RealEstate网站3月11日报道，业界领袖警告称，联邦政府推出的为期两年的外国 买家禁令，实际上只是一个政治噱头，并不会对市场产生实质性影响。

在墨尔本，本地买家主导的拍卖市场依旧火热，市场专家普遍认为，该政策不会对 房市造成太大影响。

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这一禁令将于4月1日生效，并得到了工党和联盟党的支持，双方均宣称此举有助于 改善负担能力。然而，业内专家对此提出了批评，认为真正的问题并不在外国买 家，而是高额税收以及本地投资者纷纷撤出维州楼市——这两大因素对当地房地产市 场的冲击远比国际买家更严重。

M R Advocacy董事Madeleine Roberts指出，这项禁令“不过是政治表演”，她表 示，外国买家在墨尔本楼市的占比不足1%，而与此同时，由于高税率，投资者正大 批离开维州。

她说：“这一政策只是一个吸引眼球的幌子，而真正的问题——维州居高不下的房产 税和缺乏投资激励——却被忽视了。”

Madeleine Roberts（图片RealEstate）

Colliers维州住宅市场董事总经理Tim Storey也认为，该禁令不会改变住房负担能 力，因为外国买家将简单地把购房目标转向新建住宅。

“那些原本会购买二手房的外国买家，现在会把目光转向全新的公寓，”Storey表示。

Colliers的数据显示，在过去三年里，外国买家仅占墨尔本房产销售总量的 0.24%，而维州在全国外国买家交易中占比45%。

根据这项禁令，“外国人士，包括临时居民以及外国控股的公司”将不得申请购买二 手房，除非该购房行为能显著增加澳洲市场上的住房数量——通常是通过对现有房产 进行重新开发来实现。

永久居民、新西兰公民及其配偶将不受该禁令限制。

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事实上，澳洲外国投资审查委员会（FIRB）早已禁止海外投资者在澳洲购买二手 房，而这项新政只是进一步扩大了禁令范围，将部分外国购房者，如国际留学生， 也纳入限制之中。

目前，仍允许外国买家购买二手房，前提是该房产交易必须伴随至少增加一套新住 宅。

否则，外国买家只能购买新建房产或楼花项目。

然而，由于FIRB的审批是购房交易的必要环节，而墨尔本的房产市场中多达三分之 一的交易依赖拍卖形式，这让外国买家面临更高的购房难度——一旦政府机构拒绝其 购房申请，买家可能会损失押金。

与此同时，在维州，外国买家在购置住宅房产时还需额外支付8%的税款，且豁免条 件极为有限。

这意味着，对于一套应税价值为100万澳元的房产，外国买家需要向政府支付13.5 万澳元的费用，而澳洲公民或永久居民仅需缴纳5.5万澳元的印花税。

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Roberts补充称，除了政策上的障碍，外国买家还面临来自本地购房者的激烈竞争。

她表示，墨尔本2月0.7%的房价增长显示，市场复苏的主力是首次购房者，而非外 国投资者。

“许多买家已经观望数月，等待合适的购房时机，而现在正是他们入市的最佳时刻。”

尽管外国买家禁令引发了广泛讨论，但Roberts指出，真正的危机在于投资者大规 模撤离维州，导致出租房源短缺问题愈发严峻。

“维州的税收政策让房产投资变得异常艰难。”

“大批投资者正转向昆州和西澳，而最终要为此买单的将是租房者。”

目前，租金暂时趋于稳定，但Roberts警告称，若投资者信心无法恢复，房源供给 将缩紧，租金价格将再次飙升。

不过，澳联储2月份0.25%的降息已经提振了购房者信心，PropTrack数据显示，墨 尔本房价当月上涨了0.67%。

Storey表示，若再度降息，房市将迅速回暖，卖方市场或将重新主导格局，外国买 家的影响将微乎其微。

他说：“如果再有一次降息，买家的优势将迅速消失。”

“目前，买家仍掌握主动权——但这种局面不会持续太久。”