2025年，高新南“四杰”，估摸新川最失落。

〡新川板块 图据成都高新

“大哥”金融城——在用交子中轴和千万级地标豪宅群定义成都天际线。

“二哥”大源——在用互联网大厂和铁像寺水街书写产城传奇。

“四弟”大源西——同样春风得意马蹄疾，携新晋“地王”领跑成都地价3万+时代，接受围观群众“顶礼膜拜”，成了高新南豪宅市场的新门面担当。

相比之下，“三哥”新川形象却变得有些模糊。前几天，有购房者告诉老度他眼里的新川：在与城市距离上，不如东二环；在区域界面上，不如怡心湖，而且感觉新川在售项目已经很少，在城南一波一波的高端热浪中缺乏声量。

PART.01

新川这个板块，曾经被成都人视为“金融城王座第一顺位继承人”。

它位于高新南区东南，紧邻金融城、大源等成熟板块。在金融城、大源两大热区土储断档之后，那时的新川作为高新南区最大的成片开发区域，可谓是左右逢源，有几头通吃的条件——

〡新川与成都各版块的距离关系，图据新川创新科技园官网

金融城/大源的高端购买力外溢，它是第一个承接板块；

传统市区中心的购房者南迁国际城南，它也是第一道拦水大坝；

板块旁边的中和、华阳老城区的换房需求，它也可以轻松覆盖。

事实上，新川的确一度热度高涨。早在2020年7月，新川就有一宗地拍出20700元/㎡的成交楼面地价，一举开启成都地价的2万+时代，大有接棒金融城化身城南第一热区的势头。

但现在，它的板块地位却显得有些尴尬。在销量上，新川的成交面积还不敌成华二八、崔槐。而有机构数据显示：新川楼市的去化周期，也是主城5+2区域中相对较长的。

在产品结构上，当金3、林家坝、驸马、麓湖、天西等板块纷纷豪宅华，不断有项目将起步面积上调到200㎡左右，而反观新川，最大户型也就205㎡左右，143㎡以下的中小户型仍是主力。在千万级产品井喷的当下，新川的豪宅位格有弱化的迹象。

有人戏言：在成都主城南，金融城一二期淡出之后，几大高端板块在上演夺嫡之战。新川原是金融城王位天命继承人，但随着锦江F4板块的崛起，它不但被金3板块夺了王座，还被金3小弟林家坝夺了风头。甚至在高新南区内部，从楼市的角度看，随着大源西的强势上位，新川楼市正在从“三哥”变成“四弟”。

〡新川之心中央公园，图据成都高新

PART.02

如果仔细梳理，未来5年，新川仍是成都高端人居封面的有力竞争者。它有能力拿回自己曾经失去的位置。

首先，从板块定位与规划看，新川起步很高。它的核心产业，是电子信息、5G通信、人工智能、生物医药，比尔盖茨预言的未来最具竞争力的三大产业领域，新川一并囊括。可见，从这个板块浮出水面开始，它的目标就是成为高新区的产业极核。

〡AI创想中心，图据成都高新

其次，新川的城市规划是站在金融城和大源的肩膀上做的。它应该是成都首个按照“产城一体、职住平衡”的模式打造的城市功能区。

第三，也是最重要的一点，高新南区毫无疑问是成都经济第一封面。2024年GDP产值2700多亿，高于出成都任何一个区域至少千亿。毫无疑问，高新南是成都含金量最足的区域。而未来5年，高新南区最大的土地货仓，就是新川板块。从这个角度看，新川经济新增长极的地位会在未来不断强化，推动地价、房价结构性上调。

PART.03

新川离豪宅封面板块到底还有多远？有一种观点是：新川的产业导入不及市场预期，导致产品豪宅化缺乏支撑。事实上，新川的产业发展，虽然还比不上金融城的金融总部集群那么高大上，和大源的互联网大厂站台也有距离。但放在成都乃至西部，绝对也是光彩照人！

在AI创新中心，人工智能大模型实验室已经落地！在5G互联科创园，新加坡创新中心二期已经揭牌！全国首例无人泊车新场景在此呈现，今年就会投入使用！天府软件园二期的建造紧锣密鼓！要知道，和它体量相当的天府软件一期，产值便可以媲美温江这样的赛迪百强区。中国半导体龙头企业中微电子已经签约入驻，将在此建立研发生产基地暨西南总部……

〡5G互联科创园 图据成都高新

另一方面，新川科技企业也开始进入爆发的阶段——中创科达，成了全球领先的智能操作系统提供商；星邦互娱，正以“中国小游戏第一股”的身份，赴港冲刺IPO；国星宇航刚刚验证完全球首个太空在轨AI大模型，正在递交上市申请。

这表明：新川这座成都科技产业之芯，正在启幕价值井喷的黄金赛季。其产业规模、质量、爆发的势头以及融入全球价值链的深度，其实都与其他板块不可同日而语。

〡天府软件园二期效果图 图据成都发布

放眼全球，一个趋势正在出现——

在美国，最值钱的物业已经不在华尔街，而在硅谷；在北京，中关村的房价远超国贸CBD！科技封面板块的不动产价值，正在全面超越传统CBD。新川，这个集中央活力区和科技核爆区于一体的城市核心，正迎来新一轮的价值重估和区域爆发！就像资本市场正在对科技股进行价值重估一样！因此，我们做一个预判——新川的土地价值，不久的将来也会站上3万+。

PART.04

就在这两天，在上海中微电子签约高新区的消息传出之后，又一则消息接踵而至——位于新川的上海师范大学成都海川学校已经启动招聘，随企业迁入的上海员工子女大概率会就读这所学校。由于四川被定位国家战略腹地、产业备份中心，新川成为沿海企业迁入的目的地。海川学校的落定只是序幕——可以预判：除了上海，未来长三角和珠三角的其他科技产业，也会选择在这里“备份”。

〡图据上师基教

实际上，随着成都的城市能级的上升，新川的板块定位也在发生变化。我们观察到：成都对新川的板块定位，正在从原来的产业极核向“对外交往门户”进阶。

而有一种观点是：未来的新川板块，应该是像“上海西岸”这样的城市新核区域，主打“双A”封面形象——AI+ART，文化产业与人工智能产业齐头并进。因为，新川已经具备了成为“双A”封面的条件。这里，不仅已经形成了人工智能产业集群，还有爱奇艺、成都智媒体城、四川省文化中心、高新体育中心等城市级文化地标项目。

〡成都智媒体城项目 图据成都高新

地标生活配套呈现较慢，优质教育资源不均衡，一直是新川板块的暇疵。但实际上，有强大的产业作为支撑，有高新南这样的成都经济第一强区域作为基石，配套呈现，烟火醇熟，应该只是时间问题。

从这角度看，新川板块现在具有明显的“科技男特点”，内里激情澎湃，表面却未动声色。只等功力大成之后，再实现由内而外的全面爆发。这样追求内力深厚，不讲招式炫目的做法，可能让新川错过了迎着风口一飞冲天的机会。

但好在这个板块还有更广阔的空间和时间，迎来楼市对它的价值重估。就像博尔赫斯所说：任何命运，无论多么曲折漫长，最终都决定于一个瞬间，那就是人们知道自己到底是谁的那一刻。这句话，无比适用于新川板块，我们坐等它的高端血脉真正觉醒的那一刻。