（2025年1月，由于楼市需求持续萎缩，中国香港特区房价跌至近八年半以来的最低水平。从2月开始至今，市场销售情况开始转好。焦建/摄）

本轮回暖仍主要偏重于小户型。当地房主出手时越来越普遍被接受的，是降价才能卖房

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

受益于相关房型的销售印花税下调99%等因素，从2月中国香港特区政府财政预算案发表至今，当地的地产销售市场迎来久违的小阳春。

相关政策针对的是中小户型，具体抓手是前述预算案中将以往300万元（港币，下同）才能享受的百元印花税福利拓展至400万元以下房屋。以往的6万元税款大幅下降99%至100元，被普遍认为将使得在当地置业的成本显著降低。

当地已将此次政策调整带来的效果统称为“百元印花税效力”。从市场行情看，当地一手新房销售不俗：3月至今半个月内，相关成交量已经破千、超过2月总量八成。如以周为单位，相关记录则创下近20周以来的高位。

因总价较低、用途多元且抗跌性较强，三四百万元总价的房屋，在当地也被称为“细价楼”，其交易频繁一般被认为释放出“春江水暖鸭先知”信号。而这至少源于两个主要原因：其一，总价较低且降价较狠，刚需购房者开始积极考虑购房“上车”；其二，部分长线投资者开始入市购房后收租。

前者以当地黄埔新邨的一个小区为例，其最新成交的一套房屋从2024年6月起上市，最初定价520万元，最终不断降价后，以400万元卖出。累计降价120元，降幅24%。接受降价才能卖房，成为当地房主出手时越来越普遍的现实考量。

根据香港特区政府差估署的最新数据显示：2025年1月份当地私人住宅楼价指数，已经较2021年9月的历史高位累计下跌达27.7%。

在租金方面，受益于中国香港特区近年来持续推进的引进人才政策，部分内地人士赴港后为解决居住需求，先租后买成为主流，两者短期内皆以中小户型为主。

以距离深圳较近且交通方便的屯门区某住宅为例：其实用面积只有30多平方米，业主原以410万元出售，最终降价30万元。此类房屋的市值租金可达1.4万元左右，租金回报已达4.4厘。

2024年9月，受美国开始减息影响，中国香港特区亦跟随减息三次共0.625厘，目前当地的H按息已跌至3.5厘。前者已经高出0.9厘，即使计算上出租的管理费等相关费用，亦属于“跑赢大市”。

整体而言，据中国香港特区土地注册处的相关资料显示：当地在2024年总价介于300万至400万的房屋成交总套数为7623，占整体住宅成交总套数的14.4%。此类交易的增加，其意义一方面在于让地产代理、律师及装修等服务业带来收益；另一方面也有助于启动换楼的联动效应，即让买家的购房需求由小变大、由旧到新。

“目前来看，中国香港的楼市整体气氛和买家的购房意愿已经出现好转。”当地新界一位地产界代理人士对《财经》指出。相关行业统计也显示：当地50个左右的指标性小区的交易已经回暖，数字创下近三个月内的高点。

因楼市信心持续不足，某评级机构近日曾分析指出：当地的三大银行风险可控，因其主要向最大的发展商提供贷款，这些发展商通常在黄金地段拥有房产，并为贷款提供大量抵押品。但与之相比，中小型银行情况已发生变化。小型房地产公司、杠杆率过高、拥有大量非优质房地产的发展商将受影响。

3月6日，香港特区政府则对此回应称：2024年底香港私人住宅单位空置率为4.5%，与过去20年长期平均数相同，租金也持续稳健上升，数据反映目前住屋需求殷切。不同意住宅物业供应过剩的观点。“受惠于利率大致向下、经济持续增长、更多人才到港，今年住宅物业市场应会稳定发展。”港府方面称。

前述相关人士则指出：目前来看，虽然今年的100元印花税新政已在起到一定作用，但整体仍未达到2024年楼市调控多渠道“减辣”时的景气程度。“从根本来看，购房者愿不愿意出手还是要看整体经济形势，最明显的指标就是股市情况。”

从春节期间至今，港股市场受一系列利好因素推动呈现向好趋势，资金也持续流入股市。从数据来看，2024年2月港股平均每日成交金额为2973亿元，较1月的1438亿元急升1倍以上，更较去年同期的900亿元急增2.3倍。

从投资角度来看：目前的收租回报率可能稍高于中长期银行定存，但股市的短期回报率则相对较高。相关资金的大规模股转楼及释放财富效应，可能仍有待更多时间。

责编 | 王 宁