所有的人都会说，决定楼市价格的是供求关系，但是，决定中国楼市价格的不完全 是 亚当 · 斯密的无形之手，还有一只有形之手，这就是地方财政。

这部分地是税制结构所决定的，因为地方只能拿到４５％的财权，却要承担８０％的事权，钱是不够用的，那怎么办？于是，我们学习香港，发现房地产具有金融属性；中国又恰好有一个得天独厚的条件：土地是全民所有制。

当然，全民所有制不等于人人皆有，其实是官有，是办公室精英说了算，这样地方就成了唯一的土地资源供应者，价格是地方自己定的，这差不多是从天而降的一个大蛋糕，所以，也称之为额外税。

这个大蛋糕有多大？

２０２１年政府收取土地出让金在８．７万亿，没有任何一个行业的税收能在二十年内达到这个量级。

这个大蛋糕支持了各地方财政５０％以上的收入，占据了房子销售 总 价中的６０％，也就是说，你看到的房价中，有６０％是地方财政已经提前收取的费用，且多半已经花掉了。正是这笔额外税，扭曲了房地产的市场价格，大众认为房价涨了几倍，甚至十几倍，为什么一、二线城市整体降幅不能超过３０％，不就是赚多赚少吗？实际的情况是开发商的利润占比不超过２０％，房价的大头在地方财政，２０２４年房地产公司 盈 利的已经不到三成。

２０２５年又会是一个什么走势 。

2 月数据，新楼盘与二手房的销售面积与价格同比在增加，环比在下降，与２０２４年的断崖比，落体的速度在减弱，趋势没有改变；一个比较好的信号是二手销售面积有所增加。

至于能不能回暖，关键在预期，未来可能发生的通胀率与资本价值之间，房子的价格能跑赢通胀率，它必须具有金融属性，通过货币供应的增加，调节资产价格，是走出资产荒，吸引投资性消费的唯一选择。

在房地产 繁荣 的年代，富人入场购房的比例要占到５０％，后来强调房住不炒，房子失去了金融属性，富人当然不会增加这种重资产，只要房子无法快速变现，就没有买入的价值，还真的就是房住不炒了。

如何改变预期，这是一个僵持。

当初实行土地财政，目的是为了财政 筹集资金 ，现在有效需求不足，房子销量上不去，开发商拿地不积极，地方财政已经习惯于依赖房地产这个 “大夜壶” 了，一下失去了巨额的土地出让金，困难是不言而喻的。

如何走出这个困境？

从今年的情况看，政策的发力已经到头了，房地产依然不景气；在一个很长的周期内，没有任何行业的发展能替换这个大夜壶，最终只剩下了一条路：印钞。

房子的确是用来住的，不是用来炒的。

但是，它已经成为地方政府筹集资金的基本方式，且在一个长周期内无可替代，棋局已经走到了这一步，它不仅仅是用来住的，也是用来寻租的。那就只能往里砸钱，直到砸出新的供求平衡点，出来混的，都要还回去。

２０２５年楼市价格大概率是平稳状态 。