澳楼市再创新高

澳洲房市总价值突破11万亿澳元，再创新高。

购房者代理机构认为，随着利率下调，墨尔本和悉尼的房市会迎来“反弹”，进一步推高全国房地产总价值，达到更惊人的水平。

澳洲统计局（ABS）周二发布的最新数据显示，2024年最后三个月，全澳住宅总价值上涨0.2%，达到了惊人的11.032万亿澳元。

根据国际货币基金组织的数据，澳洲的国内生产总值（GDP）仅为1.881万亿澳元，这意味着房市总值几乎是年度经济总量的5.9倍。

同期，全国住宅总量也有所增长，达到近1130万套。

不过，各州的房市表现有所不同，新州和维州的房市总值分别下降了0.4%和1.1%，而南澳则录得了2.4%的显著上涨。

澳洲房地产买家代理协会（Real Estate Buyers Agents Association of Australia）主席Melinda Jennison表示，全国不同地区的房市表现存在“显著差异”。

她指出：“我们观察到，部分市场——例如悉尼和墨尔本的房价在2024年第四季度实际上有所下降。”

“然而，在阿德莱德、布里斯班和珀斯等市场，尽管全国宏观经济环境基本一致，这些城市的房价依然在持续上涨。”

ABS金融统计主管Mish Tan认为，这种差异与全年走势一致。

她表示：“各州房价总值的变化趋势仍在分化，反映了不同地区市场状况的差异。”。

Jennison进一步分析称，较小的首府城市市场供需“失衡”推动了住宅总价值的增长，竞争加剧导致价格不断攀升。

她表示：“在阿德莱德、珀斯和布里斯班，挂牌出售的房产数量始终低于这些城市的长期平均水平。”

“而在悉尼和墨尔本，目前市场上的挂牌房产总量已经回归长期均值，也就是说市场上有更多房源可供选择。”

不过，她预计，随着近期利率下调，墨尔本和悉尼等市场迎来“反弹”。

她指出，尽管墨尔本此前受到政府政策调整和土地税等因素的影响，但今年的数据表明，当地房价正经历“强劲反弹”。

她说：“市场的低谷时期已经过去，现在墨尔本房价正迈向上升轨道。”

Tan则补充称，全国年度房价增长率已从2023年第四季度的8.1%放缓至4.4%。

她表示：“2024年第四季度房价增长相对平缓，主要因为新增房产供应抵消了房价的轻微下跌。”

此外，最新的ABS数据显示，2024年12月季度，澳洲住宅均价下降至97.68万澳元。

新州依然是房价最高的州，平均房价超过120万澳元。

其次是首都领地，均价为95.68万澳元，昆州排名第三，均价为92.36万澳元。

最实惠的地区则是北领地，平均房价仅略高于50万澳元。

大批澳首次置业者

选择先买投资房

据澳洲九号台新闻报道，西太平洋银行最新研究显示，超过半数首次置业者正在考虑先购买投资性房产，而非直接购买自住房。

这种做法被称为“租金投资”，但这种策略是否适合所有人呢？

悉尼Neutral Bay居民Zoe Carey就是一个典型例子。

她在同一套公寓里租住了13年多，但同时也是一位房东。

三年前，Carey和伴侣在新州南部的Albury购买了一套房子。

这对夫妇选择了“租金投资策略”——他们继续租住在自己喜欢的地方，同时在经济能力范围内的地方购买房产。

这是他们为将来进入当地房地产市场做准备的一种方法。

Carey向九号台新闻表示：“我们无法凑够悉尼房产20%的首付，所以用手头的积蓄购买了一套房子，这是明智之举。”

这种做法并非个例。西太平洋银行数据显示，2020年至2024年间，来自首次置业者的投资贷款申请金额增长了一倍多。

租金收入可以帮助偿还投资贷款，还可能带来潜在的税收优惠。

与自住房不同， 投资性房产允许你对抵押贷款利息、维修、折旧和市政费等费用进行税收抵扣。

如果你的年收入在45,000至120,000澳元之间，你可以通过在报税时申报这些费用，获得32%的退税。

不过，每个人的财务状况都不同，建议先咨询会计师的意见。

需要注意的是，资本利得税可能会侵蚀你的收益。

阿德莱德大学讲师Peter Koulizos指出：“对于收入较高、边际税率较高的人来说，“租金投资”更加划算。”

他补充说：“在5年、10年或15年后出售时，你必须缴纳资本利得税。如果是自住房，你就不需要缴税——所有利润都是免税的。”

潜在的“租金投资者”还需要控制自己的租金支出。