导语：

3月14日，昆明自然资源和规划局发布《逸天峰小区A1地块项目批前公示》。

逸天峰，又回归了？

逸天峰再度回归，购房者继续买账吗？

逸天峰小区A1地块项目位于昆明市盘龙区鼓楼街道办事处，盘龙21号和盘龙23号路交叉口东南侧，项目用地面积为11253.89平方米，拟建3栋高层住宅及裙房建筑，总建筑面积88567平方米，容积率5.4。

（红色框框北侧的水塘位置，也是接下来的用地范围，图来自规划局）

别看容积率5.4，这还是在这块土地容积率要求不超过5.6的情况下，开发商选择主动降容了。

（左侧这一大栋应该是为回迁房，图来自规划局）

从规划图上看，还有一栋类似塔楼的楼栋（18层、28层，两个单元），不出意外的话，这栋就是配建的回迁安置房了。

而另外两栋30层的高层住宅，都设计为纯板楼，为两梯两户的大平层设计，这样来看，总套数不到120套，数量不算多。

推测后续的A2地块也会于近期过规，不过即便两个地块的住宅加起来，数量依旧有限。

这个位置没有配置当下风头正劲的第四代住宅，稍有可惜。

考虑到昆明市中心大平层产品的供应情况，目前一环位置新盘极少，真正称得上市中心的项目要么是高端公寓（君悦居等）、要么是停摆多年的问题楼盘（置地中心），其他住宅新盘项目多处于一环“擦边”位置。

而本小区位置极其优越，紧靠北京路与人民中路双中轴，距离交三桥仅200~300米左右，妥妥的市中心位置，或许能吸引在市中心工作、对交通通勤有极高要求的高端客群也尚未可知。

（直线距离交三桥200多米）

不姓“俊发”，中交代建代管

目前逸天峰小区A1地块仅为项目的报规名，而非正式推广名，但在2024年4月盘龙区民政局发布《昆明市盘龙区民政局关于对逸天峰小区地名命名的公告文件》，这代表中交管理代建的将继续沿用“逸天峰”之名。

大胆猜测，没准如东方·润麒一样，还要加个投资方/开发商的“姓氏”？

让“逸天峰”这一豪宅标杆形象继续发光发热也在情理之中，但这次可不一定姓“俊发”了。

原昆明纺织厂-白塔路城改项目始于2008年，最早开发公司为俊发，后开发有七彩之门、七彩俊园、逸天峰等。

因地处昆明核心的一环位置，自七彩俊园起，俊发便为这里填上了“城央稀缺”的注脚。而至2016年开发到俊发逸天峰时，更是以俊发首个“高端峰系”项目的名头入市。

俊发·逸天峰，也是昆明首个住宅新房价格突破3万元的项目，即便放在9年后的今天，依旧傲视群雄。

前文提到的土地就被2021年曾被俊发竞得，本来为逸天峰四期用地，后又因俊发暴雷退地。

2023年12月该土地重新出让，云南汇贤地产以底价2.11亿元拿下原昆明纺织厂旧改KCPL2016-10-A1、A2、A3地块。

（本来的俊航xx公司，是俊发系相关公司，图来天眼查）

本来，云南汇贤地产原股东方还有俊发系相关公司（深圳俊航投资合伙企业），但2024年年初股东一系列变更之后，现股东为深圳昆峰投资合伙企业（有限合伙）占股99%，该公司又为中航信托相关公司100%持股，这样一来，理论上本项目与俊发已经没有关系了。

无论从哪个角度，最理想的开发模式也确实是引入大品牌代管代建。这不在2024年3月，中交旗下代建公司（中交房地产管理集团有限公司）官宣代建代管本项目3个地块。

本文开头提到的规划公示仅为本项目的A1地块，住宅用地共有两个（A1、A2），合计约37.5亩，容积率4.9-5.6。

折合楼面价约1236-1672元/平。A3地块为零售商业用地，占地面积约4亩，容积率0.4，折合楼面价约20342元/平。

虽然上述住宅用地楼面价价格不高，但该地块有较为复杂的出让条件：

需配建套内面积约6万平回迁安置房；约2.9万平规划道路、5200平公园绿地，不小于1227平医疗、养老、体育等社区用房，合计不小于10660平幼儿园、3班小学、2班初中和2班高中。

还须承担昆明纺织厂旧城改建项目二期拆迁安置过渡费发放。

（注：这里的学校班数不符合一整所学校的规制，也有可能是需要开发商以采购学位的方式与已建成的学校合作）

这样来看，即便是设计了大平层，回迁房、高容积率都不可避免；但加上土地稀缺和户型偏大，高总价又是必选项。

关于更多的产品细节还没有公开，中交代管代建也能为本案叠加些许优势，在当前楼市激烈的竞争之下，新的“逸天峰”能否继续依靠优越位置、豪宅品质突围？