“目前只有杭州是个特立独行的存在，可能也仅限于杭州有高比例民企拿地了。”

文 / 巴九灵

“地王”卷土重来。

2月25日，上海静安区一宗土地卖出约16.23万元/㎡的高价，不到半年时间，刷新了去年8月徐汇滨江13.1万元/㎡的纪录。

再往前，则是2016年的10.03万元/㎡的纪录，这是全国单价地王纪录的“三连刷”。

同一日，杭州上城区一宗土地经110轮竞拍，拍出约50682.49元/㎡的价格，溢价率72.48%，位居杭州有史以来单价第三高。

往前倒一个月，拱墅区一宗土地价格为64834元/㎡，位居杭州新地王，而第二名的出现也只不过是在去年的10月。

非一线、强二线城市也在悄悄刷新纪录。比如，2月26日，天津一宗土地拍出43449元/㎡的价格，创2018年以来新高。

当地王们重出江湖，将带来什么样的房地产复苏信号？

开年土地市场观察：杭州、上海打头阵，广深、北京还不慌？

不少人可能没想到，是杭州、上海这两个华东城市充当了开年土地市场的急先锋。

而要当急先锋，关键在于“舍得”。

多位受访者透露：这段时间杭州、上海释放出了极为优质的城市地块。

用财经评论员刘晓博的话来说：“拿出的一般是压箱底的好地块，位置好、周边配套成熟、在公认的好片区，有些还有比较好的学位，容积率一般也比较低。”

举例来说，杭州新地王位于杭州市中心湖墅单元，未来很有可能打造成杭州的高端住宅地标，因此房企争抢激烈在情理之中。

上海的情况类似，新地王位于上海静安寺商圈核心位置，位于静安寺西侧的南京西路，周边临近久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心等高端商业体，未来要建设风貌别墅（结合历史遗迹与现代设计的高端住宅）。

上海南京西路商圈街景

58安居客研究院院长张波认为：“如果北京的二环内、上海的小陆家嘴、广州天河珠江新城有地块拿出，创造出新地王也很正常，只是不少一二线城市的核心区域土地供给十分有限。”

一般来说，在土地供给上更多配给优质地块，有利于提升溢价率水平，提升房企拿地信心。

可以发现，广州、深圳、北京等核心城市的优质土地供应暂时落在了杭州、上海之后。

比如，北京拿出的地块还集中在昌平、顺义、石景山区等边缘区县；深圳龙岗、广州海珠、南沙区的交易地块单价均在两三万元，不够亮眼。

相较去年，差距明显。

去年9月，广州天河区出现成交价66957元/㎡的新地王，为广州土拍单价第二高的地块；12月，深圳南山区地块拍出70387元/㎡高价，总价185.12亿元，成交单价位列第二高，并刷新深圳土拍总价纪录，为2024年全国最贵“地王”；去年11月，北京朝阳区同样拍出了新晋“总价地王”。

刘晓博认为，其他大城市暂时没有出现这种超高单价的地块，跟很多因素有关。“比如有些城市在产生‘地王’这件事上比较慎重，甚至担心出现新‘地王’。”

“在深圳，由于城市容积率高，商品房容积率很少低于4倍，根本拿不出杭州、上海那样低容积率的地块。”

民企参与度也是关键。张波表示：“民企在一二线土地市场上拿地份额不断减少是趋势，目前只有杭州是个特立独行的存在，可能也仅限于杭州有高比例民企拿地了。”而去年10月的杭州土拍单价第二名，便由民企（绿城）创造。

杭州一在建楼盘和未开发的土地

大头怎么看土地市场？

杭州、上海土地市场风头正劲，那么，它与核心城市楼市复苏，乃至全国楼市的关系怎么样？

王晓东

音频节目“房产局内人”主理人

当前楼市跟土拍市场，有一定的关系。

现在的土拍跟过去土拍不一样，没有了“7090”政策（套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上）的限制。所以，开发商的发挥空间很大，可以做差异化的产品，比如改善型豪宅，卖更高价格。所以，就算房价有一定跌幅，开发商依旧能赚钱。

当前楼市跟土拍市场，有一定关系。12月，上海成交量接近3万套，说明现在买房子的信心还是有的。深圳、成都，连续几个月房价环比上涨，确实也给了很多开发商信心。一些央企国企，有一手政策信息资源，他们最灵敏，敢于拿地、竞拍，也给了市场信心。

白小姐

“白袍翁”公众号联合创始人、上海楼市意见领袖

国家是有计划地让核心地段土地价格拔高做标杆。

上海这样的一线城市新楼盘入市价格并没有因为“地王”的出现而整体拉高均价，甚至部分郊区地块价格还下调了。所以在整盘可控的前提下，国家是有计划地让核心地段土地价格拔高做标杆，这样无论对于留住个人资金和机构资本都有好处。

我个人觉得，除了一线城市外，近几年经济下滑的一些老牌重镇也许到了可以抄底的时候了，因为从2020年开始，对杭州成都等新兴城市的热捧，已经让这些城市的产业超负荷投资，此时进入的时机也已经偏晚。不如在老牌城市寻找楼市复苏的抄底契机，南京天津这些地方，也许还有生机。

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”主理人

一场健康的土拍，应该国企、民企各占一半。

目前拿地的主力仍然是国资，大城市是央企、当地国企，一般都是真正开发房地产的；三四线城市的土地，主要卖给了城投公司，这些城投公司很多没有开发房地产的经验，只是用来承接土地、实现土地融资，解决地方政府性基金收入缺口的。将来有了专项债，再由政府回购，未必会真正开发。

随着一线城市、强二线城市核心区楼市回暖，会有更多外资、民企拿地，进行真正的市场化开发。目前民企拿地热情还不太高，他们仍然受制于资产负债表衰退，当务之急是回笼资金、降低债务负担。只有个别财务状况好的民企在拿地。

一场健康的土拍，应该有8到10家企业积极参与，其中国企、民企各占一半，都是真正开发房地产的，而不是充数的城投公司。

阳光

阳光城市论坛主编

健康的土拍市场一定“分化”。

核心城市土地市场的分化的确是长期趋势，因为最终与城市发展（包括产业与城市宜居度）、城市品牌与软实力、辐射度等因素相关，当下的城市竞争与发展，我看好国内这些城市：一线城市（上海、北京、深圳），二线城市（杭州、成都、合肥、南京），这些城市要么产业经济把握住了当下趋势，要么城市新兴科技出色，要么城市建设出色，要么城市软实力出色、吸引力强，要么房产“质价比”高。

一个喜闻乐见的健康的土拍市场一定也是“分化”的，有的城市土拍热火朝天，有的城市土拍冷冷清清，在城市内部，有的地块有房企争相抢夺，有的地块无人问津，这种丰富的表现才是“健康程度”的体现之一，因为一城一地一价值，不可能鸡犬升天，也不可能都很沉寂。因此，“参差感与分化”是合理的。

除了“制造地王”以外，楼市回暖还有其他招吗？

王晓东

音频节目“房产局内人”主理人

最有效的政策：收储与城中村改造。

1.收购土地和商品房，解决库存问题。比如，近期黄奇帆提出了10万亿级别的政府债券去直接下场去库存；据中指研究院，截至2月22日，广东多个城市公示的首批拟用专项债收购土地项目超220宗，拟收购价格合计超430亿元。

2.加大力度拆迁、城中村改造，解决需求不足问题。比如，去年说新增实施100万套城中村和危旧房改造，今年应该继续加大拆迁力度。

城中村改造项目

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”主理人

全面取消限购，包括上海、深圳的核心区。

我觉得除了北京四环内可以保留一点限购门槛，其他城市都应该全面取消限购，包括上海、深圳的核心区。首套房首付比例还可以从15%下降到10%，继续降低房贷利率、公积金贷款利率。彻底取消对新房的限价。

另外，银行对开发商的贷款支持，力度可以加大，实际操作中很多银行依然比较谨慎。

阳光

阳光城市论坛主编

因城施策。

指望大水漫灌的金融普惠不现实，指望纯粹金融输血不现实，主要还是要看房地产本身的造血能力是否能恢复。

简单地说，有三个因素：第一个来源于楼市持续复苏带来现金流，第一个来源于金融系统的普遍而广泛的支持，第三就是市场传导的信心。

推动楼市复苏的做法在于每个城市因城施策，比如适当调整土地出让的节奏与成交量，从供给端促进平衡，比如加大购房消费的补贴、降低购房者购房的成本等，比如城市成立集合多部门的房地产专项管委会（统一协调该城市的地产相关政策和导向，从而形成合力，而不是不同部门不同的导向），比如提高城市宜居度的举措（城建水平、精细化管理水平），比如推出激发城市活力和促进民营经济的系统性措施等。

主编 | 何梦飞| 图源 | VCG