在中国网络消费占比逼近30%的今天，日本和东南亚各国似乎依然疯狂地热爱线下，因为他们的电商渗透率普遍只有8-12%。 ‍

过去几年，当中国商业地产商们频繁飞往东京考察失去三十年的“老龄化美学”时，另一支考察团正挤在曼谷Emsphere的空中泳池俱乐部，记录Z世代如何为一场水下光影秀尖叫——这恰是当下亚洲商业的隐喻：日本用侘寂风服务社会平均年龄49.1岁的熟年消费层，而碎片化的东南亚国家用各自的文化狂欢争夺年轻人。

人口结构是商业最冷静的算法。

日本65岁以上人口占比29.1% （日本总务省2023），催生出茑屋书店的适老化改造哲学；而东南亚正经历史上最汹涌的“年轻化海啸”：印尼2.7亿人口中Z世代占比超40%，菲律宾平均年龄仅25.1岁，越南35岁以下人口占比55% （世界银行/各国统计局）。当商业世界还在讨论“如何讨好年轻人”时，东南亚已把命题升级为“如何被年轻人殖民”——这里的购物中心不是商业体，而是青年亚文化的培养基。

从新加坡New Bahru废墟里生长的街头艺术，到越南Vincom Retail用AR试衣镜制造的虚实裂变，12个商业样本如同12把手术刀，剖开东南亚“年轻霸权”的底层逻辑：他们不满足于“吸引年轻人”，而是将商场变成社会实验场，让Z世代在策展式零售中重构消费意义，在宠物友好空间里争夺话语权，甚至用技能培训中心完成商业体的“知识平权”。

这场革命无关风月，只关乎一个事实——在平均每天诞生5.8万新消费者的东南亚 （越南计划投资部），得青年者得天下。

趋势一：

文化复兴——

反精致主义的未来场景

旧建筑DNA的反精致时尚转译

CASE 1

New Bahru（新加坡）

新加坡New Bahru将废弃的南侨中学旧址改造为生活方式中心，保留木制折叠座椅、羽毛球场地板磨损痕迹等历史肌理，成为“城市记忆的活化石”。这种“未完成感”的工业风设计，与Z世代追求的“真实感”和“反精致主义”不谋而合。项目引入40余家本土品牌，拒绝国际连锁，以独立设计师、小众买手店和艺术工坊构建“反标准化”生态

New Bahru 是在南侨中学Nan Chiau High School原址上改造而成

创新点

历史建筑活化与文化传承：项目以新加坡南侨中学旧址为基础，完整保留了60-70年代建筑特色，如通风砖外立面、拱形礼堂结构及羽毛球场磨损痕迹，通过“修旧如旧”赋予旧建筑文化生命力，成为城市记忆的当代载体。

本土创意生态聚合：聚焦本土品牌与独立设计师，涵盖餐饮（Artichoke中东餐厅、The Coconut Club椰浆饭）、零售（Sea Apple儿童定制服饰、GINLEE褶皱服装）、艺术教育（Crafune皮具工坊）等40+品牌，形成“美食+艺术+体验”融合的社区生态，推动原创文化发展。

体验式消费场景创新：引入工作坊（植物护理、旧衣改造）、宠物友好空间及社区服务式公寓（Alma House），通过互动式业态延长用户停留时间，打造“生活+社交+教育”复合型目的地，满足家庭及年轻群体多元化需求。

城市更新模式突破：摒弃传统商业开发逻辑，以“社区生活方式中心”重构城市空间，通过低成本改造激活郊区存量资产，为新加坡城市更新提供“历史保护+本土创新+社区赋能”三重驱动范本。

图源： 莱佛士咨询

借鉴点

历史保护与商业平衡：通过保留建筑肌理与功能再造，验证旧建筑转型为社区商业的可行性，为城市更新提供范本。

综合开发模式：整合商业、住宅（Alma House服务式公寓）、社区服务（补习中心、托儿所），形成“一站式”生活圈。

社区参与的“生态共建”模式：设置宠物友好设施、共享工作空间及免费儿童游乐场，强化“邻里中心”属性。

本土化运营逻辑：以“新+新”命名呼应新加坡语言文化，通过本土品牌创新产品与概念，激活社区商业活力。

艺术策展装置的商业叙事革命

CASE 2

Emsphere——EM WONDER（5F）

火了整整一年的曼谷Emsphere，终于在九月迎来第二个小高潮，5F的EM WONDER开业。

Emsphere将美术馆逻辑植入商业体，2公里艺术长廊永久展出Anish Kapoor作品，首层市集区每月更换主题装置。开业首月客流量突破200万人次，证明Z世代愿意为“可拍照的体验”买单。

Emsphere的第5层和5M层为娱乐楼层，这里是各种酒吧、沙滩俱乐部和晚餐俱乐部，其中一大特色是「UOB Live世界级巨蛋展演厅」，占地达12,000平方米，可容纳6,000人，由美国领先娱乐公司AEG运营，预计将举办音乐会、演唱会、粉丝见面会、时装秀、展览、竞赛和表演等活动。而除了表演场地，6楼也有一整层楼的展场规划，会不定期更换展览内容、举办市集。

设计特色

空间结构：挑高层高设计搭配开放布局，营造度假氛围，包含Sphere Hall社交餐酒空间、私密Club及全时段运营的Tribe餐酒吧。

风格表达：延续项目“反精致主义”理念，裸露管道、工业风元素与鲜艳色彩结合声光电技术，弱化商场自身存在感，突出品牌自主表达。

体验创新：通过无边界场景设计（如LED灯带、艺术美陈）和沉浸式氛围（如赌场级灯光与音效），强化消费者“遗忘时间”的娱乐体验。

运营亮点

品牌策略：不过度依赖单一品牌，而是通过开放空间让租户自由打造特色内容，例如与泰国本地及国际餐饮、娱乐品牌合作。

时间延展：作为曼谷新兴夜生活地标，5F与G层美食市场（营业至凌晨3点）形成时间互补，进一步推动项目“24小时都市”概念。

Emsphere 5F通过空间创新与运营模式突破，成为曼谷商业探索“未来娱乐体验”的典型案例。

趋势二：

社区重构——

从交易场域到情感部落

社区商业的全时段效率情感连接器

CASE 3

Pasir Ris Mall（新加坡）

Pasir Ris Mall是新加坡首个真正意义上的“站城一体”（TOD）商业综合体。项目毗邻Pasir Ris MRT站，并与规划中的Cross Island Line交通枢纽无缝衔接，形成“5分钟步行半径”的微缩城市生态。

图源： 莱佛士咨询

创新点

TOD模式升级：与地铁站、Cross Island Line交通枢纽无缝衔接，实现“站城一体”，提升区域交通效率。

骑行友好设计：与中央绿道直连，设置1000+自行车停车位及共享淋浴设施，鼓励绿色出行。

急救安全标配：全场配备AED除颤仪和急救箱，安全标准对标新加坡医疗体系。

自然融合空间：采用“Green Heart”理念，通过立体绿化与玻璃屋顶降低体感温度，打造半室外舒适环境。

图源： 莱佛士咨询

借鉴点

综合开发模式：整合住宅、商业、交通枢纽及社区服务（如补习中心、托儿所），形成“一站式”生活圈。

本土化品牌组合：引入土生土长品牌（如Kopifellas咖啡馆）与中国连锁品牌（如太二酸菜鱼），满足多元消费需求。

社区服务延伸：规划免费儿童游乐场、共享淋浴室等设施，强化社区粘性。

民族社区文化的在地化情感空间叙事

CASE 4

Central Nakhon Sawan（泰国）

泰国Central Nakhon Sawan是尚泰集团（Central Group）于2024年1月31日开业的区域商业地标，位于中部那空沙旺府，紧邻叻丕府与北碧府，总投资超45亿泰铢。

项目以“中泰文化融合”为核心，外观设计融入中国灯笼、龙元素及泰国传统艺术，内部打造1,600㎡“柚子园”绿色空间，并引入200+品牌，其中60家为泰国中部首进品牌，涵盖零售、餐饮、酒店及住宅业态，形成“商业-居住-旅游”复合生态。

创新点

中泰文化深度结合：建筑外立面悬挂巨型灯笼与龙装置，广场长廊以彩色灯笼装饰，内部空间融合泰国传统山墙屋顶与中国园林元素，强化文化辨识度。打造“教育娱乐中心”及本土市集，保留农贸市场烟火气的同时引入现代化设施，形成独特社区文化场景。

业态复合生态：采用百货商店模式，整合购物中心、酒店（Central Hotel）、住宅（Central Park Residence）及办公楼，延长消费者停留时间至3小时以上。零售业态覆盖国际快时尚（Zara、Uniqlo）、奢侈美妆（丝芙兰）及本土手工艺品，餐饮引入80+餐厅，满足家庭及游客多元需求。

区域深耕策略：作为Central集团“Central of Life”战略的重要节点，项目连接周边多个府，通过“一站式”服务提升区域商业能级，助力中部经济发展。

图源：泰国Central

借鉴点

文化符号赋能商业：通过建筑、活动与品牌组合强化地域文化标签，形成差异化竞争力。

体验经济升级：以“打卡+社交+消费”模式吸引客流，如绿色空间、市集及多代活动区，提升消费者情感价值。

TOD模式实践：依托交通枢纽布局，推动“商业-居住-办公”一体化，降低运营风险并提升区域连通性。

趋势三：

体验技术——

从绿洲经济到感官革命

热带气候的绿色+科技创造性回应

CASE 5

The Grand Outlet（印尼）

印尼The Grand Outlet通过创新的“巨型天幕+计算机模拟光影”技术，成功将室外30℃高温降至20℃，为消费者打造了树影婆娑的舒适购物环境。这一设计的核心在于：

图源： 三菱地所设计

巨型天幕系统：采用分层透光材料（Low-E玻璃、丝网印刷玻璃等）覆盖屋顶，通过计算机模拟优化光影效果，模拟阳光穿透树叶的视觉体验，同时有效过滤紫外线并降低直射热量。

气候调节技术：结合自然通风与辅助杆式风扇，进一步降低体感温度约10℃，形成独特的半室外商业空间。这种设计突破了东南亚传统全封闭购物中心的模式，为热带气候下的商业建筑提供了新范式。

在地文化、自然美学和节能科技的全面融合

CASE 6

The Grand Outlet（印尼）

作为三菱地所在印尼的首个奥特莱斯，印尼The Grand Outlet以“自然购物体验”为核心，将88,000㎡空间设计成半室外生态空间，通过“森林/竹林/稻田”主题中庭和本土艺术装置，让150+品牌中70%为印尼设计师品牌。这种“在地文化+国际美学”的嫁接，让本土品牌获得全球供应链溢价。

图源： 三菱地所设计

创新点

自然融合设计：首创“半户外型”奥特莱斯，通过玻璃屋顶与立体绿化结合，模拟“阳光透过树木洒下光影”的效果，体感温度比室外低10℃，打造热带气候下的舒适购物空间。动线节点融入印尼本土自然元素（如森林、稻田），形成多样化步行体验。

技术集成创新：采用计算机设计的丝网印刷玻璃面板，结合巨型天幕遮阳与辅助通风系统，实现精准温控与节能。

图源： 三菱地所设计

借鉴点

本土文化绑定：通过融入巴厘岛传统建筑元素（如Bales亭阁）和本地材料（火成岩砖、乌樟木），打造文化IP吸引力。

绿色商业实践：采用节能玻璃与通风系统，兼顾舒适性与环保要求，符合东南亚可持续发展趋势。

轻资产扩张逻辑：基于雅加达项目经验快速复制至巴厘岛，验证“设计+运营”双轮驱动的轻资产模式可行性。

五感联动的自然+艺术沉浸式创造

CASE 7

ICON Bali Mall（印尼）

印尼ICON Bali Mall是巴厘岛沙努尔海滨的最大海滨综合体，总建筑面积超26万㎡，以梯田稻田、芭蕉叶等本土自然元素为设计灵感，打造半开放外立面实现“无缝海景购物”。项目融合零售、餐饮、娱乐及文化体验，包含垂直森林、海滩博物馆、日落水光秀等特色业态，并引入超160家品牌（含IMAX影院及本土手工艺品店铺）。

图源： 项目官方

创新点

自然与商业深度融合：垂直森林横跨4层楼，种植数千株热带绿植，结合寺庙元素装饰，形成建筑与生态共生的独特景观。海滩博物馆以60米白沙滩为载体，展示巴厘岛青年艺术家作品，打造文化地标。

沉浸式体验设计：每日日落激光水光秀成为沙努尔新晋“网红”夜景，结合咖啡社交区延长消费者停留时间。规划美食花园（种植巴厘岛特有植物与水果），提供“边摘边吃”的互动体验

品牌分层策略：引入EA7、Ted Baker等国际品牌，同时扶持本土中小微企业（如Sensatia Botanicals），强化“海岛特色”标签。

图源： 三菱地所设计

借鉴点

在地文化深度赋能：通过建筑设计、品牌组合及体验活动强化本土特色，形成差异化竞争力。

自然景观商业化：利用海滨优势打造“无边界”购物场景，提升消费者沉浸感与停留时长。

体验经济升级：以“打卡+社交+消费”模式吸引年轻客群，如日落表演、艺术装置等。

趋势四：

规模霸权——

从体量霸主到创新强权

包罗万象的Mega Mall下沉叙事

2024年， 越南Vincom Retail 计划新增五家购物中心，总面积接近192万平方米，这种“规模即话语权”的打法，展开商业霸权争夺战。同时依托Vingroup开发的大型城市综合体资源（如Times City、Royal City等），形成差异化优势。

Vincom Megamall Grand Park是 Vincom Retail 在2024年6月新开的三个项目之一，其他两个分别位于奠边府和河江。

CASE 8

Vincom Megamall Grand Park

（越南）

Vincom Megamall Grand Park是越南零售巨头Vincom Retail于2024年6月在胡志明市守德市推出的区域型综合商业项目，总建筑面积45,255平方米。该项目定位为“家庭娱乐与城市休闲中心”，集购物中心、主题乐园、水族馆、电影院等多元业态于一体，旨在填补胡志明市中心外区域的商业空白。作为Vincom Retail2024年第四季度的“重磅炸弹”，该项目将进一步扩大其在越南零售地产市场的覆盖范围。

图源： 越仕達Vista Realty Agency

创新点

业态深度融合：首创“娱乐+零售”一体化模式，将主题乐园、水族馆与购物中心无缝衔接，打造沉浸式消费场景，延长顾客停留时间并提升客单价。

低成本扩张策略：选址胡志明市守德市（原工业区转型区），租金成本仅为市中心高端项目的1/3，同时依托区域人口增长红利（郊区化趋势明显），实现高性价比布局。

快速招商与数字化运营：通过高租赁承诺率（87%）和精准品牌组合（本土超市Vinmart、快时尚Zara/H&M、餐饮巨头Shake Shack），结合Vincom自有APP及社交媒体营销，快速激活区域消费力。

借鉴点

错位竞争逻辑：在核心城市外围通过“娱乐+零售”模式吸引家庭客群，避免与市中心高端项目直接对抗，类似中国下沉市场商业体策略。

体验式业态价值：融合主题乐园、水族馆等强互动业态，显著提升区域商业吸引力，印证“复合型空间”对家庭消费的强拉动作用。

郊区市场潜力：越南郊区商业渗透率仍较低，通过低成本快速扩张抢占增量市场，为低线城市商业开发提供范本。

此外，Vincom Megamall Ocean Park 2（兴安）是Vincom Retail 2024年重点布局的购物中心之一，位于越南兴安省，总建筑面积约为76,700平方米，定位为区域型综合娱乐中心。

地标驱动流量收割的核心资产价值叙事

CASE 9

One Bangkok（泰国）

泰国One Bangkok以32亿美元打造17公顷超级综合体，436米地标塔楼与8万㎡绿地形成“城市绿肺”，日均10万客流中60%为国际游客。这种“地标驱动+流量收割”模式，正在重塑东南亚商业的资本叙事。

创新点

超级综合体规模：占地17公顷，集购物中心、436米地标塔楼、5家豪华酒店、8万㎡绿地于一体，成为泰国最大私营开发项目。

三大主题商场联动：The Parade（国际化）、The STOREYS（本土文化）、POST 1928（奢华）形成“零售环线”，通过Food Loop美食环线、Art Loop艺术环线串联体验。

绿色智慧城市标杆：50%土地规划为公共绿地，连接700莱城市“绿洲”，获LEED铂金认证，融合智能设施与可持续理念。

艺术与商业深度融合：设2公里艺术长廊，永久展出国际艺术家作品，地下打造东南亚首个三越百货美食街。

借鉴点

城市绿洲开发模式：通过大规模绿地与公园联动，提升区域生态价值，为城市更新提供范本。

多业态垂直整合：办公、酒店、住宅与商业无缝衔接，形成“一站式生活圈”，增强消费粘性。

主题化动线设计：以“节奏体验”为核心，通过环线动线划分差异化业态，提升空间利用率与体验丰富度。

地标建筑驱动经济：436米高塔与沉浸式开业活动（耗资12亿泰铢）成为城市名片，带动周边房价与旅游热度。

批零融合的混合微型城市实验场

CASE 10

正大集团（CP Group）（泰国）

Hybrid Wholesale（混合批发）项目是一种结合传统批发业务与现代零售体验的创新商业模式，旨在满足中小企业（SMEs）和都市消费者的多样化需求。其核心特点包括：

批发与零售结合：既提供大宗商品批发服务（如Makro模式），又融入生活方式购物元素（如Lotus's Mall的餐饮、娱乐设施）。

技术赋能：通过数字化工具优化供应链管理，例如实时库存监控、线上订单处理等。

区域化布局：重点覆盖二线城市及工业区，降低物流成本并服务本地经济（如泰国北榄府、那空沙旺府）。

典型运营案例

案例1

正大集团（CP Group）的Hybrid Wholesale

项目启动：2023年10月，正大集团推出“Makro-Lotus Mall”品牌，整合旗下Makro批发超市与Lotus's百货优势

分店分布

北榄府店：服务于曼谷周边75万户家庭，依托工业基础推动区域经济

那空沙旺府店：作为北部交通枢纽，吸引老挝及东北部客群

目标客群：中小企业采购商、家庭消费者及都市白领

案例2

Makro与Lotus's Mall合作模式

模式创新：在Makro门店内增设Lotus's Mall的零售区域，提供生鲜食品、家居用品等高频消费品，同时保留批发服务

代表门店：Makro斯里阿育他亚分店通过“批发+零售”组合，日均客流量提升30%

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趋势五：

在地活化——

从市集经济到生活方式

宗教艺术融入城市烟火与区域生活

CASE 11

Central Nakhon Pathom（泰国）

泰国Central Nakhon Pathom购物中心（佛统尚泰购物中心）是尚泰集团（Central Group）打造的综合型休闲地标，于2024年3月30日开业，总建筑面积达133,000平方米，总投资超82亿泰铢。项目以佛统大塔为灵感，外墙采用同源金砖，内部设置佛教艺术展与手工艺市集，首层打造“柚子园”主题空间。这种“建筑致敬+文化体验”模式，让商业成为在地文化的活化载体。

图源：CENTRAL尚泰

创新点

在地文化深度融合

外观采用与佛统大塔同源的瓷砖与曲线设计，内部深棕色调呼应传统建筑语言，实现室内外自然过渡。

通过佛教艺术展览、传统手工艺展示及本土市集，强化消费者与在地文化的连接。

业态组合创新

首层设置“本土市集”，保留农贸市场烟火气，同时融入现代化购物体验。

打造“多代空间”柚子园，结合半户外区域、空中跑道及宠物公园，满足家庭社交与休闲需求。

图源：art4d

沉浸式体验设计

中庭融入佛统水上市场传统门窗元素，通过现代手法重构空间叙事。

顶层规划“天空海滩俱乐部”Tribe，将海滨主题搬入商场，形成独特娱乐场景。

借鉴点

社区与商业功能叠加：以“教育之城”为核心理念，引入教育区、技能提升机构及创意空间，强化商业与社区生活的联动。

可持续设计实践：采用太阳能屋顶、电动汽车充电站及300棵空气净化树，打造低碳购物中心标杆。

下沉市场激活策略：通过品牌下沉（如优衣库、Zara）与本地化业态（如泰国中部首店）平衡消费需求，推动区域商业升级。

Central Nakhon Pathom通过在地文化符号重构、业态创新及社区功能融合，成为泰国下沉市场商业升级的标杆，其设计理念与运营模式为东南亚商业项目提供了在地化与可持续发展的参考范本。

自然景观融入度假休闲与城市生活

CASE 12

Central Krabi（泰国）

泰国Central集团以“Central of Life”为品牌内核，在二线城市复制“零售+酒店+住宅”模式，2024年连开三座新商场 （Central Krabi、Central Nakhon Pathom、Central Nakhon Sawan），单项目投资额达38-45亿泰铢。这种“标准化+在地化”组合拳，正在构建区域商业网络。

泰国Central Krabi是位于甲米市中心的多功能综合体项目，包含购物中心、住宅及酒店，总投资约45亿泰铢。项目以“Central of Life”为核心理念，整合零售、旅游与服务业，旨在推动甲米经济发展并提升区域商业能级

创新点

海滨场景融合：半开放外立面设计实现“无缝海景购物”，结合甲米自然景观（如海滩、岛屿）打造沉浸式消费体验，强化“度假+购物”双重属性。

业态复合生态：除零售外，引入高端酒店、住宅及社区服务，形成“商业-居住-旅游”闭环，延长消费者停留时间至3小时以上。

可持续发展实践：采用节能建筑材料与屋顶绿化，配套电动汽车充电站，响应泰国绿色经济政策。

数字化与社群运营：通过全渠道营销与会员体系（如GG AEON Card模式），提升老年及年轻客群黏性，日均客流量预计超10万人次。

借鉴点

在地文化赋能：结合甲米海洋文化设计建筑与活动（如海滩博物馆、水上表演），强化区域特色标签。

体验经济升级：以“打卡+社交+消费”模式吸引游客，如海景秀、艺术装置等，提升商业空间的情感价值。

综合业态协同：通过零售、酒店、住宅的复合布局，构建“生活-消费-居住”一体化生态，降低运营风险。

结语

东南亚商业的五大趋势，本质是在地文化基因与全球化资本逻辑的碰撞与共生。

从New Bahru的历史褶皱到One Bangkok的资本图腾，从Emsphere的感官革命到Central集团的连锁裂变，这些项目正在书写商业地产的“热带进化论”——在尊重气候、文化与社区肌理的前提下，通过技术创新与业态重构，让商业空间成为城市活力的永动机。

当东南亚的商业精英们把“可持续发展”喊得震天响时，真正聪明的玩家早已在“文化资本化”与“资本在地化”的平衡木上跳出最优雅的舞步。