最近，青岛首批配售型保障房热度很高，因为本月下旬就要开始选房了。

陆续有一些网友咨询房师傅，这房子能不能买。

还有人说，3000多套，会不会冲击周边商品房楼盘……

今天，咱们一块聊聊这个话题。

1、有产品力的一批保障房

二十年前，青岛保障房分多种。廉租房、经济适用房，限价房，后来又有了公租房……

那时候，很多低收入家庭比较向往经适房，因为价格特别便宜。但大家心里都明白，一分钱一分货。

等着那批经适房符合二次交易的时候，在市场上流通，确实备受“歧视”，价格很低。

七八年前，青岛又开始做了一些产权型人才住房。这类房源，集中在高新区、西海岸、城阳等区域，市区也有，那几年出让的地块基本都有特定比例的房源。

市区人才房，部分楼盘还真有产品力。比如，崂山海尚府、海信、金茂的几个盘。

以海尚府为例，精装人才房，公区设置、配套，媲美商品房。另外，出门就是海尔学校、二中附属学校，教育资源很不错。

顺着时间轴，到了这两年，市区又推出了“新款”配售型保障房。

只说产品力层面，确实是到了一个新高度了。有些细节做得，甚至比个别商品房楼盘要强不少。

产品设计，与时俱进。不仅向商品房的一些最新设计靠拢，还用上了第四代住宅的概念的项目。

比如，开封路保障房项目，是按照“绿色、低碳、智能、安全”好房子的标准来打造的。

坚持采用优质绿色建材和先进的施工工艺工法，为解决隔音、降噪、串味问题，在楼板地面、分户隔墙、厨卫间排水管等位置增加专项处理措施。

采用可变户型设计，住户可通过增减隔墙的方式，增加卧室数量或扩大客厅面积，适应多样化居住需求。

在智慧社区方面，园区内有24小时监控，单元门人脸识别进出，访客预约二维码通行，设置有智慧灯杆，户内还安装有一键报警。

开封路项目，容积率2.87，15栋19-27层住房，1812户。其中82㎡套二504套，98㎡套三1308套。

从户型布局看，更加注重实用性、功能性，采用客餐厨一体化设计，提高空间利用率。

2、几个变化，需要注意！

以往，保障房的户型面积段，和商品房差别比较大。

曾几何时，保障房重在保障居民基本居住需求；后者更多的是提高居住舒适度。

现在，情况发生了一些改变。就拿今年这批保障房来说，强调住“好房子”。两个保障房项目，都是以套三房源为主，少量套二房源。

这是一个最大变化，也是这批保障房的一个重要优势。

第二个变化，价格，主打保本微利。

精装修交付，销售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则确定，约为同区域商品住房售价的60%，销售均价约1.1万元/㎡（10600~14000/元㎡）。

京口路项目效果图

保障房，本质上是一种社会福利，核心是民生基础保障。优先保障住房困难且收入不高的工薪收入群体。

第三个值得一提的细节：

不能和商品房一样上市自由交易。别想着赚差价。

想退出，可以通过政府回购方式。

这和前些年的经适房、限价房有很大区别，这个细节需要注意。

有些“投机”思想的朋友，可以放弃“炒”一套的念头了。

3、对楼市的一些影响

这两个保障房项目，共计3600多套房源。从去年开始，就有类似声音：

周边楼盘是不是瑟瑟发抖了。

周边，新建商品房是不是降价了？

这个问题，需要两方面看。以开封路项目为例。

目前老四方在售楼盘比较多。没有开封路保障房之前，老四方已经有楼盘降价促销了，还不止一家。

这类降价楼盘有个共同点：产品力太差。

在和其他品质楼盘竞争中，早已掉队了。

开封路项目的受众是刚需中的刚需，对降价楼盘有冲击，但对品质楼盘，影响几乎不存在。

买中海云境的朋友，买通和悦章的购房者，是不会考虑保障房的。

但是，考虑老四方老破小的刚需，首付款只有十几，二十万左右，可以研究一下开封路保障房。

这类群体，如果符合条件，房师傅认为，完全可以买开封路新房。

李沧京口路保障房，情况也是类似。对品质商品房的影响，可以忽略不计。

但对低端市场，比如老破小，比如产品力弱的低价盘，是有冲击力的。

最后，和大家说句肺腑之言：

放平心态，享受慢生活；别绞尽脑汁，走捷径。