房市行情

澳大利亚房屋转售在2024年最后三个月创下了历史新高，房东和投资者的中位数利润达到了306,000澳元。

CoreLogic的最新数据显示，2024年12月季度有95%的卖家获利。

与之前的售价相比，只有3.0%的房屋卖出时亏损，意味着大多数房屋转售都能带来正回报。

这些数据来自CoreLogic最新发布的《Pain and Gain》，该报告分析了2024年10月至12月期间的95,300宗转售交易。

报告显示，94.8%的卖家实现了盈利，转售的中位数利润为306,000澳元，创下新纪录。

CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示：“尽管市场环境复杂，资本增长下滑和清盘率较低，澳大利亚房地产依然表现出强劲的盈利能力。”

不过，卖家获利的比例从上个季度的95.1%略微下降了0.3%。

Eliza Owen解释说，这一小幅下降反映了2024年末澳大利亚房价的下滑。

在那些亏损的5.2%转售中，中位亏损为45,000澳元，高于2024年9月季度的40,000澳元，也高于过去五年的平均亏损额39,180澳元。

从转售中获得的总名义利润为356亿澳元，较上一季度的350亿澳元有所上升；而亏损总额则显著上升，从2024年9月季度的2.67亿澳元增至3.02亿澳元。

“亏损的转售通常持有时间较短，而盈利的转售持有时间更长，”Owen补充道。

CoreLogic的数据还显示，所有转售的中位持有时间为9.2年，其中盈利转售的持有时间为9.3年，而亏损转售的持有时间为7.6年。

超过60%的亏损转售出现在悉尼和墨尔本，尽管这两个城市的转售总数只占全澳转售的三分之一。

悉尼和墨尔本的亏损转售大多是公寓。

在墨尔本市区，转售亏损最多的区域是墨尔本内区，共有734宗亏损转售。

Eliza Owen表示：“2010年代中期的期房公寓热潮显然给悉尼和墨尔本的卖家带来了持久的亏损。”

紧随其后的是悉尼Parramatta地区的256宗亏损转售，以及悉尼Ryde地区的163宗亏损转售。

这些公寓市场占了全澳亏损转售的近五分之一。

相比之下，房屋转售亏损的几率要小得多，全澳只有3.0%的房屋转售价格低于之前售价。

CoreLogic的《Pain and Gain》还显示，2024年最后三个月，超过三分之一的亏损转售是持有不到四年的。

Owen表示：“短期转售增加了亏损的风险，因为你暴露在短期周期性波动中，而房地产的价值增长通常是长期的。”她还指出，26.5%的亏损转售持有时间为2到4年。

她表示，这表明许多房地产市场还没有恢复到2022年初创下的历史高点，而正是在那时，RBA开始从2022年5月起提高现金利率。

截至2025年2月，CoreLogic估计澳大利亚约三分之一的郊区房价仍低于2022年4月的最高值。

在那些持有2到4年的亏损转售中，近40%或约1,100宗转售发生在大墨尔本地区。

Owen表示：“墨尔本市场在短期内亏损率较高，反映出该市场的其他财务压力指标，比如疫情以来墨尔本经济疲软、挂牌量增加以及整体房地产市场疲软。”

墨尔本也是2024年12月季度中，唯一两个盈利转售率低于90%的首府城市之一。

然而，她也表示，澳大利亚储备银行（RBA）从2025年2月开始降息后，CoreLogic的数据回升预示着今年房屋转售市场前景良好。

“考虑到资本增长与盈利率之间的密切关系，以及预计今年现金利率还将进一步降低，房屋转售的盈利率很可能在2025年回升。”

参考数据：CoreLogic，REA