一、政策层面：中央定调“稳楼市”

1. 政府工作报告首次将“稳楼市”纳入总体要求

3月5日全国两会政府工作报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，首次将“稳住楼市股市”写入总体目标，释放强烈政策信号。重点措施包括：

• 降准降息：央行行长潘功胜表示将择机实施，5年期以上LPR或继续下调以降低购房成本。

• 专项债加码：地方政府专项债额度增至4.4万亿元，明确用于土地收储、存量商品房收购，缓解库存压力。

• 调减限购政策：核心城市如北京、上海或逐步取消郊区限购，释放刚需及改善性需求。

2. 城中村改造加速推进

报告提出“加力实施城中村和危旧房改造”，通过货币化安置（如房票）释放购房需求。上海、深圳、广州等城市已启动大规模项目，预计带动近1亿平方米住宅销售。

二、市场表现：核心城市“小阳春”初现

1. 一线城市量价齐升

• 上海：2月新房成交8299套（同比+54.8%），二手房网签量1.67万套（同比+120%），创近3年新高。

• 深圳：一二手住宅网签总量6161套（同比+119%），多个新盘现“日光盘”。

• 北京：2月二手房网签1.19万套（同比+87.6%），核心区改善房源去化率提升。

2. 二线城市结构性回暖

• 杭州、成都：主城区改善项目热销，杭州申花板块某项目单月带看量超9000次。

• 南京、武汉：新房价格环比连续上涨，南京主城区改善盘去化率回升至24%。

三、土地市场：优质地块溢价率创新高

1. 核心城市土拍热度飙升

• 上海：虹口区宅地溢价38.2%，楼面价达11.75万/㎡；内环内新盘开盘即罄。

• 杭州：城东新城地块溢价54%，楼面价破6.5万/㎡，刷新区域纪录。

2. 国央企主导拿地

1-2月新增土储百强房企中，7家为央国企，华润、保利等5家拿地金额均超百亿，聚焦一线及强二线城市核心地块。

四、行业动向：房企分化与存量盘活

1. 房企债务风险化解

政府工作报告强调“发挥房地产融资协调机制作用”，保交楼仍是重点。金科股份所持金科服务股票首次流拍，反映市场对非优质资产仍持谨慎态度。

2. 存量商品房收购提速

80余城启动存量房收储计划，广州、深圳专项债资金落地，收购对象转向商办项目以优化库存结构。

五、专家观点：市场分化与未来趋势

1. 短期预判

上海中原地产分析师卢文曦认为，政策叠加传统旺季，核心城市3月“小阳春”行情可期，但三四线城市仍面临库存高压。

2. 长期转型方向

住建部推动“好房子”建设标准落地，绿色、智慧住宅或成新趋势；房地产发展模式向“城市群集约化”转变，低能级城市需警惕“收缩型”风险。

数据来源综合： 政府工作报告解读、克而瑞/中指研究院监测、一线城市住建局数据。