当前位置: 首页 » 资讯 » 房地产 » 正文

卖掉“老房子”

IP属地 北京 编辑:顾雨柔 经济观察报 时间:2025-03-28 02:00:12

记者 田国宝 3月中旬,李建以420万元卖掉了某一线城市核心区的一套房龄近30年的房子,折合单价7.9万元/平方米。双方草签了合同,买方支付了定金,并约定在一个月内付清全款。

李建介绍,2024年以来,其所在小区房价从最高点的12万元/平方米跌至8万元/平方米,租金降幅超过20%,加之学区房效应减弱,他选择卖掉这套曾带来稳定租金收入的老房子。

随着房价波动和租金收益下滑,一线城市不少业主选择出售老旧房产。多位房地产中介人士向透露,春节后,有一线城市二手房日均新增挂牌房源数量超过千套,其中大部分为房龄较长的老房子。

王东平是某一线城市一家中介门店的负责人。他提到,今年以来,其所在中介平台的二手房挂牌房源中,房龄超过20年的老房子占比从五成升至六成左右。

起因

李建毕业后进入一家金融公司工作,收入可观。2015年结婚时,父母为他购置了这套核心区的老房子。房子为一居室,设施老旧,但地段优越。

2017年,李建的孩子出生,母亲从老家赶来照顾。由于房子仅有一居室,李建的母亲和妻子住在卧室,李建在客厅搭床休息。

考虑到孩子未来需要独立空间,李建与妻子决定换房。2017年底,他们购入一套期房。因首付款充足且交房尚有两年,夫妻收入也足以承担新房月供,李建没有出售老房子。

2019年,李建一家搬入新房,将老房子出租。彼时房价与租金均处于上行期,老房子每年增值显著,租金收入还能补贴新房月供。这让他庆幸当初保留老房子的决定。

2022年下半年,老房子的价格达到历史峰值,小区成交价突破11万元/平方米,其房产估值一度高达620万元。李建当时曾考虑出售,但因传闻小区即将改造,他期待改造后房价进一步上涨,最终未把卖房想法付诸行动。

2023年末,小区房价开始下跌,至年底跌破10万元/平方米,2024年成交价进一步下探至9万元/平方米以下。尽管2024年四季度价格趋稳,但李建担忧未来房价会继续下跌——周边部分小区的房价已跌至6万元/平方米。

李建算了一笔账:2023年与2024年两年间,老房子租金收入不足20万元,但因房价下跌导致的账面损失超过150万元。此外,2025年春节后租金降幅超20%,这让他下定决心卖房。

另一个重要原因是,小区与周边次新房价格差距持续拉大。自2022年高点至今,其老房子价格下跌约3万元/平方米,而周边次新房跌幅不足2万元/平方米。

2024年下半年,中央及地方开始大力推动“好房子”建设。李建意识到,尽管老房子地段优越,但户型差、采光不佳等短板使其竞争力远不及次新房。未来,随着“好房子”供应增加,老房子的市场地位可能进一步削弱。

李建称,尽管夫妻二人均未失业,但2024年收入大幅缩水,加之育儿开支攀升,新房月供压力日益加重。出售老房子提前偿还新房尾款,可以有效缓解家庭经济负担。

卖房

2024年年中,李建将老房子委托中介挂牌,初始标价580万元,单价约11万元/平方米。当时小区均价略超9万元/平方米,他的挂牌价更多是为试探市场反应。

由于无人看房,李建多次下调价格,每次降幅20万至30万元。至2025年初,小区房价已跌破9万元/平方米,其挂牌价随之降至500万元。

2025年春节后,李建与中介深入沟通。双方一致判断小区拆迁可能性极低,未来老房子将愈发难卖。李建承诺,若房子成交,将额外奖励中介5万至10万元。

李建深知老房子的优劣势:地段与学区优势支撑其价格高于同类“老破小”,但户型缺陷、采光差与居住舒适性差的问题在学区效应减弱后愈发凸显。

中介迅速找到意向买家,仅三次带看便进入议价环节。谈判过程异常艰难,李建期望450万元成交,而买家坚持420万元底价。最终李建妥协,要求全款支付,买家爽快同意。

李建于2015年以单价4.5万元/平方米购入这套老房子,未贷款,此次出售虽错过峰值,仍实现180万元溢价,叠加数年租金收益,总收益超200万元。

多数城市房价从2015年底开始上涨,2016年前买房的业主,买入价相对较低,即便房价下降,出售房产仍有收益,但也有一部分房主没有李建幸运。

2015年前后,王涵在河北燕郊陆续全款投资三套房产,其中一套新房购入价为1.5万元/平方米,另两套二手房买得晚,价格分别为1.7万元/平方米和1.9万元/平方米,三套房市场价相差不大。

2021年王涵在北京换房,一度想卖掉燕郊的房子。但彼时燕郊房价已经腰斩,虽然不至于亏损,但减去税费、中介费等成本,不会有太多盈利,他不甘心。

2023年初,王涵被裁员,北京房子的月供太高,他亏损出售北京房产后迁居燕郊,自住新房,两套老房一直出租。

2024年,燕郊房价开始分化。王涵一套房龄超过20年的老房子单价跌破万元;另一套2007年建成的房子价格在1.1万元/平方米左右;自住房价格在1.3万元/平方米左右。他意识到价格分化还将继续,决定卖掉两套老房子。

2025年春节前后,王涵先后以单价约9000元/平方米和1万元/平方米售出两套老房,合计亏损逾百万元。三套房子原本价差不多,分化后价差越来越大,目前自住新房所在小区的成交价在1.2万元/平方米左右。

3月,王涵向记者称,当前燕郊次新房价格稳定在1.2万元/平方米左右,而其售出的超20年房龄老房所在的小区,最新成交价已不足8000元/平方米。

挂牌

随着房地产市场供需格局转变,特别是“好房子”政策全面推行后,大量房产持有者意识到,市场分化将加速老旧房产尤其是非核心区老房子的贬值压力。

2025年春节后,王东平观察到,新增挂牌房源量显著攀升。此前每日新增挂牌量徘徊在100—400套,但节后单日新增量已突破千套。

新增房源中,房龄超20年的老旧住宅占比超八成。王东平称,其所在中介平台的挂牌房源中,20年以上房龄的房产占比已从长期较稳定的50%升至近60%,且仍在持续增加。从成交结构看,次新房仍是当前二手房交易主力。除个别学区房集中的区域外,多数区域房龄超20年的老房子成交占比仅维持在30%左右。

王东平说,目前市场交易以置换需求为主,占比约八成。置换客户优先选择新房或次新房;部分购置老房子的置换需求聚焦于核心区大户型(三居室及以上)或优质学区房。

挂牌的老房子,超八成为一居室或两居室的小户型(面积低于80平方米),目标客群以预算有限的刚需为主,此类需求仅占市场总成交量的两成左右。

在王东平看来,核心区老房子有交通、教育、医疗等配套优势,虽然价格下挫但抗跌性显著。非核心区尤其是郊区老房子面临更严峻的挑战,部分郊区新房单价已跌破两万元,老房子的价格则更低。

王东平分析,决定房价的两个重要因素,一个是新旧维度,新房、次新房和老房子的市场欢迎度逐渐递减;另一个是区位维度,核心区、非核心区、郊区的受欢迎度同样呈递减趋势。

在新市场格局下,各梯度价差持续扩大,尤其在低梯度市场中,供过于求将加速部分老房子资产价值缩水。

“房产回归居住属性,仍是家庭核心资产。”王东平表示,无论是将投资性老房子变现,还是置换自住的老房子,均源于家庭资产优化需求。而这场由政策与市场合力推动的资产重构浪潮,刚刚拉开序幕。

(应受访者要求,李建、王东平为化名)

免责声明:本网信息来自于互联网,目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点。其内容真实性、完整性不作任何保证或承诺。如若本网有任何内容侵犯您的权益,请及时联系我们,本站将会在24小时内处理完毕。

全站最新