2025年已经过去一个多月，关于2025年的房价到底会是什么样的走势，大家的心中应该有很多疑惑。

2025年的房价到底能不能停止下跌？

哪些城市的房价现在止跌了？

哪些城市仍在下跌？还有哪些城市房价上涨了？

等了两年了，今年能不能入手买房？

以上的问题，都是最近粉丝朋友问的比较多的。

问我上面这些问题的粉丝朋友，一定也去找了其他人问。他问的每个人都给了答案，而后面他汇总起来之后，发现不同的人给出的答案不一样。

问来问去，最后问了个寂寞。

以上问题，空口白牙张嘴回答的都不作数。所有问题的答案都藏在了数据和一线市场里。

数据虽然无法完全体现出来房价的全貌，但是追踪数据可以发现房价的趋势。

我持续追踪70个大中城市的房价指数变动，从中还真发现了一些走向。

从去年9月以来，全国70个大中城市的新房和二手房价变动发生了明显的变动。

9月底的第二轮大救市，对新房市场产生了非常明显的托底，这个可以从9月以来的新建商品住宅的房价变动看出来。

从去年9月到今年的1月份，每个月全国新房市场房价止跌向上的城市数量持续增加。

9月份，只有4个城市新房价格止跌向上。

10月份，有7个城市新房价格止跌向上。

11月份，有22个城市新房价格止跌向上。

12月份，有27个城市新房价格止跌向上。

今年1月份，有28个城市新房价格止跌向上。

截止到1月份，70个大中城市中有40%的城市新房价格已经停止下跌，出现了上涨的势头。

有些城市已经连续几个月新房价格向上涨。我把这些城市分了4个档。

连续5个月房价止跌向上的城市有太原和上海。

连续4个月房价止跌向上的城市有厦门、深圳、平顶山。

连续3个月房价止跌向上的城市有天津、南京、杭州、宁波、武汉、南宁、成都、赣州。

连续2个月房价止跌向上的城市有福州、青岛、郑州、长沙、无锡、泉州、惠州、三亚。

我们一般按照3个月作为周期来判断房价是否止跌，如果按照这个标准，有13个城市的新房价格已经稳住。

二手房市场，就远不如新房市场那么乐观。

从去年9月底救市以来，二手房市场连续4个月房价止跌上涨的城市只有5个。

北京、上海、深圳、厦门和成都

二手房市场连续3个月房价止跌上涨的城市只有1个，就是天津。

换句话说，9月底以来二手房价稳住的城市只有北京、上海、深圳、厦门、成都和天津。

剩余的城市，有的二手房价止跌1个月之后，又有了向下探底的趋势。比如杭州、武汉和重庆。

有的城市即使是经历了9月底以来的救市，二手房价依然没有停止下跌，比如合肥、西安和郑州。

面对同样的救市政策，对于新房和二手房市场走出了差距巨大的行情。

2

光看新房市场，房价确实是稳住了。

70个大中城市中，将近40%的城市新房价格实现了止跌上涨。

这还只是截止到1月份的数据。如果算上接下来的2月份和3月份即将到来的小阳春，新房价格回暖的城市数量会更多。

如果只看二手房市场，房价离回稳还有一段不小的距离。

除了个别的重点城市，其余的城市二手房价仍然是处在下降的通道。我们普通人对于房价下跌的痛感依然存在。

毕竟，买房的普通人持有的都是二手房。

有朋友期待着新房房价止跌上涨之后，能够把房价上涨的温度传导到二手房市场。这样的传导放在以前的楼市里是会发生的，放在以后的市场将越来越难看到。

因为——

新房和二手房的产品越来越割裂。

新房和二手房之间的价格传导链条越来越脆弱。

这是由去年开始的新房产品迭代潮造成的房地产市场的变化。

从去年开始，全国范围内多个城市的土拍，拍出去的都是低容积率的地块。

像苏州，去年拍出了47块地，其中35块地的容积率低于1.3。

像郑州，去年拍出了20块地，其中16块地容积率在3以下。

从去年开始，全国范围内多个城市调整了建筑新规，允许开发商做得房率更高的产品，使得100%得房率，120%得房率，130%得房率的房子出现了集体大爆发。

容积率更低的地块，再加上得房率更高的产品，新房和二手房正在渐渐割裂成两个产品类别。

由此也造成了新房价格和二手房价格的撕裂。

3

站在2025年的开端，楼市的价格分化是主流，价格联动是次要的。

上海松江新城新房小叠墅卖得又快又好，不会影响周边高层二手房的滞销。

广州白云梅花园130%得房率的高层火得一塌糊涂，周边得房率75%的高层次新二手房价依然一降再降。

郑州金水北得房率100%以上的小高层开盘摇号抢房，丝毫不影响金水北的二手业主挥泪大甩卖。

新房市场，用产品迭代和二手房市场实现了价格和热度区隔。

当新房和二手房割裂成两个市场时，就有一个问题需要我们考虑，我们救市的对象是新房市场，还是二手房市场？

从目前来看，二手房市场是救市的底线。

如果二手房是救市的底线，那2025年救市依然是主旋律。

更加宽松的楼市政策，更低的房贷利率，都会在2025年一点点出来。

现在限购、限贷等行政性的政策除了北京、上海和深圳之外，其余城市基本上都已经放开了。如果继续放开，则很有可能是一线城市的非核心区域继续放开。

而真正影响救市效果的政策在于财政收储的落地。

收储多余的土地库存，收储多余的商品房库存，将全国重点城市的库存去化周期下拉到正常的库存周期内。

这是最对症的药。