广州，加速迈入「大琶洲时代」！

先是1月，琶洲东区设计方案流出，定调为国际超级总部；

再是3月中，琶洲中二区滨江带（即琶洲之眼）审议通过，将引入世界一流的新媒体数字龙头企业。

从2025供地计划，窥见大琶洲的野心：

原先供应紧缺的琶洲，一连祭出6宗涉宅地+7宗商服用地；

这背后，政府在加速启动战略留白用地，补齐中区和东区间的断层，以此推动核心区的「再城市化」。

同时，巨头字节跳动，或提前入局。

据各家地产、财经大V爆料，月底出让的琶洲中二区1101地块，出让条件基本定向给抖音华南总部。

· 互联网数字经济企业，中国互联网前十

· 近5年自持100万方商业，2025年给海珠贡献300亿营收

上述事件，时间点都掐得太巧。

若将前文种种蛛丝马迹一一勾稽，你会发现：大琶洲的「战略升维」，正呼之欲出……

供应爆发，暗藏何种玄机？

这盘棋，政府会怎么下？

说到底，大琶洲的「再城市化」，是靠盘活战略留白用地，来缝合不同组团间的断裂带，推动战略升维。

供地放量，只是第一步。

而作为一个地产号，我们收到咨询最多的，反而是豪宅客因供应放量所产生的资产焦虑：

· 琶洲都不稀缺，以后还值钱吗？

· 那么大的供应量，琶洲该怎么选？

· 之前买了琶洲，房子不会被新盘挤压贬值吧？

从根本上说，稀缺性，只是琶洲资产的附属价值；

更深层次里，既是规划、资源、产业的强赋能，又是大琶洲的战略升维，将为中心迭代创造长期支撑。

未来豪宅群出，若要论资排辈，又如何界定？

在我们看来，琶洲的涉宅地供应，大致分为三大阵列，且具有极大不确定性：

琶洲南区 ➣

第三梯度，琶洲供地大户

当我们谈论琶洲时，其实谈论的是琶洲岛。

2022年10月，琶洲南区的概念才横空出世，琶洲也从3.03平方公里，扩容为4.5平方公里。

虽扩容3年，两地发展割裂，既定认知依旧难破。

无论豪宅客、琶洲土著，还是高新企业，在他们眼中“琶洲的概念”还停留在——

琶洲岛内。

在地理范畴，一条黄埔涌划开岛内与南区，形成物理屏障的板块割裂，靠黄埔涌桥、科韵路等路网链接。

打开上帝视角，界面对比鲜明：

岛内高新巨头云集，是会展、科技、与资本流动的超级接口；

南区遍地的战略储备用地，产居比达6：4，前期将承载尖端人才居住、休闲及交往需求，也是琶洲供地大户。

2025，琶洲预供地6宗，南区就占了3宗。

这3宗地的位置集中，位于大围公园内，对岸即是六元素体验天地，局域的路网、商业、教育基本真空。

更遑论，琶南455地块，现状为赤沙变电站。

而琶南451、455地块，乍一看尽是大片大片的绿色植被，但仔细一瞧基本被高压塔、电线包围。

3地虽在蓝皮书中，何时出让，还要打个问号。

1）赤沙变电站预计2026年完成拆除

2）2026年底建成永久道路以及桥梁

可以说，赤沙变电站一日不拆，琶南3地上的高压塔、相关架空线路都难以净地、开发。

琶洲东区 ➣

第二梯度，收储难度max级

时隔5年，琶洲东区再放出2宗宅地。

两地位于新洲、黄埔村内，由写字楼调规而来，距招商保利·海珠天珺直线约1公里，主要优势有二：

1）一线江景，705地块尽览三江汇聚

2）地处科创商务区，毗邻未来活力街区

地是好地，一涉及CBD旧改，收储难度注定是Max级。

位置最好的705地块，范围内近半都是村屋民居；724地块现状为农田、厂房和停车场，都要旧改拆迁。

再划个重点：

地块所属的新洲、黄埔两村，都没在海珠旧改清单中，除8号线+鱼珠隧道规划外，一起都是未知数。

想逆天改命？

还要等周边的新洲旧改、科创商务区+海丝会客厅的产业、市政配套一一落地。

地块未来值得期待，但不值得等待。

无论是地段，还是兑现速度，都远不及周边的海珠天珺，毕竟市场多轮毒打后，谁还相信大饼？

琶洲中二区 ➣

第一梯度，琶洲之眼首宗宅地

琶洲中二区122地块，是今年资质最好的地。

属琶洲之眼片区的首宗宅地，网传抖音华南总部将落户在地块隔壁，未来想象空间极大。

琶洲之眼，又是何方神圣？

其定位数字经济与总部经济创新合作区，将建设集高端国际会议中心及展示中心于一体的综合型会议中心。

“读懂中国”国际会议永久会址，拟落户该片区。

在3月中旬，琶洲中二区滨江带审议通过，沿江产业带基本实现净地，只待巨头进驻。

可惜的是，琶洲中二区宅地，并非净地出让。

经实地走访，地块现状为东围村屋，夸张的是，当地的村民和租户还未接到安置通知。

这意味着，拆迁漫漫长路，还没走出第一步。

按拆迁周期测算，从拆迁到净地，顺利的话少说要1-2年时间，若不顺利还请参考拉锯16年的冼村旧改。

基于产品定位，要斟酌，要打磨，要融入城市发展荣光，储备期起码1年。

从入市到交付，又要2-3年的施工期。

一通算下来，豪宅客想押注琶洲之眼，少则等个5年以上，多则要等10年+，全凭旧改博弈进度。

看到这里，大家发现没？

2025，琶洲看似宅地放量，超4宗难产概率极大，因涉及变电站及CBD旧改，近一两年未必能推出。

豪客要不要等，见仁见智。

琶洲顶流，双超级中心交界

琶洲涉宅地难产，并非偶然。

实际上，琶洲常年惜土如金，严控宅地开发。

过去13年间，广州出让了938宗宅地，琶洲仅有8宗，占比仅为0.9%，堪称凤毛麟角。

只有今年，基于大琶洲战略的托举，才限定放量6宗，或将影响城市进程。

机遇大年，实属可遇而不可求。

我们开头就说了，琶洲「战略升维」的关键，就在琶洲之眼+琶洲东区（国际超级总部）的交汇处。

至于原因，且听我们一一分析。

琶洲中二区→东区

推动大琶洲的「再城市化」

琶洲组团的发展顺序：

琶洲中一区>琶洲西区>琶洲中二区>琶洲东区

未来的产业蓝图，建立在现有产业基础之上，有清晰的内在发展逻辑，由中区向两极辐射、外溢。

琶洲中一区+西区，产业承载量基本饱和；

琶洲之眼+东区，将转型为数字经济与总部经济创新合作区、国际超级总部，打破原有空间断层，推动琶洲的「再城市化」。

同时，也为资源外溢、为了经济爆破留足了战略空间。

这一开发模式，颠覆了传统的单中心模式。

本质上，这是一次城市战略的升维，在聚合大琶洲战略的同时，又谋划一个全新的超级中心。

大琶洲的东延之势，注定势不可挡。

琶洲东区→国际超级总部

催生新产业、新空间、新场景

关于琶洲之眼的能级站位，前文已述，不再赘言。

重点来看琶洲东区。

今年1月，琶洲东区（国际超级总部）五大设计方案流出，规自局将博采众长，深化形成复合型城市方案。

综合官方，未来图景相当明晰：

独角兽总部基地、科技商务总部区、超级总部文旅中心、海丝交往会客厅……

一个个组团背后，是多核共聚的澎湃势能，预示着一个集科技、商务、文化、于一体的超级未来中心的崛起。

两大超级中心交界，注定是最有想象力与爆发力的区域。

从开发逻辑来看，超级中心交界的产业能级和规划配套，一定最快成熟，土地价值也会更快提升。

在调研琶洲之眼+琶洲东区之际，我们发现，两边绕不开一个项目：

招商保利·海珠天珺。

往西，距琶洲之眼直线距离约600米，无人机一起飞就能原地拍摄。

往东，距东区新洲双宅地约1000米，离琶洲核心区更近，未来发展质量更高，速度更快。

两大超级中心辐射下，海珠天珺的潜藏价值，将逐渐爆发。

CBD×江畔，价值被严重低估

一说到海珠天珺，总伴随着种种非议。

实地探盘之后，我们发现，外界对它的误解颇多，但因豪宅保密性高，人云亦云之下，种种流言难以破除。

传谣简单，打破刻板印象很难。

所以，接下来的几组结论，可能会让各位感到惊讶。

确定性 ➣

项目业主，踏准了时代节点

海珠天珺身上最大的争议，是简装交付。

此前业主异议最大的，无非是公区白墙、客厅背景墙、电器品牌等细节问题，都是有则改之。

但放在顶流豪宅身上，瑕疵容易被外界夸大化。

在探盘之前，我们不免先入为主，带着刻板印象看项目，探完盘后却打破了原先的偏见。

直接上实景：

铝板+玻璃幕墙的外立面、星空顶车库、电梯背景墙采用奢石面板……豪宅气场，瞬间拉满。

有一说一，品牌整改的态度，可圈可点。

流言不止的原因，在于：

这个项目，诞生在限价期，却交付在内卷时代。

2020年，保利+招商联合体以5.1万/㎡，拿下新港东路地块。

入市前，曾一度吹风到12万+/㎡。

2021年，受限价政策影响，首开价格仅8-9.2万/㎡，远远低于市场价格和外界预期。

这是什么概念？

2021年，琶洲江景盘保利天悦，二手售价13-16万/㎡，望江单位直飚15万+/㎡，还有不少豪客追高买入。

对比之下，海珠天珺单价倒挂超7万+/㎡，真的买到即赚到。

所以，项目每逢开盘即被秒，连续创下广州豪宅神话。

但今时今日，时代变了。

市场风向突变，进入下行周期，限价令彻底终结，楼市转而进入内卷时代，户型、交付、园林等无处不卷。

实际上，简装背后，也契合用户习惯。

顶级圈层向来追求个性化，诠释个性品味的主场，反观模板化的精装修，恰是部分用户的大忌。

谣言止于智者，是时候为海珠天珺，正名了。

稀缺性 ➣

CBD×江畔，项目价值被严重低估

琶洲东、珠江边，正是海珠天珺的核心卖点。

其江景资源，可用三个关键词来概括：

琶洲东唯一在售江景盘、望金融城+北帝沙岛景观、直面1公里江景面，独一无二的优势凸显。

单一扇窗，就能证明项目价值。

项目一线临江，近得能将珠水的澎湃、北帝沙岛的静谧、金融城的万千繁华，都定格在业主窗前。

这份浩瀚江景，由业主共同收藏。

在26F的高空会所，设计师通过悬挑与连接，形成了270° 环幕观江台，景观视野直接无敌。

硬核的景观+地段，定调的是豪宅的身段。

近几年，珠金琶CBD供应爆仓，2024一连成交8宗CBD靓地，2025又放出10宗靓地。

这轮资产洗牌潮中，豪宅间的剧烈分化，已全面拉开。

不信？摊开珠金琶地图：

第一档为CBD+江景豪宅，存量相当有限，仅有4盘在售，最高直逼20万+；

而海珠天珺，正是琶洲岛内唯一望江新盘。

其一手售价达8.5-11万/㎡，这个价位，想在珠金琶CBD买次新江景房都难，更遑论一手小区。

所以说，海珠天珺的价值被严重低估。

第二档为纯CBD豪宅，供应逐年爆仓，竞争烈度加剧，一手定价仅在8万+；

这两档豪宅，隔一江之差，房价竟直接对折。

当下，珠金琶CBD供应爆仓，唯有稀缺性拉满的江景盘，进一步夯实自身穿越周期的强大保值与增值能力。

质价比 ➣

保值性跑赢90%以上新房

将时间拉长，来看二手豪宅PK：

近4年，楼市进入盘整期，二手江景盘表现平稳。

对比大部分二手楼盘，少数江景房价格虽有回落，跌幅控制在10%以内，保值抗跌性更强。

此外，珠金琶CBD江景盘，还跑出了独立行情。

而非江景盘则普遍在“挤水分”，即便强如珠城的心语花园、金碧华府等，跌幅都超过了20%。

换句话说，广州豪宅的下半场，要靠景观+CBD加持。

回看海珠天珺：

开盘至今，项目接近清盘期，售价都能稳中上涨。

江景资源×琶洲东区×潜藏价值的三重护身符，构筑成海珠天珺作为复合顶豪的坚实护城河。

对比近3年行情，项目已经跑赢90%以上新房。

周边还有8号线延长线在建，步行200米就是预留地铁站，将来一线直链琶洲、天河中心。

待鱼珠隧道正式通车后，又将拉近金融城⇌琶洲东的物理距离。

而放眼未来，琶洲之眼×国际超级总部的持续兑现，将为项目创造长期支撑，夯实收藏与投资的双重价值。

最后，关于大琶洲的未来，大家还有什么想聊的？

我们评论区见~