半价配售型保障房来了，留给刚需楼盘的时间不多了

在本月，位于昆明呈贡区的一个配售型保障楼盘对外销售了，整体均价仅4980元，这是一个什么概念？

相当于正常市场商品房价格一半不到，这个价格真香，一套100平米的房子也就50多万，用县份价格买省会的房子了。

要知道像昆明呈贡区商品房均价高峰期超过1万一平米，现在回落了整体均价也要8000多一平米，现在的价格相比也相差3000元，一套100平米的房子相差30万。

配售型保障房和以往的公租房、保障房以及廉住房完全不是一回事，从房子的品质上天差地别。

就拿昆明市目前公布几个配售型保障房小区来说，位置都非常不错，基本上都处于每个区域核心位置，周边商业，学校，医院，交通等配套相对完善，居住便捷度和舒适性会非常高。

以前的公租房、廉租房等位置相对较偏远。

在说到品质，几乎都是最新的规划设计，小高层，一梯两户，有的还是四代住宅，远远超过很多以前规划商品房小区。

在户型规划上以60平米到100平米两房和三房为主。

这个面积段正好是刚需置业群体主要选择面积段，会和很多主打刚需楼盘户型面积重叠。

那么问题来了，配售型保障房价格便宜了近一半，产品规划更好，位置也还不错，作为居住购买，毫无疑问肯定会优先选择配售型保障房，然后才会考虑商品房。

另外，配售型保障房还有回购保障，什么意思呢？

买了住几年了，你不想住了，可以定向回购，完全不用担心房子卖不掉，房子卖亏了。

所以，如果配售型保障房供应加大，受影响最大毫无疑问就是刚需楼盘，留给刚需楼盘的时间就不多了。

现在市场上销售比较好项目，要么是改善型品质楼盘，要么是带稀缺资源型的楼盘，比如带很好学校，或者是地段优势，又或者是产品优势等等。

如果既没有地段优势，又没有学校等稀缺资源优势，刚需楼盘的日子将越来越难过，路越走越窄。

那该如何破局？做出差异化，给足购买理由，才有可能一线生机，否则，越往后面就越难了。

如嫁接学校资源，价格做让利，快速出货。

交付体验做升级，品质提起来。

还有就是现在规划政策支持的情况，调整规划，没有修建的做产品迭代。

现在很多传统楼盘都面临着两大冲击，一是二手房的冲击，多数城市的二手房交易量是新房的一两倍了，核心原因是二手房价格远远低于新房，二手房供应攀升。

二是面临新产品的冲击，其他不说，就拿得房率来讲，以前规划高层做到80-90%得房率算很不错的了，现在新产品得房率100-130%，完全没有可比性。新产品买一个100平米的，相当于以前老产品120平米的，作为一个购房者，从得房率来讲，毫无疑问会选择新产品。

这样一比较，好些刚需楼盘，价格没优势，产品没优势，生存空间非常有限。

所以，对于房企，认清形势，手里存量还大的楼盘抓紧出货是首当其冲的。

对于新启动的项目，重新认清市场，重新审视自己的产品是必要的。

除了对房企的冲击，配售型保障房也会冲击存量房市场，二手房卖得好核心原因是价格便宜。

按配售型保障房价格，远低于多数二手房的卖价，同等条件下，多数购房者肯定会优先选择新房。

假如配售型保障房供应加大的话，很多房企也要重新思考自己开发思路了，打算卖房的部分房东也要重新思考自己房产规划了。

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