01.

“观山东”位置优势

今年，“观山东”板块将持续有新项目推出，其区域热度将进一步得到提升，那“观山东”的城市现状及细节，肯定会倍受到市场的关注。

限于城语前期文章对“观山东”的分析还不够细，故城语在此追加“观山东”板块的个人看法及观点，供读者朋友和购房客户参考和拍砖。

打开“观山东”城市地图，可直观发现“观山东”区域的四个优势：

一是“观山东”近距离平滑衔接观山湖中区域，可得观山湖中成熟且优质的城市资源辐射；

二是“观山东”区域靠近主城方向，现有多条城市道路能拉近“观山东”与主城区的物理空间距离；

“观山东”板块城市位置

三是“观山东”可衔接多个区域，向北可达白云区，向东可进主城，向西往观山湖大部，南下是三马片区，东北稍远可进入乌当方向。

四是“观山东”开发在起步阶段，区域有足够的土地储备为后期楼市发展提供动力；

正因如此，“观山东”在城市位置上，是贵阳除三马片区外，可近距离衔接多区的另一个城市“相对”中心。正是这样的优势，“观山东”的楼市变化才会备受关注。

目前，“观山东”有多个新盘项目在售，未来也将有多个新盘面市，区域正在成为贵阳楼市的未来的热点。

02.

“观山东”板块优劣

细化“观山东”板块的优缺点：

“观山东”城市板块范围：俗称的“观山东”区域，是指观山湖城市同城大道以东的区域，北临北二环及白云区分界，南临云岩区分界，更东至北站南北延伸铁路线范围。

◑ “观山东”板块具体优势如下：

其一，板块位置优越：板块位于观山湖中部以东区域，现“观山中”发展已经成熟，“观山中”的优质城市资源，“观山东”都能近距离分享。

结合城市实际情况，“观山东”由北至南，可分享“观山中”金融城、会展城、高新区三大商圈的优质金融、商业、办公、交通等资源。

其二，区域地形环境：区域地形有明显的优势，内部地形相对比较平坦，利于城市开发规划和城市建设，利于内部配套高效共享。

结合地形环境细节，“观山东”区域虽然有一些小山、沟地，但利于平整或作为山体公园开发等，对区域城市建设没有造成太严重的阻碍。

另外，该区域与观山湖中部城市不存在地形上的阻碍，城市发展能做到“平滑衔接”，城市资源能做到高效融合沟通。

“观山东”板块位置及范围

其三，内部现有资源：区域城市基建基本成熟，并且内部部分资源是极其优质的，例如区域城市道路、地铁公共交通等。

“观山东”现有城市路网成熟，有多条城市主干道可连接观山湖及主城区；区域运营的地铁1号线，能满足大部分区域的地铁出行；区域有落地新的医疗、商业、办公资源等。

其四，土地储备丰富：区域现阶段还有大量的地块待开发，这些地块可为“观山东”区域提供较长时间的楼盘供应量，保持区域楼市热度。

与之比较，观山湖中、南、北三个区域，因过早的城市开发，区域储备土地较少且比较分散，城市发展进入成熟期；另外，观山湖西区域土地虽多，但位置和发展难度比“观山东”区域要大。

“观山东”板块一角

其五，近距离衔接多区：区域是除三马片区外，是贵阳能近距离衔接多个区域的另一个“相对中心”。

“观山东”可衔接多个区域，向北可达白云区，向东可进主城，向西往观山湖大部，南下是三马片区，东北稍远可进入乌当方向。

这客观上的位置优势，使得“观山东”能扮演城市“枢纽”的角色，区域项目有坚实的价值基础铺垫，有足够的故事可讲，从而吸引周边区域的刚需及改善实力群体进入。

其六，能拥抱主城及观山湖：区域东进是贵阳实力主城区，西往是新兴的观山湖区，这样“观山东”能同时得到贵阳现有两大实力区域的支持。

“观山东”向东可快速抵达贵阳传统主城区，区域实际距离与主城区并不远，现有的观山东路、黔灵山路能快速抵达主城区。很容易拉近观山湖与主城的心理距离，提升主城区对观山湖的认知和接受度。

实际来看也是如此，目前有主城区来“观山东”区域的置业者，就是认为“观山东”与主城区很近，不管是工作距离，还是生活周转，都比较方便。

◑ “观山东”城市板块短板：

首先是板块延伸空间比较有限：“观山东”城市板块，有一个十分明显的空间弊端，那就是板块外延空间很是受限。

结合区域实际环境可以看到，“观山东”北部是长坡岭森林公园，实际已经进入白云区；东部是黔灵山山地环境，这部分山地环境难以开发，且阻碍了与主城区的城市空间衔接。

其次是内部环境存在明显割裂：“观山东”因前期的城市道路规划，造成其内部空间不可逆的分裂感，在一定程度上影响了内部城市衔接。

例如区域有贵遵高速、二环等重要城市道路，并且区域还有与观山东路、黔灵山路等交汇形成的立交，这些道路立交的存在，导致了现今“观山东”内部的分裂感。

“观山东”靠近北站的环境

再次是区域细节配套不是很足：“观山东”是观山湖城市东进的开发区域，因区域处在新开发阶段，内部细节配套还在逐渐的补充和完善。

现阶段，“观山东”的细节配套，居住氛围确实不如观山湖中、南、北区域，这也是城市发展先后必须要经过的过程。

最后是部分重要配套需要等待：“观山东”区域部分重要配套确实呈现较慢，例如地铁S2号线、林城东路延伸段等，主要原因还是财力不足。

但从政府财力不足大环境可以看出，类似“观山东”这样的城市“内部”区域，越能得到城市发展的重视，以及得到开发商及消费市场的青睐。

综合以上文字分析可以看出，“观山东”城市板块是不“完美”的，但区位优势明显大于劣势。

这也为“观山东”的城市发展奠定了良好基调，“观山东”的优势，也为区域楼盘营销铺垫了坚实的价值基础。

03.

板块单元拆分

“观山东”差异细化分析：

“观山东”板块主要开发面积约10平方公里（城语个人测量数据），东西宽约3公里，南北长约5.3公里，是一个很不标准的长条状物理空间地形。

结合“观山东”板块的实际情况，板块南北距离较长，使得板块内部南北存在明显的差异，可以划分为北、中、南三个区域分析对比，以便更进一步清楚区域项目之间的差异细节。

◑ “观山东”北部区域：

范围：南至观山东路，北至二环道路、观白交界处，西至同城大道、中天项目，东至铁路线。

位置优势有：

其一，临近金融城商圈，城市大道两侧：“观山东”北部区域紧靠金融城商圈，与金融城的距离最远约3.5公里（国际会议中心站位置），能直接看到金融城商圈配套，以及得到金融城优质资源辐射。

还有，区域有林城东路经过，林城东路是观山湖的重要城市大道，号称贵阳版本的“长安街”，大道两侧城市规划较为完整，城市配套优质；

其二，大部分地块平坦，宅地开发集中：“观山东”北部区域有三块面积较大，且地形较为平坦的土地，如阳关至龙湖项目区域；中海大关安置房区域，小龙滩地块区域。

这三块地，正好对应了“观山东”北住宅集中开发的区域，住宅集中开发，利于区域配套共享，利于居住氛围的形成；

其三，地块出让速度加快，城市更新推进：“观山东”北部区域现有多块住宅已经出让，并且出让土地在做前期建设准备工作。

另外，区域棚户更新改造也在推进中，靠近阳关站区域，安置房建设规划已出，区域复杂的棚户环境将有改变。

其四，部分地块有水域空间，能得到价值加持：“观山东”北部有两块地内部有水域空间，可为区域项目提供额外的价值加持，提升产品定位等。

如中海映山湖项目地块，项目没有水域空间，后改造提升打造成湖景市政公园，提升项目的空间环境，价值定位等；

小龙滩浙江东都地块有水域空间，后期规划会保留改造成湖景公园，能为项目提供营销价值点，以及增加区域居民休闲散步空间。

“观山东”范围

城市环境不足：

首先是部分地块空间受地形影响严重：“观山东”北部区域，部分地块受山地地形影响较为严重，使得该地块的项目综合环境较差，从而影响了项目的价值：

如近北站的观山·开磷城项目区域，该区域三面被山体地形包围，加上东侧一面是铁路，导致项目与周边的配套接触性很差；

再有开磷城周边规划配套存在明显差异，导致项目生活氛围不足，孤立感十分明显。

如开磷城区域规划有消防站、网约车蓄车场等，这类城市配套对区域城市环境纯度还是有一定影响的。

其次是地块城市环境差异较大：“观山东”北部区域虽然开发强度较大，但都是最近几年才启动建设的，区域城市环境难免存在较大差异：

如阳关站区域受棚户环境影响，项目到地铁的出行环境十分不便；小龙滩地块推进建设较慢，城市环境需要等待；

中海龙湖项目整体环境不错；相反的是开磷城项目周边，城市环境明显有较大的心理落差；

最后是区域配套没有跟上，特别是教育配套：“观山东”北部区域综合情况不差，就是区域配套一直深受诟病的问题：

如龙湖项目与阳关站道路出行问题，该路段受棚户影响出行体验不好；小龙滩地块的教育配套建设问题；龙湖项目学校建设问题；

还有区域的林城东路延伸段建设问题；地铁S2号线建设时间问题；观山湖区人民医院建设问题等；

▼ 区域在售新盘情况：

龙湖天曜三期组团：组团三期位于林城东路与凯里路交汇的西南侧，主要配套有金融城商圈及周边资源；规划有学校待建，现委培在对面的中海；与1号线阳关站距离约900米；

三期目前在售D1/D2栋普通高层，梯户比2T3户；面积125/143平，价格9字头-1万加；D3/D5栋大平层，梯户比2T2户，面积178/195平，价格11000-13000每平；

D2栋基本售罄，D2/D3/D5栋交付时间2026年7月底；D1栋交付时间2026年12月底；交付标准毛坯。

天曜三期（领峯）组团是龙湖天曜项目的最后一个组团，组团定位改善，产品有普通平层及大平层。

龙湖天曜

组团简评：天曜三期综合性并不差，项目在“观山东”北区靠近金融城商圈的区域，环境纯度相对不错；

与项目其它组团对比，三期较为远离高速路、棚户区，没有收到复杂环境的干扰；另外项目组团空间较大，内部的园林空间内容可以做得更为丰富；

再有组团定位较高，社区空间内容呈现更有质感，如社区大门、归家公区、社区会所、建材硬件等。

组团不足：龙湖项目现最大的问题是配套教育没有跟上，并且新学校吸引力也不足，这是典型的新盘项目共有的问题。

另外，龙湖项目前期有明显的降价促销过程，四期销售过程中出现“工抵房”销售，影响了后期组团的“价格”信任；

结合三期现有表现，组团普通高层去化较为不错，特别是建面125的户型，去化速度最快。不过，项目的大平层去化就不太理想了，目前市场的大平层，受到大环境的影响，去化速度明显不如前期了。

中海映山湖：项目位于林城东路与龙腾路交汇的西北侧，大配套有金融城商圈资源等，细节配套是内部湖景市政公园，外有长坡岭森林公园及景观等。

项目在售：A3/D1栋高层，2T4户，面积113-135平，价格11500左右；A4/A10栋高层，面积143平，A4栋毛坯，A10栋精装，价格13000-16000每平；

A8/A13栋洋房，面积165平，价格15000-18000每平，顶跃21000-23000每平（有时特价房较便宜）；

A11栋，面积170平；价格13000-17000每平；E1栋，面积150-170平，价格15000-18000每平；

A地块别墅28/25/35/44栋，面积143-170平，总价区间288万-1000万。

中海在售产品不少，有现房，有2025年12月底交付的，交付标准多为毛坯，精装楼栋有注明。

中海映山湖

项目简评：中海项目因在楼市高位拿地，楼面价7639每平，定位改善，产品综合性整体还不错，前期项目竞争靠时间赢得了口碑。

但随着楼市行情的变化，特别是楼市进入低迷期以来，项目竞争逐渐变得尴尬，一方面不得不紧跟市场，开启工抵房去化以及部分特价房；

二是产品去化变慢，前期的产品优势无法发挥，因为后发项目不仅具有产品优势，在价格灵活性也比中海更强。

中海项目综合性确实不错，特别是交付呈现方面，在当今的市场确实有不错的口碑。无奈，当下的市场在价格战竞争面前，购房客户对价格变化很敏感，这方面中海并不占优势，只能熬时间了。

还有，现阶段的贵阳市场，品质竞争难得可贵。中海项目大部分都是现房了，购房客户能看见中海的呈现，有实力且认可中海的客户，还是会选择中海的。

中海的D1栋高层，因楼栋交付早，配套学校开学，楼栋销售去化还能走一走，刚需首套房置业是可以选择的。

众恒·观山云墅：项目位于林城东部北侧的小龙滩地块，配套现只有林城东路等道路，地块规划的学校配套等还未呈现。

在售情况：主要在售1/3/5栋，户型面积94-115平，均价10500左右，交付时间2026年7月份，毛坯交付。

观山云墅

项目简评：观山云墅自面市后，除了开盘前期销售不太好外，后续销售很快就跟了上来，成为“观山东”去化最为理想的项目。

观山云墅最大的优势体现在“性价比”，跃层大赠送极大的拉低了实得价格，外加项目有封窗、搭板的福利，这简直是把诱惑力拉满。

云墅项目优缺点都是摆着的，项目定位本就是刚需，加上项目体量有限，项目本身的价值点确实不多。

延展小龙滩地块的情况，小龙滩地块整体不差，但配套建设一直没有跟上，需要时间兑现，这也是购房客户需要接受的现实问题。

结合项目与地块实际，观山云墅很适合刚需购房，刚需客户最在意的价格问题，项目用大赠送、搭板等福利冲掉了。

那么，选择观山云墅的客群，就要接受项目体量不足，小龙滩配套的兑现时间问题，以及周边项目建设带来的环境干扰了。

观山开磷城：项目位于区域观山东路与站西路交汇的北侧，主要配套是区域城市道路，以及站西路公共交通路线。

目前在售：在售1/3/4栋，户型面积105-120-139平，价格6688每平起，多数7字头价格；

观山开磷城现全部是现房，交付标准为毛坯，所见所得，交付即装修。

开磷城

项目简评：观山开磷城是观山湖区域不多的去化很慢的项目了，其主要原因是项目缺点确实太多，优点真的很少了。

开磷城所在的北站北部区域，这里地理空间环境很复杂，如有山地挤压，导致项目所在的空间开阔性有限，有一种明显的孤立感；

如临近铁路线，使得原本就不开阔的地块空间更加狭小，导致区域城市建设无法扩展和延伸；

如配套及交通复杂，靠近北站的区域，配套及交通都有独特性，开磷城旁边建设有网约车蓄车场，交通方面多有进出北站的车辆，这对区域居住环境体验影响是不小的。

回到开磷城项目，开磷城属于“跨界”项目，房企缺乏丰富的住宅开发经验，导致项目产品设计缺乏前瞻性，开磷城的产品放在市场比较，属于落后的一类了；

另外，项目交付情况很是一般，在楼市的参考竞争环境中，开磷城的价格波动也是很大的，这也证明了项目难以抗住市场环境的变化。

一通唠叨下来，发现开磷城项目的优势，仅只有区位大环境以及价格便宜了，项目靠近观山湖，6字头起的价格，很符合刚需置业者的需求。

◑ “观山东”中部区域：

范围：南至都匀路，北至观山东路，东至北站区域，西至同城大道，该区域以阳关大道为中心的区域划分为“观山东”中部氛围；

位置优势细节梳理如下：

其一，紧靠高新会展城，居中优势明显：“观山东”中部区域紧靠观山湖中高新区、会展城商圈，能得到观山湖中优质资源的辐射；

外，“观山东”中部处在“观山东”板块居中的位置，能同时近距离分享板块南、北、中的大部分配套；

其二，路网丰富紧密，有地铁1号线经过：“观山东”中部交通路网成熟，现有同城大道、凯里路、西二环、阳关大道等主要城市道路经过；

快速公共交通，区域有地铁1号线贯通中部，能让大部分项目得到地铁出行的福利加持；

其三，建设逐渐加快，有多个项目开发：“观山东”中部区域地块出让速度加快，后续会有更多的地块出让；

另外，前期出让地块都已推进建设，中部区域城市界面环境将有很大的改善和提升。

“观山湖”中部区域

城市环境不足：

道路过于集中，地块割裂严重：“观山东”中部区域城市道路网成熟，带来的是城市道路过于集中，导致区域地块严重分裂；

通过地块可以看到，该区域有同城大道、贵遵路、凯里路、西二环、站西路、观山东路、阳关大道、宏运大道、都匀路等8条主要道路。

这些道路把“观山东”中部区域分割成了多个小块，使得区域地块复杂性因素增多；

山地地形明显，部分地块很不规整：“观山东”中部区域有较大面积的山地地形，以及一些零散的小山包，导致区域部分地上受挤压严重；

如，盼盼项目区域，项目受山体地形影响，部分地块很不规整，严重限制了地块住宅的设计及开发。

配套还未跟上，特别是教育配套：“观山东”中部区域需要补的配套不少，例如社区商业、道路公交系统等。

外，特别是区域项目的教育配套，目前也还未完全兑现。因区域学校为新建，学校谈不上吸引力。

▼ 区域在售新盘情况：

红星观山天铂：项目位于阳关大道与凯里路交汇的西北侧，主要配套有3班制小学(观山湖区第一高级中学附属小学）（远洋天铂校区），誉鹭湖地铁站；

目前在售，在售二期观知苑组团，户型面积88/99/109/123/137平，价格8900-11500每平，交房时间2026年9月30日。

项目简评：观山天铂是“观山东”中部区域在售最早开发的项目，但因前期房企的变故，导致项目停滞很长的一段时间了。

在售组团情况

项目的优势有：

首先，项目处在“观山东”中部地势较为平坦的区域，与周边配套能实现高效衔接，如可步行到北大资源梦想城商业；

与一号线白鹭湖站距离不算远，步行距离约810米，并且道路平坦利于步行；

其次，产品规划不错，项目产品为板楼跃层，板楼是一个不错的价值输出点，跃层户型符合大赠送提升性价比。

项目不足：目前，观山天铂面临的最大问题，是前期项目建设停滞带来的负面影响，这种影响是很难消除的。

现项目重启销售，想要消除前期的负面影响，还是要取决于工程的进度，以及拿出足够有吸引力的价格了。

投控·观山怡璟：项目位于阳关大道与贵遵路交汇的东南侧，主要配套有白鹭湖地铁站，以及房企官宣的中小学教育配套（与誉鹭湖项目共享）。

在售情况：在售楼栋1/2栋，户型面积94/117平，价格9000-10000元每平。交付标准为毛坯交付，交付时间2026年中旬。

观山怡璟

项目简评：观山怡璟是区域的小体量项目，小体量项目的竞争弊端要比周边项目更明显，因为区域项目有的大环境优势观山怡璟都有，而别的项目优势观山怡璟不一定能匹配。

如，小体量项目社区空间有限，没有足够的地盘来打造丰富的社区空间内容，简单来说，就是社区园林空间不够大，休闲散步不够；社区内部配套有限，做不到丰富性；

还有，小体量楼盘对物业的依赖很高，一旦前期物业拉垮，后期很难提升，因为小体量楼盘整体的物业收费有限，随着后期的成本增加，物业收入大概率满足不了社区的管理维护支出。

再有，小体量项目对业主的整体要求更高，需要业主们共同维护社区的硬件等基础，维护没有跟上，后期的花费支出均摊成本可能也更高。（实际上不管是大体量，还是小体量项目，都需要业主们共同维护）

结合观山怡璟现有的情况，项目满足刚需，多房家庭置业还是很不错的，毕竟区域大环境优势是永远在的。

万科·都会印象：项目位于阳关大道与凯里路交汇的西南侧，主要配套有白鹭湖地铁站等。

在售情况：毛坯9号楼，户型127平中高层，价格12300每平；精装6号楼，户型89-115平高层，价格11700左右；

交付时间，9号楼2026年6月30日交付，6号楼2026年10月30日交付。

都会印象

项目简评：都会印象走的是精致路线，项目与区域几个兄弟盘大环境没有太多的不同，但项目的去化明显要优，价格相对也是要贵。（阳关大道4兄弟，观山怡璟、都会印象、盼盼项目、观山天铂也算进来）

都会印象的成功，其主要原因是万科房企的操盘，万科在贵阳市场的稳定性是有目共睹的，当下楼市环境依旧处于低迷期，购房客户的选择肯定会趋向于稳定性更好的房企。

“观山东”区域的项目，房企稳定性能与万科比较的不多，特别是“观山东”阳关大道4兄弟。

观山天铂前期有过停滞，盼盼是贵阳市场首个住宅项目，观山怡璟是平台公司，这一番对比下来，都会印象有很突出的房企口碑优势。

回到都会印象的产品，项目产品虽然不是很突出，但呈现有浓厚的万科风格，这是在贵阳市场有着深刻影响的且得到认可的风格。

那都会印象价格要贵，且卖得还不错就不是万科单方面的问题了，也怪市场环境不争气咯。

盼盼·君安金檀郡：项目位于阳关大道与凯里路交汇的东北侧，具体来说是北大资源梦想城的北侧。

主要配套：配建21班幼儿园、24班小学和12班初中，社区底商及北大资源梦想城商业等；

在售情况：目前在售洋房24地块1/2栋，面积137-144平，价格12000-12800每平；高层24地块3栋、25地块4栋楼，户型96-115-125每平，价格9000-9500，部分房源8字头，也有过万的。

盼盼项目

楼盘简评：盼盼是阳关大道“四兄弟”地块最复杂的项目了，特别是现在售的24和25地块。

因地块受山体、城市道路、周边建筑的影响，使得地块空间不规整，楼栋布局无序，楼栋容易受环境影响等。导致在售的24和25地块呈现体验感很差。

君安金檀郡是盼盼在贵阳市场的首个住宅项目，目前项目实景可以打消购房客户对盼盼房企的诸多质疑，特别是“跨界”能否做好房子。

项目在售有实景呈现，并且实景做得还不错，可见盼盼有投入成本，用诚意来做产品。但是地块肉眼可见的弊端，是难以改变的。这也让盼盼的销售去化不是太理想的原因之一。

今年2月份，盼盼的销售成绩还算不错，主要原因是实景加持和交付时间有提前，根据项目输出的信息，24地块预计会在今年9月份或国庆期间交付，这对需求准现房（今年交付）的购房客户来说，是一个不错的选择。

需要多补充几句，盼盼在售24、25地块细节环境确实较差，但现有实景，加上“观山东”城市板块的情况，地块对刚需置业来说，是一个不错的参考和选择。

◑ “观山东”南部区域：

范围：南至观山湖与云岩三马片区交界，北至都匀路，东至贵阳北站铁路，西至同城大道（白云大道）。

位置优势细节梳理：

紧靠高新三马，有多区交汇优势：“观山东”南部区域西靠观山湖高新园区，西南方向是“观山南”，南邻云岩三马片区，这能让区域有分享多区城市资源的优势。

高新区有成熟的办公资源，观山南有居住商业环境，三马片区有城市更新预期等，这几个区域，在贵阳城市板块中都有着各自的城市位置和环境优势，说明“观山东”南不是孤立无靠的区域。

地形较为平坦，地块空间较为完整：“观山东”南部区域地形起伏很小，大部分地块相对较为平坦，利于后期住宅及相应建筑规划；

并且，区域地块空间相对较为完整，没有出现严重的分裂以及破坏感，这样的地块空间，极其有利于地块建筑规划。

规划逐渐加快，有地块计划出让：“观山东”南部区域地块出让计划在加快，但较为遗憾的是，区域开发速度还是太慢了；

目前比较利好的现实，是随着誉鹭湖的开发建设，区域环境在得到提升，随着后期地块的出让，区域环境会进一步得到改善。

主要道路完善，有东进主城便利：“观山东”南部区域主要城市道路是已经呈现的，特别是与主城方向沟通的城市道路。

如黔灵山路能快速进入主城方向；二环、北京西路及中环等城市道路能快速进入主城及南下花溪等区域；

“观山东”南区域

城市环境不足：

区域开发较慢，城市环境很差：“观山东”南部区域与北面的情况比较，情况确实不太理想，因区域开发较晚，城市环境还处在“原始”状态。

如区域有棚户环境，特别是白云大道东侧，与三马片区交汇的区域等；

配套没有跟上，需要时间等待：“观山东”南部区域因开发较晚，区域配套可以说基本没有，需要很长的时间等待。

如凯里路延伸段建设都还未完成；如商业消费配套更是没有；如学校等配套需要随着项目建设才能呈现；还有区域规划的地铁S2号线更是还未确定修建时间等。

棚改环境复杂，兑现时间很长：“观山东”南部区域的白云大道（同城大道延伸段）东侧有一片较大的棚户区，该棚户区改造时间不确定。

参考贵阳棚户及区域规划的情况，这片棚户区短期内难以实现更新。

地块差异情况，立交分割无法避免：“观山东”南部区域存在明显的地块差异，结合区域实际，旁边有立交桥的地块情况较为复杂。

如靠近北站黔灵山路与西二环形成的立交，该区域地块空间明显有被压缩，地块存在被分割的情况。

▼ 区域在售新盘情况：

城运·誉鹭湖：项目位于同城大道与黔灵山路交汇的东北侧。主要配套有规划幼儿园，在项目北部需要建设 18 班小学、9 班初中。

目前在售情况：加推楼栋是中高层A1/A2#栋，楼栋地上层高17层，梯户比2T2户，户型建面124-178平。其中A1栋面积124/131/139平，A2栋面积150-178平。

认筹政策，认筹金2万；价格情况，A1栋价格约1.2万每平，A2栋约1.25万每平；楼栋交付标准为毛坯交付，交付时间2026年9月30日。

誉鹭湖项目

项目简评：誉鹭湖本身的综合条件是不错的，项目开盘至今，洋房去化取得了很不错的成绩，基本是开盘很快就售罄。

项目优势如下：临近观山湖高新区；地块条件优质；产品规划户型设计不错；项目覆盖区域较广等；

但项目也有不可忽视的缺点，如区域开发缓慢，配套没有跟上，还有就是城运是房企新手，需要更多的实景来证明自己。

理性看到誉鹭湖的情况，项目优势明显是大于不足的，誉鹭湖占据了区域最优的地块，并且产品优势比较突出。

现有市场及区域未来地块的规划情况，后面的项目综合条件，难有能匹配誉鹭湖的项目出现了。因为区域后续地块的情况，明显有硬件要差誉鹭湖地块的。

所以，誉鹭湖现有的表现，成绩能说明项目确实有能打的优势。

04.

“观山东”分析总结

“观山东”板块分析总结：

上面一大堆啰嗦且麻烦的文字分析，可能有的读者和购房客户没有耐心看完。那这里有简洁版的归纳和总结：

“观山东”板块的情况如下：

首先，区位优势为板块提供了坚实的价值基础：区域地块出让，楼盘关注的很高的原因，是因为“观山东”板块能“左拥右抱”贵阳现有的两大经济核心区。

“观山东”紧紧依靠着的观山湖、白云、三马片区，这一大片城市物理空间，是贵阳城市北部新崛起的城市强点。

“观山东”东进，南下是贵阳传统主城区，并且有成熟的道路能拉近“观山东”与主城的距离。观山东路、黔灵山路确实交通用地，但这是山地城市的特色，难以避免。

所以，“观山东”的区位价值优势，是贵阳城市空间布局和城市发展形成的结果。

其次，区域地块整体比较优质但差异十分明显：“观山东”整体地形相对较为平坦，区域大部分地块综合情况较优，这位区域地块开发提供了先天有利的条件。但部分区域，地块综合情况明显走极端了。

如，区域大关村位置、小龙滩区域、新寨位置、老阳关周边这几个区域，地块都比较开阔且完整度较高。这几个区域的地块，是利于城市开发及配套建设的。

如，极端相反的地块，像临近北站的区域，有观山开磷城、盼盼项目、阳关城市花园等这类地块，地块空间受山地地形、城市道路立交等影响严重，地块空间狭小，且周边城市空间环境复杂。

这里的地块空间比较，可以从实际的地块规划，楼盘细节中看出更为细节的差异，特别是楼盘产品差异、区域出行细节、城市环境呈现等。

结合目前新盘阶段的实际情况，综合条件较优的地块，楼盘整体表现要好，而环境较为复杂的地块，项目的实际表现也是不太好的。

这种地块及项目的差异，会延续到后期的二手房竞争差异，并且有的差距是不可逆也是不可弥补的。

“观山东”现在售项目

再次，区域规划基本定型但需要补的内容较多：“观山东”区域现有基础情况不差，除了上述的空间位置和地块分享外，区域城市路网、公共交通等配套基本成熟了。

如，区域路网基本建设呈现，“观山东”现有的城市道路，不管是去哪个区域都已经很方便了。

还有，现有的城市道路，基本都有多路公交路线覆盖，能满足区域及周边的公共交通出行。

区域重要的公共交通路线地铁1号线已经开通，能覆盖重要区域的居民出行，辅助普通公共交通，基本能实现目前现有项目的地铁出行了。

区域需要补课的内容：如林城东路延伸段的建设；地铁S2号线建设；区域学校配套的建设；区域地块的出让及建设；区域地块内部道路的建设等。

再再次，重点关注近北站地块及城市环境情况：北站是“观山东”区域重要的交通配套，是区域的城市价值点，但这个价值点也带了很多复杂的因素。

结合北站区域的情况可以看出，北站周边一圈的环境细节并实际是很糟糕的。如地块情况，配套情况，环境情况等。

地块情况：北站北部区域，地块情况明显多山，如开磷城、盼盼项目、北大资源梦想城位置，这里的地块不仅有山地连片，还有城市道路汇集的立交桥；

北站南部区域，大关城市花园周边，地块空间明显收窄，且还有立交桥影响了地块空间的衔接；

配套情况：北站区域，不少与北站有关的配套在这里集中，如城市道路、北站设施、网约车配套等，这类的城市配套，对提升北站运营是有利的，但对区域城市环境的影响却有负面效应；

城市环境：因北站及北站相关设施的存在，靠近北站的区域容易受到铁路线、道路集中、汽车进出集中等带来复杂的城市环境及出行糟糕体验等。

结合北站区域的实际情况来看，北站虽然能为区域城市提供“定位价值”及交通枢纽价值等。但北站这样的高铁站，在楼盘竞争中是偏弱的，不能为区域的项目及二手房竞争带来太多积极的价值，相反还会有负面的影响存在。

高新区看“观山东”

最后，区域综合情况不差但需要时间兑现：“观山东”区域现有不满意的地方太多，在区域项目的营销中，“观山东”城市感不足是最大的抗性。

如区域楼市环境还在起步阶段，如区域配套没有跟上，如区域开发与预期中的要慢，如区域学校都是新学校等。

以上的问题，包括前面分析的“观山东”诸多短板都是城市发展需要面对的问题，观山湖的城市发展是先中部，在南北区域，后是观山湖东西，是一个阶段和时间过程。

“观山东”的优势，前面分析够多了，城语这里不再反复唠叨。“观山东”的劣势，也是明摆着的，前面都有例举分析了。

综合前期的分析，“观山东”的整体情况放在贵阳城市也是不多的优质区域，区域潜力和预期都是值得等待的。

但当前楼市环境，等待这个预期又充满很多的不确定性，不确定性，也是等待预期中的需要面对和接受的一环。