整体市场：15个重点监测城市（不含大昆明）商品住宅成交均价6181元/㎡，环比下跌11%。

文旅城市：整体均价7604元/㎡，环比下跌16%。其中大理（大理小院子低密业态）、丽江（丽江时光托管投资潜力）主要因单盘高价备案房源减少影响本月价格下滑，大理环比下滑35%、丽江环比回落7%，版纳旅游旺季降价冲刺业绩影响均价环比下跌5%，腾冲主要受华侨城·梦幻腾冲国际温泉度假小镇低密业态高价备案带动环比上涨12%，澄江价格波动相对小、跌幅1%。

非文旅城市：整体均价5201元/㎡，环比下跌3%。其中芒市受主力项目祥成花园、水域轩园低价备案影响环比下跌17%，昭通凤凰香榭、保山青华海经济综合体与吾悦广场带动两城均价下滑12-13%，瑞丽受群兴园低价备案影响环比下跌4%，泸水盛世华城涨价带动城市价格上涨10%，曲靖受曲靖中心低价备案减少、市场成交回归常态带动城市价格上涨7%，普洱受鼎城国际与观澜艺墅带动环比上涨7%，临沧、楚雄涨幅1-2%区间。

（图源：克而瑞云南）

在2025年2月的房地产市场中，云南地州商品住宅成交均价 6181 元 /㎡，环比下跌 11%。其中，文旅城市整体均价 7604 元 /㎡，环比跌幅达 16%。

大理的商品住宅成交均价10087元/㎡，2025年1月的均价则为15522元/㎡，环比下降35%，成为全省房价波动最大的城市。

（图源：克而瑞云南）

高价备案减少成主因，文旅项目降温明显

大理房价骤降的核心原因在于 高端项目备案量减少。以 “大理小院子” 为例，作为文旅标杆项目，其低密业态（如合院、洋房）的高价备案房源本月显著减少，导致整体均价被拉低。数据显示，该项目 2 月成交金额 1.19 亿元，虽仍居文旅盘 TOP2，但均价环比下跌 7%，降至 21838 元 /㎡。

此外，市场观望情绪加剧，购房者对文旅投资的热度有所降温。大理作为 “旅居圣地”，过去依赖高溢价的度假产品支撑市场，但随着竞品城市（如腾冲、版纳）的差异化竞争加剧，大理急需调整产品策略。