2月快过完了，简单拉了一下数据，发现前列的依然是刚需盘为主，其中揽湖郡又是50多套，相当于这个项目4个月网签了240套左右。

虽然恰过楼盘的饭，但是项目这种网签速度还是出乎意外，下面就以这个项目做切入，看看福州的刚需市场会有什么预期。

楼盘选择

刚需盘，对于名词的定义很多，个人在这里给他的范围是这些项目，福州四个方向的区位尚可，周边地铁纯商盘。

分别是五四北（秀山战坂）、东区（五里亭晋安湖），金山、南二环。

这四大板块，前些年供应不少新盘，不少卖的也不好，不过在大部分的购房人眼里，基本都是锁定这四大片区，当然谁优谁劣，个人感觉差异没有那么大，都是以刚需的居住圈为主。

这2年巨型旧改，又供应了高宅、西园、三远，这些区域也包含在四大板块内，不过基本都是板块边缘，所以这三大区域，个人感受就是他们的下游，只能算下一个选择。

这四大板块，目前的库存到底如何，其实楼盘数量并不多，排除个别改善盘，以及接近尾盘的项目后，看看统计数据（北源、望悦，套数是模糊统计，存在一些偏差）

板块情况

金山：万科城市之光

项目作为这几年金山的代表新盘，地处三环边，超级TOD项目，目前库存582套。

92平米的三房库存133套，网签676套，去化率84%，最高。

119平米的连廊端头四房，同样网签633套，去化率78%。

从数据也能看出，项目的连廊楼栋是体量最大，但是也是去化最好的。

这个偏刚需的产品，目前库存合计312套，这时候大家会有疑问，今年金山爆量供应，会不会很难卖？

简单看看目前的待上市的情况：

流花溪一期：129-222平

左海烟山江翠：127-166平

左海金山文翠：130-170平

左海滨江鸣翠：140-200平

新榕云行：145-175平

这些地块，无一例外都给出了改善起步的产品，地块区位甚至还谈不上比城市之光来的优质。

所以这时候回看城市之光，目前唯一的竞争就是项目现房的二手挂牌，不过未满二也不好交易。

所以今年个人预测，城市之光的92、119户型应该能清盘，大户型也能走。

五四北：和颂锦原

项目已经接近清盘了，实际库存不到50套。

项目最大的劣势在于，四大板块的新盘里面，唯一算不上地铁盘的一个。

不过优势在于周边没有太多竞品，鲁能公馆三期面积做错，110平连廊中户，直接衬托了和颂的户型优势。

至于后面的西园旧改，对刚需的吸引力太低，五四北的刚需市场，基本进入二手行情了。

东区：叁号院、揽湖郡、星悦颂、玺悦、香颂。

分析：前几年东区新盘无数，竞争激烈，不少项目开盘低迷，代表太多，比如古建的叁号院，滞销了1年，揽湖郡开盘月均个位数持续一年，大东海玺悦直接躺平。

不过随着时间推进，东区的新盘靠着部分尾盘特价等手段，大部分都进入清盘阶段。

叁号院：偏刚改的产品定位，143的去化率最低，100-105卖的最好，目前库存30多套。

揽湖郡：户型偏差一些的纯商地铁盘，89的三房卖的最好，目前库存就18套左右，去化率最低的是76的小三房，有点出乎意外，只能说明一点，刚需的市场，89平三房两卫才是主流。

大东海玺悦：体量本来就小，最近开启降价分销，89平三房，不出意外应该最早卖完，项目主打就是近二环的地铁盘，品质一般。

左海星悦颂：同样体量不高的纯商地铁盘，虽然开盘以来去化偏差，但是这个项目唯一的优势，就是产品面积段是对的，目前按房企的作风，熬一段时间，直到没有竞品。

首开香颂：这个算是东区在售里面最尴尬的一个，没地铁、安商房，不过库存也不多了，小户型60套左右，去化率也是最高的。

分析：这时候看看东区的情况就明朗了，这里其实真正好卖还是刚需户型，89的三房两卫最抢手，如果还有地铁+纯商，那基本目前就不愁了，目前这种产品库存合计180套左右，一大半在星悦颂。

这时候预测下东区走势，大东海玺悦的特价走量，小户型最先清掉，然后揽湖郡开始清（不过揽湖郡数据应该要下滑一些），最终星悦颂熬出头了。

当然东区不得不提三远板块，特别最近的远山拾里，靠着划片+小户型的优势，关注度很高。

这也是几大板块的边缘区域，最有竞争力的一个。

不过这里体量还是太大，后面东区就彻底割裂了，二环内的王庄等开始走刚改以上，定价3W+，三远走纯刚需2W左右。

南二环：四大金刚

库存最多的板块，四大金刚加上左海又拿下的一幅纯商，看上去真的看不到希望。

个人一直推崇南二环是刚需的福地，除非非常强的地缘性，不然这里的新盘非常符合刚需。

刚需最关注：教育、地铁、得房率。

目前四大板块的教育，其实差异并不大，无非是拉的名声够不够响亮而已。

南二环的限高下得房率是最优质，地铁一号线覆盖。

目前就是库存大，周边发展最晚，加上之前部分房企砸盘，以及近年下游次新暴跌等，信心面有点崩。

看看库存情况：

榕发北源云筑：项目分AB区，目前占比最高的A区在售，体量差不多1100多套。

从目前去化率来看，89平一枝独秀，已领证的房源里面，这个户型只剩下不到50套库存，A区实际库存也就60套不到，要不是算上B区，相当于这个户型快卖的差不多了。

项目和揽湖郡一样，77的小户型，看上去门槛更低，但是去化率并没有更惊艳。

目前项目最尴尬的点是，128平以上的这些户型做太多了，去化率非常低迷。

新投映南台：最晚上市的一个，项目各面积段的去化率均衡，主要原因在于面积段分布比较合理，115以上的合计仅20%，剩余都是89、110的刚需产品。

89平的三房也是网签最多的产品，不过还不够突出，项目按目前的房源分布，清盘不出意外会是第一个。

左海望悦：最困难的一个项目，躺平了一整年，面积段分布其实比北源合理，项目虽然面积段和北源差不多，但是房源集中在连廊产品。

所以实际的去化压力其实并不比北源高，无非房企躺平而已。

分析：这时候看看南二环三盘89平产品，库存差不多800套左右，看上去还是很多，只不过左海一家就快500套。

这时候联合东区的局面，其实可以很好的预测出南二环后续的走势，左海继续躺，熬到新投和北源的89这些产品清完，实际速度预计一年足够，后续就是一家独大了。

这也是目前星悦颂同样的情况。

盘点总结

这时候看四大板块，这些代表的项目，很明显可以发现，89平三房两卫，依然是市场最抢手的产品，更小面积的紧凑三房并不会得到市场青睐。

至于超过120以上的产品，去化率都偏低，大部分项目在这些区位的购买力还是有限。

所以当下的刚需购房市场，看上去新盘扎堆供应，其实可以发现去年的地块很极端，要么边缘或者没地铁这些硬性配套，要么在二环内的核心地块。

大部分给出的消息都是刚改起步的产品，甚至不少还是区位偏差的地方，所以后续的刚需产品，甚至优势还不如目前在售的这几个。

这也导致了一个尴尬的市场，新盘很多，优质刚需盘反而没了。

这些库存看上去不算很低，不过左海一家就霸占了近一半的库存，然后它躺平不去卷。

最终就是可选项少了一半，剩余的项目只要靠着分销+稍微的特价，就跑到网签前列了。

综上，今年的楼市，注定是刚改改善被卷死的一年，刚需市场（四大板块）出现了真空期，其中东区上半年预计会清，南二环会成为刚需最终唯一选择。

至于是否真的会出现轧空，标题是为了流量，现实可能没那么夸张，不过终究来说，这些刚需市场比较有看点的项目，应该会迎来了好时光。