观点指数 企业信心增强，高溢价拿地现象增多 观察2月一二线城市住宅用地竞得企业的类型可以发现，本月国企在招拍挂拿地市场位居前列。从权益拿地金额来看，期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为61.65%、8.56%、21.57%和8.22%。企业信心恢复，高溢价拿地现象增多。

优化土地储备，一二三线城市宅地供应环比下降3.44%报告期内一二三线城市供应住宅用地295宗，供应土地规划建筑面积1764.88万平方米，环比下降3.44%，同比下降38.82%。3月11日，自然资源部和财政部联合发布了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，旨在通过专项债券优化土地储备工作，促进房地产市场稳定发展。

一二三线城市土地成交平均溢价率达13.28%，市场恢复趋势显露报告期内一二三线城市成交住宅用地242宗，成交土地规划建筑面积1419.71万平方米，环比下降44.69%，同比上升12.4%；成交总价1055.64亿元，环比下降11.07%，同比上升28.73%；成交楼面均价7435.61元/平方米，环比上升60.8%，同比上升14.53%；平均溢价率13.28%。

企业积极参拍，“面粉”竞争加剧6个重点城市土拍溢价成交趋势明显，企业拿地积极。不过，地块的竞争也开始加剧，企业想要拿到心仪地块的难度加大。2025年以来，不少城市出现高溢价地块，部分溢价率超过70%。从土拍市场可以看到，市场信心正在逐步恢复。

城市更新范围扩大，鼓励地方探索居民自主改造全国“两会”期间，住建部披露，要把2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主改造老旧住宅。截至目前，全国已实施超过6.6万个城市更新项目，改造了25万个老旧小区，惠及1亿多人。

企业信心增强，高溢价拿地现象增多

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积676.65万平方米，环比下降16.85%。

数据观点指数整理

其中，江苏海润城发、保利发展控股、华润置地新增的全口径土地储备分别为108万平方米、89.09万平方米、87.05万平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-2月土地投资力度最大的企业为华润置地、中国金茂、滨江集团、保利发展控股及建发房产，权益拓储金额分别为229.8、136.2、112.8、110.4和99.9亿元。另外，绿城中国和中海地产紧随其后，权益拿地金额分别为98.8亿元、91.9亿元。权益拿地金额50亿以上的企业环比上月增加了4家，为9家。

从新增货值来看，1-2月土地货值增加最多的企业为保利发展控股、华润置地、中国金茂、中海地产及招商蛇口，新增货值分别为352.7、344.6、308.3、218.6和207.9亿元。

2月，保利发展控股在北京、佛山、天津、西安和昆明拿下6宗地块，权益拿地建面为51.39万平方米，权益对价77.5亿元。

中海地产在北京和郑州竞得2宗地块。招商蛇口在上海和佛山竞得3宗地块，权益拿地建面为23.57万平方米，权益对价39.8亿元。

值得注意的是，中国雄安集团在雄安新区拿下组团地块，跃居1-2月新增土储前列。2月13日，雄安新区蛇年首场土地挂牌出让顺利成交，起步区第五组团北片区的XACR—2024—023宗地、XACR—2024—026宗地均由中国雄安集团城市发展投资有限公司成功竞得。

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观点指数统计2月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，本月国企在招拍挂拿地市场位居前列。从权益拿地金额来看，期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为61.65%、8.56%、21.57%和8.22%。

此外，企业高溢价拿地的现象增多。如上海土拍，金茂&庆隆联合体以89.6435亿元拿下虹口地块，溢价率38.2%；华润&越秀联合体50.9亿元摘得浦东杨思地块，溢价率33.38%；招商蛇口26.49亿元竞得上海嘉定新城一宗宅地，溢价率29.47%。大家房产10.83亿元摘得杭州城东新城单元地块，溢价率54.04%。绿城14.29亿元摘得苏州市一宗宅地，溢价率21.61%。绿城3.19亿元竞得嘉兴海宁一宗宅地，溢价率34.15%。

还可以看到，不少企业恢复拿地。在上海土拍中，龙湖以总价10.57亿，成交楼面价约20473元/平方米，溢价率16.5%竞得奉贤区奉贤新城10单元06-07地块。国贸、金地和星狮联合体以8.15亿元竞得松江地块，溢价率为13.98%。绿城、保亿等企业也有拿地。

优化土地储备，一二三线城市宅地供应环比下降3.44%

据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地295宗，供应土地规划建筑面积1764.88万平方米，环比下降3.44%，同比下降38.82%；供应土地起始楼面价5317元/平方米，环比上升3.74%。

数据Wind、观点指数整理

报告期内，二线城市供应住宅用地108宗，供应土地规划建筑面积672.95万平方米，环比上升46.55%，同比下降20%；供应土地起始楼面价9180元/平方米，环比上升5.82%，同比上升41.27%。

三线城市供应住宅用地182宗，供应土地规划建筑面积1048.06万平方米，环比下降19.58%，同比下降46.62%；供应起始楼面价1876元/平方米，环比下降17.1%，同比下降8%。

城市方面，厦门2月27日发布《2025年国有建设用地供应计划》，落实住宅用地分类调控要求，科学配置土地资源，强调保障性住房用地供应。

福州发布“2025年第一批次土地出让招商手册”，涉及15宗土地，总面积约264.13亩。其中，商品房地块8幅，面积187.78亩；商服地块7幅，面积76.35亩。鼓楼区六一中路89号地块面积5.6亩，用地性质为居住商业综合用地(R2 B1)，计容建筑面积不低于3731平方米，不超过7462平方米。

南京市挂牌6幅地块的国土使用权，起始总价10.4亿元。天津挂牌出让河西、西青三宗宅地，起始总价18.6亿元。武汉挂牌出让16宗地块，9宗为涉宅用地。

观点指数观察到，三线城市供应继续缩量。二线城市供应环比回升，并且楼面价同比大涨。实际上，各个城市都在强调科学配置土地资源，对土地供应的配比更为优化。当前，土地资源浪费过多，部分是企业无力开发的土地，部分地块的规划则不再适应当下的市场需求，需要重新筹划。

3月11日，自然资源部和财政部联合发布了《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，旨在通过专项债券优化土地储备工作，促进房地产市场的稳定发展。该通知对发债要求、资金使用主体、申报审核流程、资金收益平衡及监督管理等方面进行了详细规定。

本次拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，比上年增加5000亿元,重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠的企业账款等。

通过专项债券支持土地储备，可以有效减少土地库存，改善土地价格下滑的情况，维护房价稳定。同时，加快闲置土地的盘活利用，促进土地资源合理配置。

广东省率先发行专项债券资金用于收购存量土地，成为全国的首例。2月24日，广东省财政厅发布了《关于2025年广东省政府专项债券（八期～九期）发行有关事宜的通知》，两期债券计划发行额度合计307.1859亿元。

本次发行的专项债券全部用于回收闲置存量土地，涉及广东省19个城市的86个项目。

一二三线城市土地成交平均溢价率达13.28%，市场恢复趋势显露

报告期内，一二三线城市成交住宅用地242宗，成交土地规划建筑面积1419.71万平方米，环比下降44.69%，同比上升12.4%；成交总价1055.64亿元，环比下降11.07%，同比上升28.73%；成交楼面均价7435.61元/平方米，环比上升60.8%，同比上升14.53%；平均溢价率13.28%。

数据Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为526.67万平方米，环比上升8.22%，同比上升85.31%；成交总价为461.53亿元，环比上升35.19%，同比上升60.71%；成交楼面价8763.13元/平方米，环比上升24.92%，同比下降13.28%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为805万平方米，环比下降59.68%，同比下降6.75%；成交总价为214.39亿元，环比下降54.15%，同比下降12.18%；成交楼面价2660元/平方米，环比上升13.7%，同比下降5.82%。

期内二三线主力土地成交城市包括天津、苏州等。天津市2025年首次土地拍卖活动圆满结束，上午共成交6宗住宅用地，总成交额达37亿元人民币。此次拍卖的地块分布在和平、河东、红桥、西青、津南五个区域。苏州3宗宅地底价出让，总成交价18.13亿元。

与上月相比，2月民企拿地占比升高，城投拿地减少。观点指数认为，主要是市场恢复趋势逐渐显露，企业信心上升，民企参与土拍的热情较高。

从溢价率来看，今年2月一二三线城市溢价率达到13.28%，是近三年月度的最高点。观点指数认为，这是不少城市优化土地资源配置的结果，推出更为优质的地块，企业的拿地兴致更高。

企业积极参拍，“面粉”竞争加剧

3月28日上海4幅土地起拍，总起价约113.3亿元。广州公共资源交易中心挂牌3宗宅地，起拍总价超82亿。其中，天河金融城起步区007地块起拍总价66亿，将于3月31日限时竞价。世界大观四期地块2024年曾终止出让，此次重新挂牌，容积率从1.8降低至1.1，总建面从37260平方米减少至22770.17平方米，起拍总价从163305万降低至104741万，楼面价从约4.9万/平方米降低至约4.8万/平方米。

杭州2月28日挂牌第七批8宗涉宅用地，起始总价67.1亿元，地块分布于拱墅区（3宗）、萧山区（3宗）等区域，计划4月1日出让，采取“价高者得”的竞价原则。

北京2月25日召开推介会，推出69宗、427公顷商品住宅用地，重点布局轨道交通站点及产业园区周边，包括朝阳太阳宫、海淀半壁店等热点地块。

据观点指数不完全统计，2024年2月20日-2025年3月24日期间，六个重点城市一共有27宗涉宅地处于挂牌进行中，起始价436.43亿元，土地面积94.67万平方米。

观点指数观察到，杭州土地供应力度最大，数量最多。北京和上海供应地块的均价较高。

成交方面，上海迎来蛇年首场土拍，共出让4宗涉宅用地，分别位于浦东、虹口、松江和奉贤，总土地出让面积9.6万平方米，总规划建筑面积22.72万平方米，总起始价119.24亿元。最终此次土拍的4宗地块全部溢价成交，共计揽金159.26亿元。

3月11日，成都3宗宅地出让，分别位于锦江区、高新区和成华区，总土地出让面积89945.86平方米，总规划建筑面积18.37万平方米，总起始价约33.20亿元。三宗地块均溢价30%以上成交，共收金50.65亿元。3月18日，成都4宗涉宅地出让，涉及郫都区、龙泉驿区、新津区和双流区，总土地出让面积184502.7平方米，总规划建筑面积33.69万平方米，总起始价约17.66亿元。最终2宗地块溢价成交、2宗底价成交，共收金17.92亿元。

杭州拱墅、西湖、萧山和富阳共5宗涉宅地成功出让，总成交价为64.797亿元。出让文件显示，5宗地块分别位于拱墅区石桥单元，西湖区双桥单元，萧山区钱江世纪城、江南科技城和富阳区鹿山板块，总出让面积238亩，总建筑面积33.8万平方米，总起价47.6亿元。

2025年3月25日，杭州水电新村地块即杭政储出[2025]18号地块经过72轮的激烈竞争，由滨江集团以520340万元的总价竞得，楼面地价77409元/平方米，溢价率69.86%。该地块超越了杭州此前的土拍楼面价纪录，成为杭州史上第一宗7万+宅地。

据观点指数不完全统计，2024年2月20日-2025年3月25日期间，六个重点城市一共有21宗涉宅地成交，成交价523.26亿元，面积83.5万平方米。

2025年以来，不少城市出现高溢价地块，部分溢价率超过70%。从土拍市场可以看到，市场信心正在逐步恢复。

城市更新范围扩大，鼓励地方探索居民自主改造

3月17日，国家统计局表示，下阶段，要因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，健全多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，加快构建房地产新发展模式，推动房地产市场平稳健康发展。

截至目前，全国已实施超过6.6万个城市更新项目，改造了25万个老旧小区，惠及1亿多人。

城市方面，广东珠海市香洲区发布《珠海市香洲区2025年政府投资项目计划》通知，宣布2025年香洲区政府投资项目共计144项，总投资额达328.97亿元，年度计划投资（工程量）41.20亿元。其中，老旧小区和城中村改造项目数量最多，共27项，涉及改造面积超145万平方米，总投资额23.89亿元。

观点指数认为，未来各地有更多的自主权利推动城市更新，在完成空间升级的过程中，惠及民众。对于企业来说，不少城市更新地段的区位优势明显，发展空间大。

项目方面，天津河西区西南楼片区城市更新项目启动，总投资10.72亿。广州黄埔区沧联旧改项目实施方案获批复，改造成本为123.15亿元。

深圳市南山区原联合饼干厂旧改项目发布招标公告，标志着该项目即将进入施工阶段。该项目位于南山区后海大道与工业七路交汇处西北侧，占地面积约1.5万平方米，计划建设4栋超高层住宅塔楼和1栋幼儿园。该项目是恒大在深圳最具价值的旧改项目之一，原计划建设超高层住宅、写字楼及学校等配套。

调整后的规划草案显示，项目容积率从8.9降至6.5，取消约2.9万平方米的人才住房和保障性住房，可售住宅面积增加43.39%（约2.68万平方米），剔除了商业规划，并优化了建筑布局。

从项目来看，城市更新项目进行调规后，企业将有更多的操作空间，比如层高、配套设施等。在推进城市更新的过程中，项目应该与时俱进，根据市况做出适应性调整。

全国“两会”期间，住建部披露，要把2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新改造范围，因地制宜实施改造，鼓励地方探索居民自主改造老旧住宅。

浙江省首个采用自主更新模式进行重建的危旧房小区浙工新村正式交房。该项目由548户居民自筹约4.7亿元资金，占小区整体更新费用的80%以上，不足部分由旧房改造、加装电梯、未来社区等专项资金补齐。2023年11月28日，小区原有13幢房屋全部拆除，浙工新村自主更新项目正式开工。

期内，洛阳发布城中村改造以购代建实施方案。具体包括房票安置、自主购买和组织购买商品住房三种模式。

3月12日，广州市黄埔区南岗南片旧改项目迎来新进展，街道近日宣布原旧改方案无法实施，将转为“依法证收，净地出让”的新模式继续推进，并开展意愿征询工作。该项目曾因开发商问题和政策限制陷入困境。

南岗南片作为黄埔区最贵旧改项目之一，总建筑面积超323万平方米，总投资约147亿元。项目自2018年启动以来，拆除率超8成，但后因合作开发商暴雷和政策限制陷入停滞，临迁费拖欠超12个月。

村民对新模式持谨慎态度，主要担忧补偿方案能否保障利益，以及项目能否避免烂尾。黄埔区旧改新模式在政策和资金的支持下，有望为烂尾旧改寻得出路。同时，新模式下，黄埔区也在尝试更多人性化的改造方案，如先安置再拆除，以及宅基地回迁等。

可以看到，在更新过程中，对于城市更新的模式，不少地方、企业乃至项目方都在积极探索不同的模式，具体的实施还应具体情况具体分析。

从样本企业代表来看，3月18日，招商蛇口在2024年业绩会上宣布，面对新政策环境，公司将积极把握城市更新及城中村改造的机遇。管理层强调聚焦核心市场的城中村改造与运营管理机会，利用政策优势，加速城市更新项目的孵化与筹备。目前，招商蛇口已孵化近20个城中村改造项目，储备土地面积约700万平方米，主要布局在长三角和粤港澳大湾区，特别是深圳、上海、佛山和广州等城市。

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