合不同城市特点，因地制宜，持续推动创新试点项目落地，实现高质量发展。目前已形成以“新型城镇化建设”为核心的温州龙港模式，以“文商旅片区统筹”为核心的三亚海棠湾模式，以“文商体建设运营”为核心的深圳大运模式多个创新试点。

温州龙港是首批国家新型城镇化试点单位，2022年6月，华润集团与温州市正式启动战略合作，同年8月，华润置地首个项目落地龙港。截至报告期末，华润置地已合作代建项目4个，总建面超100万平方米，涵盖商业、安置房、学校、体育场、市政道路、公园等全业态。

在三亚海棠湾，华润置地深度参与海南自贸港建设，截至目已总开发面积达6.4平方公里，改善提升河岸面积近400万平方米。其中，海棠河公园一期已开园试运营，二期正在建设，水上运动中心、海棠晓翼驿站等文旅商业配套相继落位。

深圳龙岗大运中心远离市中心、配套不足、维护成本较高。2022年底，华润置地旗下华润万象生活与龙岗区政府展开合作。经过两年时间的建设与运营，在重新梳理城市公共空间，升级改造体育运动设施后，华润置地构建沿湖生态栈道、智慧跑道等设施，并在此举办高水平赛事和高能级演唱会。

相较其他企业经营性业务点状成长模式，华润置地区域综合性投资运营开发模式，通过深度参与核心城市重大项目建设，有机整合多元赛道，经营性业务更为发散、增长性更为稳定。截至十四五期间，华润置地通过深度参与新型城镇化建设，形成智慧运营、文化活动、商圈统筹、城市空间服务等细分赛道，构建城市投资开发运营生态圈，跑出房企向经营性业务转型创新发展的一条新路。

利用融资窗口期，依靠经常性业务优化债务结构

通过市场政策性回暖出货偿还短债增厚安全垫同时，部分房企也在利用近两年难得的融资窗口期“换债”。

除开发贷外，2024年，发改委就全面推动基础设施REITs常态化发行发布通知，基础设施REITs试点以来，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方参与积极性显著提升。相较而言，经营性物业贷成本更低、账期更长，有助于企业持续优化债务结构。

就华润置地而言，2024年其已经打通了资产退出的金融化通道，已获得商业REIT、有巢租赁住房REIT两个公募平台。其中，截至2025年2月底，华润商业REIT股价累计上涨超过35%，受到资本市场认可，目前公募REIT扩募工作也在有序推动中。有巢REIT实现营业额7908万元，同比增长1%；EBITDA为5004万元，同比增长5%。截至报告期末，有巢REIT后复权收盘价为3142元，较发行价上涨30%。

金融化通道的持续完善，将有效推动华润置地大资管业务的高质量发展。同时，华润置地通过构建包括华润万象生活、有巢公寓、酒管公司以及文体公司的产业运营平台，确保底层资产价值持续提升。

据其年报显示，报告期末，华润置地现金储备达1332.1亿元，同比增长16.5%，总有息负债率及净有息负债率 维持行业低位，整体加权平均融资成本创历史新低。

对此，标普、穆迪及惠誉维持BBB+、Baa1和BBB+的行业最佳信用评级。

2025年，华润置地开发销售型业务将紧抓政策窗口期，在做优增量、盘活存量中成功穿越周期；经营性不动产业务落实精益管理，持续提升资产价值，全面布局资管业务，加快巩固发展“第二增长曲线”；万象生活坚持“内涵式增长+外延式增长”双轮驱动，巩固行业头部地位；生态圈要素型业务进一步提升发展质量与行业影响力。围绕“城市投资开发运营商”的战略定位，全面推动“3+1”一体化业务在地区公司的穿透落地。

在业内人士看来，未来华润置地通过 “开发+经营”业务并重，将逐步摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务”造血”自循环来驱动公司发展，并以低杠杆、强运营、正现金流。这在美国、日本、中国香港等成熟房地产市场已得到验证，可助力房地产企业成功穿越周期，实现践行高质量发展。