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楼市未来的涨跌:一切都与印钞机有关!

IP属地 北京 编辑:江紫萱 风语的财经述评 时间:2025-03-17 02:00:26

所有的人都会说,决定楼市价格的是供求关系,但是,决定中国楼市价格的不完全 是 亚当 · 斯密的无形之手,还有一只有形之手,这就是地方财政。

这部分地是税制结构所决定的,因为地方只能拿到45%的财权,却要承担80%的事权,钱是不够用的,那怎么办?于是,我们学习香港,发现房地产具有金融属性;中国又恰好有一个得天独厚的条件:土地是全民所有制。

当然,全民所有制不等于人人皆有,其实是官有,是办公室精英说了算,这样地方就成了唯一的土地资源供应者,价格是地方自己定的,这差不多是从天而降的一个大蛋糕,所以,也称之为额外税。

这个大蛋糕有多大?

2021年政府收取土地出让金在8.7万亿,没有任何一个行业的税收能在二十年内达到这个量级。

这个大蛋糕支持了各地方财政50%以上的收入,占据了房子销售 总 价中的60%,也就是说,你看到的房价中,有60%是地方财政已经提前收取的费用,且多半已经花掉了。正是这笔额外税,扭曲了房地产的市场价格,大众认为房价涨了几倍,甚至十几倍,为什么一、二线城市整体降幅不能超过30%,不就是赚多赚少吗?实际的情况是开发商的利润占比不超过20%,房价的大头在地方财政,2024年房地产公司 盈 利的已经不到三成。

2025年又会是一个什么走势 。

2 月数据,新楼盘与二手房的销售面积与价格同比在增加,环比在下降,与2024年的断崖比,落体的速度在减弱,趋势没有改变;一个比较好的信号是二手销售面积有所增加。

至于能不能回暖,关键在预期,未来可能发生的通胀率与资本价值之间,房子的价格能跑赢通胀率,它必须具有金融属性,通过货币供应的增加,调节资产价格,是走出资产荒,吸引投资性消费的唯一选择。

在房地产 繁荣 的年代,富人入场购房的比例要占到50%,后来强调房住不炒,房子失去了金融属性,富人当然不会增加这种重资产,只要房子无法快速变现,就没有买入的价值,还真的就是房住不炒了。

如何改变预期,这是一个僵持。

当初实行土地财政,目的是为了财政 筹集资金 ,现在有效需求不足,房子销量上不去,开发商拿地不积极,地方财政已经习惯于依赖房地产这个 “大夜壶” 了,一下失去了巨额的土地出让金,困难是不言而喻的。

如何走出这个困境?

从今年的情况看,政策的发力已经到头了,房地产依然不景气;在一个很长的周期内,没有任何行业的发展能替换这个大夜壶,最终只剩下了一条路:印钞。

房子的确是用来住的,不是用来炒的。

但是,它已经成为地方政府筹集资金的基本方式,且在一个长周期内无可替代,棋局已经走到了这一步,它不仅仅是用来住的,也是用来寻租的。那就只能往里砸钱,直到砸出新的供求平衡点,出来混的,都要还回去。

2025年楼市价格大概率是平稳状态 。

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