结合历史经验，春节后至3-4月，房地产市场往往会迎来一段短期的季节性回暖，主要表现为成交量的增长和房价的微幅上行。近一周（20250224-20250228），房地产市场表现也温和上扬，申万房地产行业累计上涨2.22%，位居申万一级行业涨幅榜第二。那么，时至当下，今年地产“小阳春”的成色如何？两会将至，又可能对“稳地产”带来怎样的指引？

楼市量升价稳，二手房销售热度回暖，重点城市房价先行修复

年初以来，楼市量价层面均有积极因素显现，但呈现出显著的结构性分化态势：

➢ 从量上看，新房+二手房市场成交热度总体升温，二手房成交面积明显改善，同时，从前瞻指标来看，中介带看量是二手房市场成交的领先指标，当前带看数据也已快速恢复至去年10月-11月的水平，或预示着二手房成交热度有望持续。相比之下，新房市场则相对平淡，销售端暂未出现明显好转，当前仍处于“企稳筑底”阶段。

➢ 从价上看，全局性房价也仍在改善中，值得注意的是，一线城市已初现“止跌回稳”迹象，二、三线城市跌幅也在逐步收窄。根据统计局数据，2025年1月，一线、二线、三线城市的二手住宅价格指数分别环比+0.1%、-0.3%、-0.4%，具体到城市，北京、上海、深圳、成都二手房价格指数均已连续四个月环比上涨。未来在政策加力护航下，重点城市房价有望率先迎来进一步修复。

土地市场热度回升，房企信心迎来边际改善

与春意隐现的楼市相呼应，土拍市场年初也迎来了“开门红”。

2024年四季度，杭州、北京、成都等核心城市率先取消土地限价政策，并加大优质地块供应力度。受益于土拍规则及供给约束的放宽，部分房企恢复拿地，2024年末土地市场热度出现了“翘尾”现象。

今年以来，土地市场局部热度得以延续。1月，全国300城宅地成交金额同比增长42%，同时，成交溢价率回升至2022年以来的高位，尤其一线城市优质地块的溢价率显著回升，上海、深圳、杭州等多地，土拍均出现溢价率超过20%的地块。重点城市土地市场热度回升，一方面与各地的推地节奏有关，一线城市等地土地推出均较为活跃；另一方面，也显示出房企信心迎来结构性修复，对相关城市市场预期和房价走势释放出积极信号。

两会将至，财政或将加码“稳地产”，结构性亮点值得期待

结合中央经济工作会议和地方两会表述来看，今年财政加码支持稳增长、扩内需的总基调有望延续，“稳地产”仍是其中重要一环，政策有望持续用力推动房地产市场止跌回稳，加大存量商品房和存量土地的盘活力度。

其中，土储专项债的重启可能成为年内边际变化较大的方向，其资金主要用于收储闲置土地，部分用于新增土储项目，是盘活房地产存量土地和缓解地方债务压力的关键举措，当前北京、广东已率先发行，其他城市或将跟进。

最后，在市场表现上，近期交易火热的TMT等板块显示出了一定分歧，而随着两会临近，短期内市场或将目光由科技成长转向基本面和政策牵引的方向，地产量价温和修复、叠加政策加码预期升温，地产板块有望的结构性机会值得关注。

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