最近，最强地级市苏州为了救楼市，又想了一个新办法：针对年轻人 推出了一个前5年本金只用还100块的房贷产品。

这个产品的名字叫“三低一宽”特色化金融产品，所谓三低就是低首付、低利息、低月供，一宽 就是宽期限。

低首付是最低15%首付就能买房，低利息是能享受最低房贷利率3%，这两点其实没啥特别优惠，有变化的是低月供和宽期限。

低月供指的是苏州部分银行能提供定制化的房贷，和正常房贷不同，前5年房贷本金只用还100元，苏州住建局还举了一个例子：

以吴中区本科学历购房者为例：若购买总价200万元的新房：首付30万元（比例15%）中，人才房票可抵用8万元，购房者自筹22万元。贷款170万元按利率3%计算：普通房贷客户（30年期等额本金）首月还款8972元，特色化金融产品客户前五年每月还本金100元，首月还款4350元，首月月供减少约51%。

我再详细通俗解释一下。

这个例子的意思是买200万的房子，贷款170万，3%利率30年期限，普通等额本金是首月还款8972元，其中包括4250元的利息和4722元的本金，按照正常的做法就是还30年， 但苏州这个前5年每个月只用还100本金，也就是首月还4350元房贷，前期还款压力就减轻了近一半。

那前五年省去的本金是不是就不用还了？当然不是，还是要还，只是本金还款期限延长了，原来还30年就够，这个可能要还35年，相当于把前期5年的还款压力转移到后期了。

不得不说，苏州的人才还是多，想出这个妙计。这一招不仅减少了前期的还款压力，银行赚的钱一分也没少，开发商还能多卖房子，可以说是一把新型又锋利的好镰刀。

但对于苏州的买房者，这却是个甜蜜的陷阱。这种房贷产品对于年轻人来说仅仅是把本金压力放在后期，相当于变相的加杠杆，后期的月供压力必然会增加，而且贷款期限延长，利息有可能也会增加， 总支出很有可能比正常的房贷还高。

用网友的话来说，这种操作属于是“把上吊的绳子拉低了10厘米”。

事出反常必有妖，苏州之所以能推出这么一把新型镰刀，背后肯定是有原因的，至少说明现在苏州的楼市情况应该不太好。

目前的苏州楼市，可以用量价齐跌来形容。

2025年2月贝壳成交均价1.65万元/㎡，环比跌10.8%，较2021年峰值下跌超35%。

苏州房价在2015年后曾迎来过一波大涨，房价从1万3左右一路猛涨至2019年的2.6万左右的高位，其中，

苏州工业园区房价涨得最猛，仅1~2年时间，均价就从1.3万来到2.4万，涨幅高达70%。

之后苏州房价迎来震荡期，在2021年又回到历史高点，之后便开始下跌，从2023年开始房价下跌加速，一直跌到去年9月均价1万6千多的低点，最后在政策托底下房价回升了3个月左右，今年2月份开始又陷入低谷，二手房均价跌破1万7，跌回2016年左右水平且尚未企稳。

从贝壳数据来看，2月份挂牌的二手房中，有64330套在降价，涨价的只有4305套，这意味着苏州楼市为绝对的买方市场，大部分的业主正在降价抛售离场，只有少部分业主持有信心。

成交量也是如此。

2025年2月，苏州市二手房成交6229套，环比下降40.91%，同比下降32.28%。苏州市区新建商品房共成交2354套，环比下降22.84%。

2024年，苏州商品房成交面积为604.66万平方米，同比上年下降13.64%，比2021年高点下降52.45%。

库存方面，苏州楼市是压力山大。

截至2025年3月，苏州市区新房存量约577万平方米，去化周期15.5个月，供需失衡持续压制房价。二手房挂牌量约为20.9万套，其中主城六区为11.7万套。

在高库存的制约下，苏州的房价仍处于下跌通道，楼市依然是买方占优势地位。

我们知道，苏州有“最强地级市之称”，它的经济总量吊打掉大部分的省会城市。2024年，苏州GDP为2.67万亿元，在全国排名第六，超过了成都武汉杭州南京，仅次于北上广深渝。

按理说经济发达，产业多，房价就可以撑住，那为什么苏州的房价下跌这么严重呢？

这和经济转型、高库存、人口等多重因素有关。

第一，苏州楼市供需关系失衡，供应过剩，需求萎缩。

过去10年间，苏州大规模房地产开发导致库存高企，并且此前投资客涌入，超高了房价，造成了泡沫。2016-2021年苏州房价累计上涨84%，远超居民收入增速，核心区房价收入比仍高达15倍，远超国际警戒线（6倍）。

如今限购取消，房价下跌，投资客纷纷割肉抛售离场，导致投资性需求大降，而本地刚需支撑又不足，人口流入速度放缓，年轻人购房能力受收入增长停滞。

第二，苏州面临产业转型和产业外迁的冲击。

苏州是一个工业城市，目前正面临着从传统工厂向高新企业转型的挑战。

苏州制造业面临技术升级和国际竞争压力，部分企业外迁或关闭，导致就业岗位减少。

但同时高新产业尚未形成规模，尽管苏州工业园区、高新区聚集高科技企业，但新兴产业对房价的支撑尚未完全显现。

第三，苏州人口增长放缓。

2010年至2020年，苏州常住人口从2010年的1046万增至2020年的1274.8万，增量228.2万，年均增长约22.8万人。

但从2021年开始，苏州人口增速就开始放缓，2022-2023年，苏州常住人口仅分别增加6.32万、4.74万，较峰值减少约70%。

而且，苏州的人口增长主要依赖于外地人。2022年，苏州户籍人口自然增长率是-0.60‰，人口减少4601人，本地人口已经处于负增长状态。

截至2022年末，苏州常住人口有1291.06万人，而户籍人口仅有774.73万，有516.33万人是常住苏州的外地人。

苏州的人口增长面临困境，本地人口不足，外地人口吸引不够，因为旁边有上海、杭州等城市的虹吸，削弱了苏州的竞争力。

因此，虽然苏州的经济总量高，产业发达，但由于高房价透支了购买力，收入水平增速远低于房价涨幅，泡沫过大，楼市情况依然不乐观，房价遭遇大跌。

对于房价收入比离谱的城市，房价回调价值回归，是必然的选择。