本文从笔者对澳洲房屋市场需求、房屋建设现状的主观感受,分析预制房屋建造在澳洲未来的发展、以及中国产品化预制房屋产品出口大洋洲地区的前景,展望建筑设计企业破圈走出国门拓展海外市场的可能性。

一,澳洲居住房屋市场

1大洋洲主要国家地区

大洋洲主要包括印度尼西亚的巴布亚地区、巴布亚新几内亚、澳大利亚、新西兰及南太平洋的诸多岛国,其中以幅员辽阔人口最多的澳大利亚和新西兰为主要经济体。

2房地产增长的基本因素

房地产最基本因素是消费者信心和供求关系,对中长期来说最重要的两大因素是人口结构和国家的财富。在短期内住房供应对房价有重大影响,供应不足会给价格带来上涨的压力,而供应过剩则相反。尽管澳洲人口增长非常强劲,但没有建造足够的新住宅,这给住房供应带来了压力,这反映在低空置率和高租金、高房价上。

3澳洲的人口大量增长

人口增长一直是支撑澳洲房地产市场的关键驱动力,海外移民是增长最重要的因素。但人口大量涌入使房屋的供需平衡失衡,造成房价上涨和出租物业短缺。一些经济学家预测,到 2030年,澳大利亚的房价将增长40-50%。

4澳洲住房供应量

按照国际标准,澳大利亚的住房供应量偏低,每千人的住房数量低于发达国家480套的国际平均水平。根据经合组织的数据,2022 年澳大利亚的住房供应水平为每千人420套,且也落后于加拿大、美国和英国等可比国家。

5房屋的购买和租赁

澳洲住房库存短缺,使得购买或租赁房产变得更加困难。待售房屋和待租房屋数量一直在下降。包括一些首府城市,租金空置率甚至下降到低至0.5%(正常1.5%—3%),反映租赁市场的严重失衡。

6澳洲政府住房建设政策

改善日益严重的住房供应短缺问题已成澳洲政府首要任务,现政府自2022年以来新增建设预算投资总额达到 320 亿澳元。2024至2025年预算案的新承诺从2024年7月开始,在五年内建造120万套位置优越的新住宅。

二、澳洲房屋建设

1澳洲房屋的类型

澳洲居住房屋的类型包括,独立屋别墅house、联排别墅Townhouse和公寓单元屋Apartment/Unit,大约占比为70%、13%、16%,可见市场接受度最高是独门独户的别墅。

2澳洲房屋建造模式

按照居住建筑不同类型,建造模式也不尽相同,低层多层主要现场木结构手工建造,比较规则高层则为国际通行的模块装配方式建设,一些特殊异形高层则采用现浇混凝土和钢结构施工。特别是市场需求最大的低层别墅,传统落后的房屋建造方式加上澳洲松散的工作模式,使得居住房屋建造极为缓慢,周期冗长平均达到9个月以上。

3澳洲房屋建造成本

这些年澳洲经济处于高通胀时期,居住房屋建造成本增长率达到6.7%,剧增的造价也阻碍了住房建设的开展。

三,澳洲预制房屋市场

1、 澳洲装配建筑市场现状

混凝土钢结构高层建筑产业模块装配方式体系已较为成熟,而形式多样品类繁多的中低层住宅的装配预制则明显滞后。虽然整个产业处于发展前期阶段,但据相关资料统计,模块装配化市场已达到年增长率4.93%水平。目前装配化预制房屋专业公司AUSCO、PreBuilt、AnchorHomes等均为中小型企业,尚未形成规模效应,市场集中度较低,没有一家独大的垄断集团。

2、预制房屋的运输施工

预制装配房屋的技术关键在于既要减少现场施工项目,又要实现产品的小体量轻质化,便于运输吊装。例如美国马斯克公司的装配房屋Boxabl Casita,产品运输体积缩小近50%,可小车窄路运输。澳洲GNESISHOMES实现坡屋面坡顶的折叠化,既降低了产品高度,又能实现传统建筑的造型。预制小型装配度假屋因价格低廉建造快速,在澳洲市场已有相当的接受度。

3、澳洲预制房屋发展

目前澳洲产品化预制装配式房屋占建筑总量的比例不到5%,明显落后于许多其他发达经济体。同时住房需求得不到满足,而建筑劳动力供应受限,发展非现场施工的预制房屋,将大幅度减少现场施工周期,降低高昂的人工成本,最终提高整个行业的房屋建造能力和产量。

据PrefabAUS(澳大利亚预制建筑中心)报告称,未来整个建筑业中装配化智能建筑比例将从2025年的15%增长到2030年30%。实现80%的建筑构件在现场外的智能化工厂生产,从而节省20%的生产成本。到《国家住房协议》的最后一年(2030年)预制化建筑至少占当年建筑总量的 50%。

4、澳洲装配模块化建筑标准

澳洲预制装配式建筑的标准之一,是由澳大利亚预制建筑中心(PrefabAUS)牵头,莫纳什大学主编,装配式行业主要建筑企业参编的手册《Handbook For The Design Of Modular Structures》;以及澳洲国家标准(Australian Buiding Codes Board)—— 《Prefabricated modular and offsite construction》。这些标准也成为指导整个大洋洲地区的预制装配式化建筑设计建造施工的主要依据。

四、中国预制房屋在海外

1、中国预制房屋的出口

中国预制装配式房屋产品在海外出口额,2023年为26.32亿美元,约952万套,截止到2024年4月份,出口中量为362万套,同比增长26.13%。按出口量统计,欧洲58.39%,其中以波兰、德国、俄罗斯、法国、英国、意大利、荷兰和西班牙为主,占出口欧洲市场的分额的72.63%。出口地区主要为欧洲和北美。

据统计中国预制装配式房屋产品在澳洲的销量明显低于其它地区,可以说这是一个待开拓的新兴市场。

2、设计咨询企业出海

中国产品出口必定会面临诸多问题,作为预制装配式房屋牵头的设计咨询企业,以技术管理出海同样会是如此。

首先面临的挑战在于获得当地的社会认同,包括产品声誉、服务履约能力;同时受到两国关系、贸易协定等地缘政治因素影响。经济效益则是最为重要因素,保持成本优势、产品必须契合市场需求。在技术层上面临技术壁垒,需熟知当地行业规则、通晓本地技术标准、实现人才国际化。

3、设计咨询出海之路

进行行业联合,优势互补,与有海外经验的大型企业合作“借船出海”。与本地化企业合作,提供项目生命周期全过程服务,实现合作共赢。要以小见大降低难度,从民用大众化、预制项目起步,预制模块化装配式住宅产品是很好的切入点。

结语

中国制造汽车、机电、家电、日用品等工业产品质量日益提升,并以其高性价比逐渐赢得了澳洲市场,例如中国汽车截至到2022年,5年间销量爆发式增长了20倍。可以相信借助中国完善全产业化的产品能力,良好的营销策略,提供类似汽车高品质的、富有竞争力的预制装配式房屋产品,必定能赢得澳洲和大洋洲地区的市场。

对于建筑设计企业来说,破局饱和而竞争激烈的国内市场环境,利用技术优势引领中国优质建筑产品走向海阔天空的国际市场,是一条值得探索的发展道路。

本文作者简介:

肖 烨 先生

高级工程师、注册城乡规划师

一级注册建筑师、上海市第一批乡村建筑师

上海市第一批乡村责任规划师

上海市政府采购评审专家

上海市科学技术委员会评审专家

上海市住建委专业技术职务资格评审专家