住房负担能力问题在澳洲越来越受到关注。如今，澳洲八个首府城市中已有四个城 市的房价中位数达到100万澳元或以上。

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预计到年底，这一数字可能增至六个城市。然而，这一现象并非澳洲独有，房价快 速上涨已成为全球性的问题。

根据2025年Savills房地产研究报告和Finder的数据显示，就房价而言，虽然悉尼（160万澳元）、墨尔本（103万澳元）、堪培拉（106万澳元）和布里斯班（101万 澳元）的房价中位数已达百万级别，但它们仍未进入全球最昂贵市场的前五名。

在另一份2024年Demographia国际住房负担能力报告中显示，全球最难以负担的城 市是香港，其次是悉尼、加拿大的温哥华，以及美国的圣何塞、洛杉矶和火奴鲁鲁。

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那么，全球其他地区的房市状况如何呢？

全球范围内，超过百万房价的城市数量不 断增加。

根据Domain对全球多个房地产数据来源的分析，一些国际大城市的房价已经超过了 澳洲最昂贵的城市，例如洛杉矶（180万澳元）、巴黎（210万澳元）和马德里 （230万澳元）。

PRD房地产的首席经济学家Diaswati Mardiasmo指出，全球主要城市的高房价现象 已成为一种新常态。

“关于这一房价趋势，各国间几乎形成了一种相互模仿的现象。” 他说道，“这对全球的人来说都是一个难题，我和在安大略、渥太华、马萨诸塞， 甚至上海的朋友交流时，他们对房价的看法与澳洲一致。”

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BIS Oxford Economics宏观经济预测负责人Sean Langcake认为，这一全球住房危 机的主要原因是供应不足。

“北美国家也面临类似困境，不过背后的问题是城市化背景的不同。虽然答案看似 简单但总是归结到供应上。”

我们无法快速建造足够的房屋以应对主要城市逐渐增加的人口需求。

随着寿命延长 和人口增长，住房供不应求成为普遍现象。

造成全球主要城市住房供应不足的原因之一是住户模式的变化。

单身家庭和独居人 数的增加意味着对住房的需求加剧。

在澳洲，单人家庭占家庭总数的26%，且该比例仍在上升。

2016年为24%，而上世纪 80年代初仅为18%。

这一单人家庭的增长趋势将继续影响住房需求。

Domain研究与经济部门负责人进一 步指出，“我们没有有效利用现有住房资源，这种现状加剧了住房供应紧张。”

Waltl指出，在欧洲，公寓更普遍且被接受作为长期居所，使得人均住房面积较 小，例如在伦敦。

与此同时，许多澳人仍然期望拥有带有宽敞后院的独立住宅，这是他们心目中 的“大澳洲梦”。

据统计，澳洲房屋的平均面积为232平方米。

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类似的情况也出现在美国和新西兰，房主们追求更大的居住空间。

Capital Economics北美经济学家Thomas Ryan表示，在美国，房屋的规模也在不断增大。

Oxford Economics新西兰经济学家Ben Udy指出，在新西兰，拥有房屋也是许多人 的梦想。

“我们可能在奥克兰看到一些变化的迹象，但对绝大多数新西兰人来说， 独立住宅仍是预期和追求。”

像悉尼这样的城市，由于被山脉、国家公园和海洋包围，城市的扩张空间有限，土 地资源可能会用尽。

堪培拉也是这种情况，它已在新州创建了首个跨州界的区。 然而，仅依靠向城市内密度发展的方式来解决问题并非易事。

尽管伦敦的公寓密度 较高且人均面积较低，但房价仍在上涨，说明即使是开发密集度增加的欧洲城市， 如巴黎和巴塞罗那，也未能避开房价飙升的趋势。

在近几年全球房价为何迅速攀升的背景下，澳洲储备银行曾将官方现金利率降至 0.1%的历史低位，而这并非唯一下调利率的央行。

Mardiasmo提到：“为了应对全球经济不确定性，各国央行大幅下调利率，这使得人 们的借贷能力大增，推动了房产市场的需求。”

在这么低的现金利率时期，人们的贷款能力增强，也导致有更多资金可投入房市， 这种状况使得美国房价在2021年上涨17%，2022年则上涨15%。 但当各国央行开始加息以应对通胀时，那段超低利率的时期也随之结束。

Udy指 出，“随着利率的上调，住房负担能力的问题创下了新的高点。”

尽管如此，澳洲央行在加息和降息方面的动作相对较慢，使得澳洲买家在承受高房 价之余，还承受更高的还贷压力。

Mardiasmo解释道，由于其他国家提早数个月调整利率导致的时差，澳洲的住房市 场显得更加紧张。“全球高房价的现象体现在各地，只是在澳洲显得不同，时间差 的缘故。”

加拿大、美国、英国和新西兰等国家在澳洲之前数月提升利率，也更早地降低利 率。因此，造成了区域间房市感受差距。