最近楼市又有新动静啦！

不少典型城市的典型区域，二手房价格那是蹭蹭往上涨。

像杭州，之江板块有的房源一夜之间涨价数百万。上海、北京、成都等城市的热门区域，房价也在悄然上升。

不过，楼市可没这么简单，热门板块房价涨得欢，偏远郊区却还在跌。

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先来说说杭州，那涨势在这一轮里可谓是一马当先。

西湖区之江板块的东方苑小区，有一套房源直接涨价940万元，这数字，简直让人惊掉下巴。

在这个板块，还有不少房源分别涨了300万、180万不等。

中介透露，东方苑这个别墅楼盘，位置好的能卖到3000万左右，性价比高些的也得2400万上下。

为啥这儿的房价涨这么狠？

原来，之江板块是杭州的别墅大区，2015年之后，杭州几乎就没了别墅用地供应，独栋存量那是相当有限。

再加上杭州有钱人多，过去十年，之江、西溪湿地板块的独栋别墅涨幅高达367%，远远把普通住宅121%的涨幅甩在身后。

这一轮东方苑的跳涨，逻辑基本也是如此。

当然，杭州可不只是豪宅在涨，普通住宅同样不甘示弱。钱塘区的龙湖春江天越，1月份成交均价2.95万一平，到了2月份，就涨到了3.15万一平，一个月每平涨了2000元。

西湖文鼎苑更是厉害，1月成交均价4.86万一平，2月直接涨到5.32万一平，每平涨了4500元。

不过，可别以为杭州所有房子都在涨，目前降价房源还是比涨价房源多，而且杭州二手库存还处于高点。

据杭州自媒体数据，近15天杭州降价房源约1.68万套，涨价房源2300多套，跌涨比约7.2:1，虽说比2月底的9.6:1有所改善，但整体降价房源数量依旧占优。

再看看其他城市，上海浦东花木绿城锦绣兰庭，2024年11月时，128平的2房卖1490万，今年1月，同户型成交价已经到了1655万，短短一个月涨了165万，单价涨幅1.29万一平。

第九城市经典的130平3房，年前成交基本在1300万左右，单价10万出头，近期同面积段户型成交1416万，涨了大概100万。

浦东张集板块的汇智湖畔，90平左右的2房，去年最低点930-950万，现在最便宜挂牌1030万，成交价1000万，涨了50-60万。

就连有学区优势的老破小也开始涨，93年建成的南丹小区，两个月单价涨了1.2万一平，涨幅达12%。

北京这边，望京西园一区99平2房去年9月成交价400万，这个月成交去到466万，半年时间涨了66万，涨幅16.5%。

国风北京去年6月84平1房成交590万，近期同户型成交去到628万，价格涨了38万，涨幅6.44%。成都高新区凯德世纪名邸东庭91平的3房，2024年9月成交价274万，近期同户型成交320万，涨了46万。

成都购房通数据显示，这个小区2024年下半年成交均价3.5-3.8万一平，今年1月份已经突破4万一平。

锦江区的人居东湖长岛，去年10月份成交均价2.7万一平，今年1月稳定攀升至3.9万一平，好好选房的数据显示，该小区成交单价涨幅超21.3%，在整个锦江涨幅排名前三。

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看到这些房价上涨的消息，肯定有人会质疑，楼市不是一直说库存高吗，怎么还涨价？

确实，目前各城市库存压力依旧不小。

新房方面，百城去化周期是21.3个月，虽然比去年6月的26.8个月有所下降，但还是远超合理值12-14个月。

二手房方面，各城市挂牌量持续攀升，北京15万套，上海23万套，广州20万套，深圳6万套，杭州18万套……数量都相当可观。

不过，咱们得把目光聚焦到核心区域。

2024年12月，CRIC数据显示，大部分城市核心板块的消化周期都在合理值范围左右，这意味着很多城市核心板块的房子可能不够卖。

核心区域土地稀缺，供应本就有限，而需求却一直存在，尤其是改善型需求和优质资产配置需求。在这种情况下，核心区域房子涨价也就不难理解了。

就拿上海来说，新房限价放开后，部分核心区域新房价格有补涨需求。

土地规划指标放开以及豪宅市场独立行情，推动了房企对高端改善项目地块的投资预期。这也导致新房房价体系重塑，核心区域房价有望率先止跌回稳。

二手房市场在核心区新房价格上涨后，部分需求被外溢到二手房市场，特别是优质次新房。但近远郊由于挂牌量较大，部分区域交付量依然较多，业主在价格上还是有不小压力。

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从目前情况来看，2025年楼市分化格局愈发明显。

核心城市核心板块凭借土地稀缺、配套完善、经济活力强等优势，成为房价上涨的主力军。

而郊区和三四线城市，由于人口外流、产业支撑不足等原因，在这一轮楼市调整中处境艰难，部分区域房价甚至可能持续下跌。

今年年初峰会上，黄奇帆谈到中国房地产没有美国次贷危机和日本房地产20年拖累经济的基因，当下房地产问题主要是库存太大、房地产公司负债率较高。

救房地产根本在于去库存，虽然整体楼市库存消化需要时间，但核心区域库存情况的变化已经在推动房价走势改变。

对于购房者来说，在这样的楼市环境下，买房更要谨慎。如果是自住，核心区域房子保值增值能力相对更强，即便房价有波动，长期来看也更有保障。要是投资，那更得瞄准核心城市核心板块优质资产，郊区和三四线城市房产投资风险则要大得多。

总之，楼市正处于深度调整后的关键时期，房价涨跌分化背后是供需关系、政策导向、城市发展潜力等多种因素综合作用。

咱们普通老百姓，得擦亮眼睛，看清楼市逻辑，才能在买房这件大事上做出更合适的选择。未来楼市还会有哪些变化，咱们持续关注！