从2月开始，保利、中海、绿城、越秀等龙头房企均紧锣密鼓地筹备或落地“推新”工作。但南方日报记者调查发现，去年招商地产在南沙推出广州首个“第四代住宅”并号称“爆火”和“秒光”后，今年各大开发商在广州发布新品时散发的宣传资料，似乎并没有跟风炒作“四代宅”的概念，反而有意回避超大空中花园这类四代宅的标配设施。这到底怎么回事？

第四代住宅，又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑，是绿色建筑的衍生品。2024年以来，广东、福建、湖南、湖北、浙江等省区的多个城市陆续出台建筑规划新规，以减少公摊面积、放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，鼓励开发商打造“第四代住宅”，提高城市生活品质。

但“热潮”背后，多家龙头企业的相关负责人向记者坦承，新业态虽然带来了新风口，但“四代宅”目前尚处在概念论证和试制研发阶段，标准不统一，建维成本高，影响因素多，从市场反馈来看，也存在“褒贬不一”的现象，需要进一步考察市场接受度。

“四代宅”建大阳台和空中花园有明确建设标准

去年底，广州首个第四代住宅招商林屿境在南沙横沥岛上高调开盘，南方日报记者现场走访发现，整个项目部被挤得水泄不通。项目对外开放了建面约82㎡与建面约110㎡的样板间，其中110㎡的4+1房是使用率最高的户型，号称使用率高达140%，能跟市面160㎡大平层“掰手腕”。

首个四代宅大露台。

在当前楼市止跌回稳、行情分化的背景下，该盘出现了455人抢150+套房的罕见景象。尽管截至今年3月19日，南方日报记者通过阳光家缘网查询获悉，该项目1栋和2栋显示“住宅已售套数”为151套，“住宅未售套数”为7套，并不似此前宣称的秒光，但广州市场对首个第四代住宅的热情反应，并不存疑。目前加推3栋依然吸引了大量置业者前往看房。

3月17日招商林屿境（备案名：林屿院）去化情况。阳光家缘网

该项目推出的背景是，广州此前出台的容积率计算新政，进一步放宽对商品房赠送面积的限制——鼓励采用大阳台和户属空中花园设计，阳台率高达25%（计入一半面积），户属空中花园占比40%（不计入面积）。为此，近年天河、海珠、番禺、南沙等区域不少新建住宅项目均拓宽了阳台面积，增添了空中花园设计。

作为广州第一个“吃螃蟹”的“四代宅”项目，该项目对外宣传的容积率仅2.5，户户有花园，家家有庭院。项目也是南沙出让的首宗“超新规”住宅用地，规划设计条件即：鼓励采用“大阳台”设计、每户可设计一个或多个户属空中花园。

超140%的得房率是怎么算出来的？有业内人士告诉南方日报记者，露台赠送率40%，阳台率从20%提升至25%，加上飘窗等赠送面积，实用率最高真的有可能逼近150%。

不过，根据“四代宅”建设要求，监管部门对该项目也提出明确要求，大阳台连续开敞率不低于40%，且半敞开空间水平投影面积之和不超套内建面25%，才能享受“计半”政策；户属空中花园高度不小于两个自然层层高，开敞率不小于40%，绿化面积不小于水平投影面积30%，绿化覆土厚度不小于35cm等等，符合以上条件的户外空中花园才能免计容积率和产权面积。

最近，记者查阅了深圳、福州、长沙、绍兴、温州、赣州等十多座城市对“四代宅”建筑标准的相关管理规定，在阳台、露台和空中花园的开敞率、投影面积、层高、绿化率等，均有类似规定，标准则不一而足。

“不管采取什么样的标准，不外乎说明了一点，各地建筑规划监管部门，对‘四代宅’的大阳台和空中花园建筑标准是划了红线的，开发商不能通过搞假大阳台和空中花园来帮忙业主偷面积。”一名广州本地开发商对南方日报记者坦承，这与国家要求提高住房建设标准、提升居住品质以及推动行业高质量发展的主旨是一致的。

戴上“紧箍咒”的“四代宅”无法偷面积

南方日报记者调查发现，广州首个“四代宅”项目在南沙大火后，保利、中海、绿城、越秀等龙头企业今年在广州新推项目和产品，均没有跟风将“四代宅”作为营销宣传的着力点。

明源地产研究院分析认为，当前全国不少城市都出台了第四代住宅的相关政策，但很多开发商不敢尝试，主要原因是算不过来账。

据机构测算，第四代住宅相比普通住宅，成本会增加650-800元/平方米，一线城市的建设成本甚至更高。除了差异化设计、绿化覆土和排水施工带来的成本增加外，还有些政府要求试点项目要采用装配式建筑等绿色建造方式，加上节能技术、智能化系统等应用，会大大增加项目建造和运维成本。

上述研究指出，虽然“四代宅”的设计通常不计容积率，但建筑规范对退距和建筑形态有明确要求。例如，一块10米×10米的地块，阳台或露台可以挑出去，但建筑整体的宽度和长度增加后，会影响楼与楼之间的排布，导致间距不足，从而损失容积率。市场上一些成功的“四代宅”产品，阳台的设计往往更为悬挑且宽敞，但这种设计对地块形态有较高要求。反观一些项目，阳台设计更偏向细长的大阳台，而不是类似露台或庭院的悬挑结构，这样做是为了控制楼体的体积，减少退距和容积率的损失。以某项目为例，由于地块狭长且容积率限制，其设计仅能容纳三栋楼。如果采用更大悬挑的露台设计，楼栋可能被限制为两栋，这样的账是很难算平的。对于方正地块而言，虽然中庭设计可能受一定影响，但其布局更加灵活，开发商在取舍上相对容易。“第四代住宅的核心优势是空中庭院以及大面积赠送。现在很多项目主打的也是这两个卖点。很多‘四代宅’如果把相关政策用足，基本可以做到零公摊和100%得房率，更卷的甚至得房率能做到110%。广州首个‘四代宅’项目使用率甚至达到，这意味着110平方米可做4+1房，确实非常可怕。”

不过，随着建筑规模新规的松绑，很多普通住宅也可以做到很高的得房率。“相比之下，‘四代宅’在大阳台和空中花园有着严格的建设标准，尤其是在开敞率和绿化率等核心指标方面均有刚性要求，这是开发商和业主将来都无法逾越的红线。”一位曾经给保利发展和越秀地产广州项目服务过的建筑设计师对南方日报记者坦言，如果没有“四代宅”的这道“紧箍咒”，开发商和业主通过“提前收取装修费”等打擦边球的方法，就可以用偷来的面积，帮助业主实现更多、更大的室内居住空间，这对任何业主来说，都有着让他们无法拒绝的吸引力。

“但计容新规的目的其实是满足提高购房者的福利水平。”广东省城规院住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉表示，近年来，凡是“偷面积”的项目，都有不错的销售业绩，甚至一些房企最大的竞争力就是“偷面积”。但这是“擦边球”或违规行为，必须通过加强监管引导将其规范化。

大阳台和空中花园是四代宅标准。

在广东省建筑设计研究院的专家看来，“四代宅”作为绿色生态建筑的衍生品，其本质将中国传统建筑四合院、低层别墅以及第三代住房电梯房的特点融为一体，在高层建筑中建设空中城市森林花园，因而，推动“四代宅”建筑，不仅可以加快住房领域的供给侧结构性改革、给市场提供多元化的选择，还可以实现住房产品的转型升级和高质量发展，给城市提供更多符合新时代居住需求的好房子。

多位专家认同，“四代宅”是好房子的一种，也是当前高品质住宅的主要发展方向之一。但不可否认的是，开发商当前比较关注的标准滞后、建设成本高，以及业主关注的隐私保护、噪声影响、日常管理等痛点问题，仍然在影响“四代宅”的普及推广。

南方+记者 冯善书 柴亚娟

冯善书；柴亚娟

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