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金茂、星河湾告诉你,高容积率怎么做豪宅!

IP属地 北京 编辑:柳晴雪 地产房剑 时间:2025-03-16 03:30:15

容积率,是大部分购房者买房子的时候最关注的指标之一。

一看到比较高的容积率就会有抗性,一看到比较低的容积率就欣喜。

实际上,高容积率并不代表就做不出好项目,低容积率也并不代表项目的舒适度就一定高。

高容积率,照样能够做出豪宅!

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金茂、星河湾的规划

金茂璞逸东方的规划图、户型图这两天曝光。

这块73.719亩的地块是金茂在2024年11月底摘得的,容积率3.5,建筑密度上限19.5%,绿地率不小于35%,表面楼面地价4569.55元/㎡,由于是城改开发地块,实际楼面地价在11424元/㎡。

1.1万元/㎡以上的楼面地价,意味着这个项目只能做高端改善产品,高端改善产品也正式金茂擅长的。

最终,这个项目规划了10栋29-31F的高层住宅,主力户型面积约229㎡、269㎡、335㎡,项目的规划图如下图所示。

看到规划图的第一眼,很多人就被中庭花园所吸引,给人的感觉是一点都不像3.5容积率的项目,而像2.0。

看完了金茂璞逸东方的规划图,我们再来看一下隔壁的曲江星河湾一期、二期的规划。

曲江星河湾一期、二期与金茂璞逸东方类似,容积率都比较高,毕竟西安市场上现在很多住宅的容积率都是2.5,有的是2.2、2.0。

在规划中,曲江星河湾一期规划了7栋25-28的高层住宅,主力户型面积约228㎡、255㎡、273㎡、323㎡;二期规划了12栋25-28F的高层,主力户型面积约278㎡、304㎡、324㎡、399㎡。

一期、二期的规划图如下。

很明显,同样是采用比较大的中庭花园设计,并且是大面积的水系。

高容积率之下,这种中庭花园围合式布局规划,不但实现了更大的楼间距、避免了拥挤,确保了每栋楼的理想日照,同时还实现了景观共享最大化,空间感更强。

同时,金茂璞逸东方、曲江星河湾大部分楼栋为独栋独单元,既避免了建筑面宽过大带来的压抑感,同时在端厅设计、观景、采光等方面舒适度更高。

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高容积率照样打造高端豪宅

实际上,放眼国内和西安,高容积率之下照样做出经典豪宅项目的不在少数。

上海汤臣一品的容积率5.97,深圳湾1号的容积率5.9,广州世茂天鹅湾容积率5.67,西安中大国际九号容积率3.34……

还有一点比较重要的是,一个小区的舒适度,实际上最重要的是跟总户数有关。

1942户与1013户,这就是小区舒适度最大的区别。

所以说,对于一个楼盘的舒适度来讲,容积率只是一项指标,而不是唯一标准。

更重要的是,支撑起一个项目价值的因素,还包括地段、教育配套、周边的产业、周边的资源、项目本身的产品品质等等。

对于一线河景、公园旁的大平层豪宅来讲,往往是越高越贵,因为大平层很看中视野,翻开自然界河山的价格备案就会发现这一点。

当然,西安现在缺的不是大平层豪宅,真正缺的是容积率1.3以下的纯别墅豪宅产品。

放眼整个西安,容积率1.3及以下的在售、待售项目仅有绿城清水湾(容积率1.2,商业性质)、旭辉铂樾万境(容积率1.24,商业性质)、紫薇绿城南山雲庐(容积率1.3,住宅性质)、九曲松间(容积率1.2-1.3,住宅性质)、中大国际99(容积率1.3,商业性质),两个住宅性质的一个位于草堂基地板块、一个卖到“5万+”。

在目前的城市规划中,有1.3及以下住宅用地的板块为两个,一个是秦汉新城的兰池大道板块,一个是昆明池板块。

兰池大道板块是由于文保因素的限制,整体建筑限高,在容积率方面也严控,再加上区域内的生态资源,具备了诞生纯低密产品的条件。

昆明池板块的超低容积率地块主要分布在环湖第一圈住宅用地,2.3万亩的水域湿地资源、紧邻高新的区位优势,潜力无限。

当然,这两大板块目前共同面临需要突破的是基础配套的完善,以及产业的导入,共同聚集人气,从而实现板块价值的提升!

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