新的一年，除了新盘上市外，就是旧改关注度最高，在年底的时候，各区政府发布了年度工作报告，其中涉及到旧改这块的内容，其中鼓台核心最受关注。

下面就看看，近期关注度较高的河南新村等情况。

鼓楼区

首先就是最后关注点的宇宙核心鼓楼：

2025年规划情况：启动河南小柳新村地块等5个旧改项目

2024年完成情况：实施省机械研究院等旧改项目8个，征迁856户、8.9万平方米，出让地块11宗、188.4亩。

2023年完成情况：完成屏西小区等9个项目31万平方米征迁，出让高工小区等8幅235亩地块。

分析：鼓楼之前十年基本是断供状态，后来的发展大家也知道，2023年下旬突然传出的一份旧改规划，计划在后续4个季度，供应636亩。

其中几个大地块，东大高工（72亩）、屏西（150亩）、省机械（84亩）、河南小柳（180亩）。

目前几个大地块，仅剩河南小柳片区还未旧改，此前也出现了部分居民拒绝旧改的事件等。

2025年规划再次提及，基本是可以确定会拆了，只是拆的面积到底多大值得关注。

除此之外就是商品房和安置房比例会达到多少，按照之前网络流传草图，商品房大概三分一。

这时候做个数据类比，参照这几年几个大型旧改的数据看看：

从数据来看，征收面积都会比最终的商品房+安置房面积合计来的大，比例差不多90%左右，除了个别需要规划教育用地情况外。

对于征收而言，安置房的面积最大程度受限于征收的房屋面积，毕竟目前原拆原迁是大部分人的首选。

这也就造就了一个数据，就是征收的容积率，由于这个征收数据是比较笼统。（来自文章报道，可能存在出入）

简单计算，可以发现，此前仅上海西旧改容积率达到2.1。

对于这次河南小柳，按数据来看，容积率2.43，成为目前巨型旧改最高的一幅，换言之拆起来不合算。

这时候参考表格里面几幅安置地块的平均数据，容积率平均4.5，安置房面积98亩左右，扣除90%的面积折损，商品房最极限也就64亩，就是规划的35%，比例最低的一幅。

如果要提高商品房比例，很明显最大的参考就是南湖地块，容积率提高，相对应的限高也提高。

假如安置房容积率从4.5提升到5.15，商品房面积就从64亩提升到77亩。

当然最终到底给出什么样的规划，还需要最终确定征收才能知道。

至少从目前这个地块的属性来看，预期不会太理想，特别福州目前优质地块并不多了。

台江区

2025年规划情况：推进宁化新村、电子管厂宿舍等4幅、约197亩地块征收

2024年完成情况：金屏垱搬迁任务，凤凰新村及周边等6幅、约211.3亩地块顺利出让

2023年完成情况：汽车南站周边等5幅地块约189亩征收工作，祖庙后等7幅地块约126亩顺利出让

分析：对于台江这几年同样是旧改重点，从上海西、汽车南站、凤凰新村，每年都有百亩地块供应。

新一年的规划，宁化新村、电子管宿舍等，197亩地块。

对于电子管宿舍，近期已经发布征收公告，选址面积为6.46亩。涉及旧房面积2400㎡，涉征户数约30户。

根据蓝房网的消息，地块没有原拆原迁，大部分房源对接价和凤凰新村一样，望熙雅筑出现价格优惠。

对于这种袖珍旧改，没有原迁方案，也算情理之中。

除了这个地块外，目前最受关注的就是宁化新村。

根据蓝房网信息：宁化新村及周边地块拟征收面积约84.6亩，涉征户数约1727户。

地块周边前几年已经旧改，这些地块都已经开发，分别是：榕发江墘云筑，以及守正的春江茗郡、新璟阁。

目前周边就有凤凰旧改的地块待上市，如果再加上这幅30多亩的商品地块，预计就达到100亩左右，而当时上海西商品房也仅80亩。

当然对于信息对比可以发现，台江除了这两个合计90亩外，还有规划的100亩旧改，还需要后续关注。

晋安区

2025年规划情况：先谋后动、适时启动茶园环南片区等剩余城中村旧改项目

2024年完成情况：出让地块31幅、765.3亩。

2023年完成情况：全区15个旧改完成征迁房屋115.5万平、交地5276.8亩，推动出让地块21幅、1054亩。

分析：对于晋安区的规划，没有特别亮眼的文字体现，仅提到茶园环南片区，这个片区位于北二环内，周边就是新盘建总华林雍璟。

相对来说这个片区的区位还算优质，预计推进旧改概率极大。

当然对于晋安区，关注度最高的还是晋安湖一带，一个就是晋安湖CBD的最终情况，目前沿湖一侧都未出让，近期发布了一幅，25.17亩，限高150米。

后续的双子星大厦，能否如期出让，还是最终变更成商住用地，继续卖地？

至少目前福州部分的高楼，真正要建设落地，其实难度也不小，特别目前招商困难，即便建成，如何运营也是难题。

除此之外，就是湖南侧的茶会小区，目前东区大部分新盘都进入尾盘，湖居盘的销售表现也算不错。

晋安区作为前几年的粮仓，目前最有预期的也就剩下这里了。

不少网友都对这里的旧改充满信心，可以说按目前这个走势，概率极高。

仓山区

2025年规划情况：启动江南CBD地块一等项目征迁，力争全年交地3170亩以上，出让土地1800亩以上。

2024年完成情况：原金山水厂预留地、市社会福利院周边地块等40个、总面积80.9万平方米的征迁项目快速推进，交地54个、3856.49亩。完成高宅村旧改等30宗、1239.88亩土地出让。

分析：对于仓山区的规划，依旧是巨量供应，当然对于仓山区的规划，实际可能和土拍也存在出入。

比如火车南站的南湖旧改，之前三江口植物园等，这些都会影响实际数字。

对于仓山，目前关注度最高的也就一个地方，说了多年的高湖旧改。

这个旧改提及多年，一直没有启动，特别这几年北园东升供应后，板块去化艰难，高湖的推进显得更困难。

不过地铁6号线西延线开建已经提上议程，线路经过高湖，最终是否配合地铁做旧改，还是继续暂缓，同样值得期待。

盘点总结

对于政府报告的规划，其实很多都与最终的完成情况存在出入，所以仅仅是参考。

当然回顾去年福州把大量的库存土地都上架兜底，手上存货实际并不多。

所以对于旧改规划的实施可能性是极高的。

从目前四区的情况来看，其实点比较清晰，鼓楼-河南小柳，台江-宁化新村，晋安-晋安湖一带，仓山-高湖。

从大部分规划来看，都是比较优质的区位。

对于购房者，以前嫌弃新盘没地段，以后可能就不会有这种担忧了。