克而瑞2025-03-25 12:39:56

3月21日上午，广州正式启动首批配售型保障房申购意向预登记工作，成为国内第一个推出配售型保障房的一线城市。

配售型保障房是面向本市户籍住房困难家庭和各类引进人才等工薪收入群体销售的保障性住房，实施封闭管理，禁止变更为商品房流入市场，出售（对象为合资格申购者）价格不得高于原购房价格，回购（对象为建设运营机构）价格按照原购房价格每年扣减1%计算。

本次开放申购意向预登记的配售型保障性住房项目有2个，分别为位于广州市黄埔区的萝岗和苑项目以及白云区的嘉翠苑项目。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓

只要市场价的5折，具备良好的公建配套，可以地铁出行，广州的配售型保障房具有很高的性价比。配售型保障房对买卖有严格的规定，包括设置有3年封闭持有期限，买卖不能增值，回购需要每年折价1%等，这些限制条件非常有必要。只有打消牟利的想法，才有可能把保障落到真正有需要的人群。

广州的配售型保障房占比有限，不会对商品房市场产生大的冲击。按照近年规划，广州每年筹建的配售型保障房是1万套，而2024年广州一共卖了7.2万套的一手住宅、11.1万套的二手住宅。也就是说，大多数人还是会通过商品房来解决居住问题。

租购并举，保障的归保障，市场的归市场，各行其道，相互补充，这就是住房双轨制，也是房地产发展的新模式。

下面我们来看看两个项目的具体情况：

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萝岗和苑

萝岗和苑项目位于黄埔区水西路以西，共18827套住宅，包含公租房、安置房和配售型保障性住房等，其中配售型保障性住房共2411套。首批供应房源共936套，户型为二房或三房，建筑面积约76-93平方米，销售基准价为15800元/平方米。

根据克而瑞数据监测，项目所在的科学城板块，近一年商品住宅成交均价为35616元/㎡，保障房项目的销售基准价仅为商品住宅的一半。

萝岗和苑项目项目距离地铁7号线和21号线水西站仅100米，公建配套有九年一贯制学校、幼儿园、肉菜市场、卫生服务中心、老年活动中心、文化站、居民健身中心等，周边在售竞品不多，有星樾·山畔、佳大瑞园等。

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嘉翠苑

嘉翠苑项目位于白云区嘉禾联边地段，共2800套住宅，包含公租房和配售型保障性住房，其中配售型保障性住房共400套，本次全部供应，户型为二房或三房，建筑面积约71-89平方米，销售基准价为17300元/平方米。

而根据克而瑞数据显示，板块内商品住宅近一年成交均价为43807，保障房价格相当于商品住宅的4折。

项目公建配套有幼儿园及托儿所、卫生站、居民健身场所等，距离地铁嘉禾望岗站约800米。周边在售项目较少，二手房价格在3-5万元/㎡。

保障房项目在价格上具备非常大的优势，能满足刚需群体的居住需求，而值得注意的是配售型保障房实行封闭管理，禁止以任何方式违法违规将其变更为商品房流入市场。不得变为商品房入市，出售价格不得高于买入价。

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配售型保障房通过两种模式退出：

一是回购模式。属于强制退出情形的，如不按规定使用配售型保障性住房、重复享受住房保障、户籍家庭承购人全体家庭成员户籍迁出本市、人才家庭承购人全体家庭成员不在本市工作和生活的，以及购买了配售型保障房后另行购买自有产权住房的，均由建设运营机构按照每年折旧1%的价格回购。购房家庭自行装修费用不纳入回购价格计算内容。

二是内部流转模式。购房人因个人原因确需退出住房的，在3年封闭持有期满后（即第4年起），可以在建设运营机构建立的内部流转平台上挂牌出售，出售对象必须符合配售型保障房购买条件，出售价格不得高于原购房价格。挂牌出售1年后确无人购买的，可以向建设运营机构申请，按上文提及的回购价格退回配售型保障房。

作为国内第一个推出配售型保障房的一线城市，保障房对广州商品房市场会带来什么影响？让我们拭目以待。