根据克而瑞的最新数据，截至今年2月底，昆明主城新建住宅的库存已经下降到了454万平米，比一年前少了将近100万平米，说明过去一年昆明房地产库存去化明显。和3年前的最高峰相比，只有当时的不到一半。

近一年昆明主城住宅库存变化趋势

454万的库存量，也至少是最近13年的最低点。根据所掌握的历史资料，2012年底昆明主城住宅库存量超过500万平米，此后再也没有低于这一数字。而在此之前，无论是克而瑞还是昆明锐理，都还没有对昆明房地产市场进行系统研究，房产部门的数据披露也不太完整，所以无法查询2012年之前的昆明住宅准确库存数据，很可能在2010年之前，昆明房地产市场规模还不太大的时候，住宅库存量比现在更低。

在这13年里，昆明房地产市场经历了至少两个周期，库存涨跌也经历了两轮。

昆明商品房库存的最近一轮涨跌周期是从2021年开始的， 当年昆明住宅库存逐月走高，从年初的700万平米以上一路上涨到年底的近900万平米，到2022年1月则超过900万平米，是今年2月住宅库存量的两倍还要多，去化周期也长达20个月。

但在昆明住宅库存创下历史纪录的时候，2022年昆明房价仍维持在1.4万/平以上的高位，说明房地产市场上房价变化总是滞后于销售量的变化。

去年昆明房价虽然一路下滑，但销量却基本维持稳定，到了第四季度，在空前救市政策的刺激下，销量明显放大，10月、11月和12月的累计成交面积，几乎和去年上半年的成交面积相当。今年前两个月，昆明新房成交也明显好于去年同期，同比增幅约33%。

但与此同时，由于昆明市控制土地出让，开发商也不愿意上新项目，所以去年以来昆明住宅新增供应始终落后于销售量，也就是说，水池进水量一直小于出水量，最后的结果自然是水池存水量不断下降。

过去一年昆明住宅销量与价格变动趋势

如今454万平米的住宅库存，如果是在昆明房地产高峰时期的2019年，还不够半年的销量。2019年昆明主城住宅销售面积高达1081万平米，最多时一个月就要卖上百万平米。就算是疫情开始的2020年，昆明住宅销售面积也有942万平米，如今454万平米的库存同样不足半年的销量。

然而时移世易，截至2月份昆明住宅库存仍需要15.6个月才能完成去化，但这已经是过去一年来昆明住宅去化周期的最低值。去年2月，昆明住宅去化周期达到21个月，达到历史最高，之后就开始缓慢下降。

随着昆明住宅库存量下降，大部分在售项目销售热度提升

计算房产去化周期一般是以当下库存面积，除以过去12个月的平均销售面积，所以虽然昆明住宅库存量已经到了3年来的最低点，可是由于去年大半年销量比较低，所以去化周期仍旧超过15个月。如果接下来昆明新房销售速度能保持去年第四季度的水平，现有库存的去化时间将下降到不到12个月，回到安全区间。

在昆明房地产高峰时期的2019年、2020年，住宅去化周期长期在8个月左右，有时候甚至更低。

不管怎么说，昆明住宅库存明显下降，去化周期缩短，都是房地产市场向好再明显不过的信号。

今年由于新项目比较多，而且有大量卖点突出的第四代住宅，预计将呈现销量稳步增长，供应也有所恢复的双增长局面，库存下降的幅度会放缓。