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2018年，郑州融创中原壹号院的一则新闻震惊全国：子母车位单价72万元，一位业主豪掷216万元连购3个车位。

同年，永威上和院推出的车库价格更是高达200万+，不过一个独家车库最多可停6辆车，对比之下还有一点划算。

时间再往前推，2015年，郑东新区的阿卡迪亚小区车位也被炒至70万元，业主被迫在小区外“打游击”停车。

彼时的郑州车位市场，堪称疯狂。

疯狂过后，唯余寂静。

曾经的天价车位，价格早已大幅跳水。

几年后，融创壹号院就出现21万的车位促销，跌幅超70%；再往后车位甚至成了卖房的“附赠品”。

甚至在2021年的时候，就有因车位费大跳水，业主请出媒体维权的报道。

△ 图片来源网络

事实上，绝大多数项目的车位价格基本都是开盘即高峰，交房后就开始掉价，交房时间接近一年，很多就掉到了半价。

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一直以来，关于车位的两大难题：一个是产权，一个是价格。

关于产权，郑州在2023年的时候，曾试行过地下停车位办理预售。

什么意思？车位可以办理不动产权证吗?

当时的回复是：

地下车库整层可办理不动产权证。

不具备封闭且具有独立使用价值的“车位”办理不动产权证尚未有明确的细则办法。

虽然郑州还没有具体的细则落定，但是苏州已经有成熟的案例：地下车位可以和房子一起办理产权证。

买过车位的业主，提供申请材料即可办理产权转移登记，拿到地下车位不动产权证书。

△ 图片来源网络

希望郑州能早日出台完善的细则办法，郑州人民早日拿到车位产权证！

再说价格。

郑州早期高价车位多源于开发商“捆绑销售”（如买房必须买车位），甚至虚构稀缺性哄抬价格。

车位定价真的没人管吗？

开发商想卖多高就卖多高吗？

......

关于以上种种疑问不绝于耳。

其实，郑州不少车位都是开售即巅峰！

看一下部分车位价格对比， 仅供参考。

△ 价格仅供参考

西区某小区，刚开始的车位价格是14万，随后是12万送1年管理费，在之后是8万送3年管理费。

短短几年时间，车位价格近乎腰斩！

其实，大部分的价格波动，是供需错配的问题。

市中心早前建成的小区，车位价格高主要归因于车位配比的严重不足，甚至达不到1：0.5。

车位远远少于户数，不够用，价格自然贵。

好在，基本上2016年之后的房子，车位配比都大于1：1.2。

车位充足，供需均衡，价格自然不会出现大涨。

除了供需关系，还有很多其他因素影响，比如小区定位以及周边的停车规范度。

一般来说，改善类小区的车位价格要高于刚需小区；如果小区周边经常有交警来拖车、贴条，那车位的关注度就要大些。

车位的跌宕史，本质是城市化进程中资源错配的缩影。车位价格的腰斩说明了市场已经用脚投票：车位并非优质资产，而是居住配套的补充。

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“不买车位行不行？租一个总可以吧？”许多车主抱着这样的心态，结果却被现实狠狠打脸，因为 有些小区，租车位比摇车牌还难！

找物业租车位，永远只有一句“暂时没空位”。

可走进地库一看，大片车位被物业私自上锁，宁可空着发霉也不开放短租，既不包月也不计次，逼得业主四处“打游击”。

于是，人行道与红线的夹缝、未交付的市政路、背街小巷的犄角旮旯，甚至绿化带和花池边……但凡能塞进四个轮子的地方，都成了业主的“野生停车场”。

少数开发商提供按次停车，但过夜费高达20-30元！上班族若每天开车通勤，月支出轻松破千，比房贷利息还扎心。

更魔幻的操作还在后头，有小区为清库存，竟将剩余车位以“高额返租”名义卖给业主，即业主掏钱买车位后，必须交给开发商统一出租，若想自用就得停发返租金！

总之，宁可锁死资源也不让业主使用，荒诞程度堪称“车位版P2P暴雷”。

所以，要不要买车位？

能不能买，要考虑一个前提：干什么用。

若冲着“资产升值”买车位，建议先泼自己一盆冷水：车位的投资回报率，可能比银行活期存款还惨淡。

西三环真实案例：10万元购入车位，月租200元，年收益2400元。不考虑通胀的情况下，回本需41年！若算上每年500元管理费，实际净收益仅1900元/年，回本周期堪比“传家宝”。

还有更惨的，花10万全款买下车位，月租仅几十元，刨去管理费后净收益为负，妥妥“花钱买了个祖宗”。

当然，如果是自己用，就是另一种情况了。

1、看配比：低于1:1？可以买！

老城区、核心区楼盘车位配比普遍低于1:1，而郑州户均汽车保有量已达0.8辆。供需倒逼下，这类车位迟早会从“可选”变成“必选”，早买早安心。

典型案例：管城区有个叫海轮城市风铃的小区，800多户，地上停车位150个，地下停车位30个，不少业主选择把车停放在距家500米左右的华储佳苑小区（新小区）停车场，然后步行七八分钟返家。

2、看需求：通勤刚需？可以买！

若每日依赖自驾通勤，与其每天上演“抢车位大战”，不如一次性解决问题。

3、看规划：公交便利？可观望！

如果你家小区车位配比在1:1.5以上，且通勤多依赖公共交通，此类区域车位租金稳定，购车位非必需。

最后，如果买车位，有什么问题要注意？

社区内部停车位一般分为三种：产权车位、人防车位、公摊车位。

人防车位和公摊车位尽量不要买，人防车位没有产权，只有使用权。

公摊车位是把车位的面积算在建筑面积里了，产权归业主共同所有。

所以，要买尽量买产权车位！

此外，位置选择上记住“三不要”原则：

不选靠墙位：倒车剐蹭风险+开门受限；

避开拐角位：车流交汇处易被撞；

远离出入口：高峰期堵车。

“车位能不能买”从未有标准答案。

核心区低配比楼盘的自住刚需族，早买早解脱；远郊高配比楼盘的公共交通依赖者，租比买划算。

与其被开发商制造的焦虑绑架，不如算清一笔经济账：当车位价格超过家庭年收入的1/3，或租金回报率低于3%时，捂紧钱包才是王道。

互动：你家小区的车位多少钱？你会选择买还是租？欢迎留言讨论！